流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析

肖啟榮

內(nèi)容摘要：伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷深入，城鎮(zhèn)化建設(shè)明顯增快，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，對(duì)住房的需求大幅度提升，房地產(chǎn)行業(yè)借此契機(jī)加快資本累積，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度增長也造成了房價(jià)虛高、市場發(fā)展和監(jiān)管不當(dāng)、經(jīng)濟(jì)泡沫等不良現(xiàn)象，極大減弱了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的流通性，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。為此，本文就當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀為著手點(diǎn)，從政策和市場自身的發(fā)展兩個(gè)角度出發(fā)，來探討其流通性減弱對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。在此基礎(chǔ)上，對(duì)流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢做出客觀的評(píng)估，為進(jìn)一步推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供可參考的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：流通性減弱? ?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)? ?城市化進(jìn)程

當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）發(fā)展速度過快

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分迅速。2005-2015年，在短短的十年內(nèi)就已經(jīng)達(dá)到了發(fā)達(dá)國家三十年來的建設(shè)程度，其顯著成就與我國的國情有著密不可分的聯(lián)系。在“十二五”期間，我國為推進(jìn)城市化發(fā)展進(jìn)程，大規(guī)模的展開城鎮(zhèn)化建設(shè)，經(jīng)歷了從無到有、從鄉(xiāng)村到城鎮(zhèn)的發(fā)展歷程，至此大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，住房需求也大幅度的提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一躍成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的巨頭。而作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的領(lǐng)域也十分廣泛，除了建筑行業(yè)，金融行業(yè)以及家電、裝修等行業(yè)都在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中取得了不菲的佳績。

而后，越來越多的產(chǎn)業(yè)將房地產(chǎn)行業(yè)作為投資獲利的專業(yè)渠道，與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的巨大市場紅利以及政府政策的支持下，逐漸形成了一條相對(duì)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。這其中，其主導(dǎo)力量以房地產(chǎn)開發(fā)商為產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營為主，通過土地購買、房產(chǎn)建設(shè)以及銷售等環(huán)節(jié)獲取經(jīng)濟(jì)利益。但由于這一產(chǎn)業(yè)鏈下的主導(dǎo)市場還未建立起科學(xué)有效的監(jiān)督運(yùn)營體系，其市場運(yùn)營缺乏有效的監(jiān)管，隨之出現(xiàn)房價(jià)暴漲的不穩(wěn)定局面。特別是對(duì)于一線城市來說，房價(jià)出現(xiàn)了大幅度的過快增長態(tài)勢。雖然國家出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展加以刺激，但其房價(jià)增長的勢頭仍然沒有得到緩解，這在很大程度上制約了房地產(chǎn)市場的開發(fā)和投資，更不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）市場發(fā)展不健全

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的進(jìn)程中依然存在諸多不可忽視的弊端問題，如房價(jià)過高以及供求關(guān)系失衡等現(xiàn)象，但此類現(xiàn)象的發(fā)生歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)市場發(fā)展的不健全。誠然，房地產(chǎn)的發(fā)展不可能是“空中閣樓”，起決定性要素的土地資源與經(jīng)營之間有著密切的聯(lián)系。雖然我國是世界上第三大國家，土地幅員遼闊，但實(shí)際人均占地資源比例卻很低，用來作為后備土地的資源更是少之又少。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與土地實(shí)際的供求存在一定的市場矛盾。除此之外，房地產(chǎn)所存在的高額利潤，致使諸多企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，導(dǎo)致其開發(fā)商良莠不齊，市場秩序愈加混亂。有些甚至只是為了完成臨時(shí)性的項(xiàng)目成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，其市場監(jiān)管不合理，以及未能形成一套科學(xué)有效的監(jiān)管體系，使得未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)更多無法忽視的問題。

正如當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在很大程度上是以犧牲大量的優(yōu)質(zhì)資源所得來的，這對(duì)于環(huán)境的影響更是不容忽視的。根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)企業(yè)所頒布的建設(shè)要求而言，任何經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展與社會(huì)責(zé)任都是相互對(duì)應(yīng)的，各產(chǎn)業(yè)在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的目標(biāo)過程中，要相應(yīng)的承擔(dān)起一定的社會(huì)責(zé)任，其具體表現(xiàn)在生產(chǎn)建設(shè)的過程中對(duì)于生態(tài)環(huán)境加以保護(hù)的義務(wù)。但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身不具備固定性以及經(jīng)營的長久性，因而在國家大力發(fā)展城市化建設(shè)的過程中，有些房地產(chǎn)商為了謀取短期的經(jīng)濟(jì)利益，往往不顧及生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展觀念，在采取破壞性的建設(shè)后，繼而轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域或領(lǐng)域繼續(xù)從事建設(shè)項(xiàng)目。長此以往，不僅對(duì)生態(tài)壞境造成了無法挽回的傷害，更對(duì)一些文化遺產(chǎn)的保留存在極大的威脅。

（三）供求關(guān)系不穩(wěn)定

在城市化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)人口的快速增長必然會(huì)導(dǎo)致住房需求的不斷增長。而稀有的土地資源作為制約房地產(chǎn)發(fā)展的重要條件，其開發(fā)和控制的權(quán)利屬于政府，房地產(chǎn)市場常常會(huì)出現(xiàn)缺位的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致住房關(guān)系的供不應(yīng)求。加之在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房價(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致一些投機(jī)消費(fèi)者認(rèn)為房屋價(jià)格會(huì)一直持續(xù)上漲趨勢，具有潛在的投資價(jià)值，便將其視為投機(jī)商品進(jìn)行投資和買賣，這在一定程度上也促進(jìn)了住房需求的增長。

雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是不爭的事實(shí)，但其市場監(jiān)管不足所導(dǎo)致的房價(jià)漲幅過高，以及投資者的盲目投資所形成的“炒房”現(xiàn)象，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為顯現(xiàn)和激烈的主要矛盾。為了遏止投資者出現(xiàn)非理性的房屋投資行為，進(jìn)而保障公民的基本住房需求，我國出臺(tái)了一系列宏觀政策，對(duì)其采取限購，還通過廉租房、公租房等建設(shè)形式來保障民生住房的基本需求。但此類舉措在國內(nèi)的多數(shù)一、二線城市中并未得到預(yù)期的實(shí)際效果，其住房的剛性需求依然處于下降趨勢。加之前期投入房屋資產(chǎn)的企業(yè)回報(bào)收益不斷減少，以及通貨膨脹等因素，整個(gè)房地產(chǎn)市場的流通性不斷減弱。

流通性減弱對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

經(jīng)過“過山車”式的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著住房供求關(guān)系失衡、市場發(fā)展不健全以及房價(jià)漲幅過快等一系列問題，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一度出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，其流通性也在不斷減弱。“流通性”指在市場上的資產(chǎn)具有出售的權(quán)利，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的可交易性。而房地產(chǎn)的流通性是指房屋作為一種有形的資產(chǎn)，具有出售和轉(zhuǎn)讓的權(quán)力。主要是指資產(chǎn)持有者可以通過一定的價(jià)格來轉(zhuǎn)讓和出售自己名下的資產(chǎn)。而現(xiàn)階段導(dǎo)致房屋流通性減弱的變化原因除了房屋價(jià)格上漲幅度過大，與政策和房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展以及供求規(guī)律有著密不可分的聯(lián)系。

（一）政策層面的影響

從政策層面上來分析，國家為遏制房屋價(jià)格過度增長所導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策對(duì)其進(jìn)行壓制。在限購、限貸、限售甚至是限離、限價(jià)等五限政策下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫有所退卻，以中國70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅為例，據(jù)官方數(shù)據(jù)的調(diào)查顯示，在此次調(diào)控政策的輪番打壓下，一線城市的新房和二手房價(jià)連續(xù)8個(gè)月的漲幅均有所回落。二線城市的新房和二手房價(jià)相比同期漲幅，分別連續(xù)4個(gè)月和6個(gè)月有所回落。且自2017年4月份起，之前房價(jià)漲幅最為活躍的15個(gè)熱點(diǎn)城市，新房價(jià)格均有不同程度的回落。就目前北京的房價(jià)而言，雖然新房價(jià)格環(huán)比相較于4月份持平，但二手房價(jià)格環(huán)比下降了0.9%，跌幅位列熱點(diǎn)城市首位。

由此可見，在國家出臺(tái)政策加以調(diào)控下，我國當(dāng)前的樓市在整體呈現(xiàn)降溫趨勢，即一、三、四線城市整體降溫，二線城市房產(chǎn)市場有所分化，熱房價(jià)與弱房價(jià)城市相互制約，特別是以北京為首的二手房價(jià)領(lǐng)跌全國是近幾年來十分罕見的價(jià)格現(xiàn)狀。但此類現(xiàn)象是否能夠說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就此走上了健康的發(fā)展道路，還有待商榷。從經(jīng)濟(jì)層面來看待此次房價(jià)降溫現(xiàn)象，雖然諸多城市房價(jià)漲幅有所遏制，但國家出臺(tái)的一系列調(diào)整政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在過度的干預(yù)和刺激行為，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，更會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利有較大沖擊力。

以北京燕郊樓市為例，在國家樓市調(diào)控的余溫下，北京城市圈的房價(jià)也出現(xiàn)了跌幅的預(yù)警。自3月21日到6月9日期間歷經(jīng)兩輪調(diào)控之后，先前“火熱”的燕郊樓市已經(jīng)今非昔比，尤其是在政策限定了“外地人三年社保才能購房”，以及國家提出要將房價(jià)穩(wěn)定在2016年10月份水平的要求，此類舉措徹底澆滅了環(huán)京樓市的“火焰”。但是，燕郊地區(qū)的二手房價(jià)雖然已經(jīng)有所下降，其幅度更是在每平方米四五千的降幅波動(dòng)，有些業(yè)主甚至急于脫手房屋，將每平米售價(jià)定為八千元，但即便是降價(jià)甩賣，也是有價(jià)無市，樓市交易情況極為慘淡。

（二）房地產(chǎn)市場的影響

從房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展層面來分析，房地產(chǎn)市場發(fā)展的壯大離不開房地產(chǎn)金融體系的大力支持。就目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的來源劃分，其主要分為國內(nèi)貸款、債券、國家預(yù)算內(nèi)資金以及利用外資和自籌資金等方面，但近年來，我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。以商業(yè)性金融支持體系為例，自1998年以來，我國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及住房消費(fèi)信貸額度一直以兩位數(shù)的增長率穩(wěn)步上升，但自2016年起，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸額度便均有不同程度的下降，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比2015年的增長趨勢下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房信貸額度相比同期增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)，這在很大程度上影響了消費(fèi)者的購買意愿以及房地產(chǎn)的投資意向。

房地產(chǎn)的開發(fā)貸款以及住房信貸的下降，其主要原因在于房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的不健全。除了商業(yè)銀行或是其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營管理不當(dāng)?shù)男袨?，其信貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中在銀行體系，個(gè)人住房貸款行為可能會(huì)出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)等問題都是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融體系支持力減退的主要原因。而我國的住房信貸，即個(gè)人的住房公積金貸款，國家的現(xiàn)行政策對(duì)于個(gè)人公積金的貸款總額不斷減少，導(dǎo)致原本針對(duì)于中低收入家庭購房提供的優(yōu)惠性政策，由于銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款額度的下降，中低收入家庭的購房力度也會(huì)有所下降。加之房地產(chǎn)開發(fā)貸款信度的下降，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于資金周轉(zhuǎn)不當(dāng)，且信貸額度無法解決資金問題導(dǎo)致資金鏈斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目中止以及樓市“崩盤”。此類現(xiàn)象導(dǎo)致投資者對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資信譽(yù)度逐漸減少，房地產(chǎn)自身的資金來源也大幅度縮減。

（三）供求關(guān)系的影響

從房屋供需關(guān)系變化的理論依據(jù)來看，無論樓市調(diào)控政策如何的變化和調(diào)整，房價(jià)的漲幅趨勢必然服從于供求規(guī)律與城市稀缺的市場原則。在我國房地產(chǎn)市場中，高端型的住房往往存在供過于求的現(xiàn)象，而滿足民生基本住房需求的商品房和保障房的供給量較少。其房屋建設(shè)供需結(jié)構(gòu)的不合理，不僅導(dǎo)致房價(jià)大幅度增長，對(duì)于保障民生最基本的住房需求以及改善民生生活水平也有不利的影響。加之供求關(guān)系的不穩(wěn)定所導(dǎo)致的“炒房”現(xiàn)象到如今調(diào)控政策施壓下的房地產(chǎn)行業(yè)，其房價(jià)是否持續(xù)下降還是有所回暖，許多消費(fèi)者對(duì)于購房持觀望態(tài)度?？傮w而言，無論是政策的調(diào)控還是市場自身的發(fā)展，亦或是受供求規(guī)律的影響，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的不僅是挑戰(zhàn)，還是一次認(rèn)識(shí)自我、整裝待發(fā)的機(jī)會(huì)。

流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展雖然面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但仍是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，其發(fā)展必然會(huì)經(jīng)歷挫折，但最終會(huì)戰(zhàn)勝困難，朝著積極、健康的方向前進(jìn)。筆者就當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀中所提出的問題，相應(yīng)的提出策略性意見，并以此分析流通性減弱環(huán)境下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。

首先，國家會(huì)陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策來控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度發(fā)展。針對(duì)目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展急功近利所導(dǎo)致的房價(jià)漲幅不穩(wěn)定現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊力有目共睹。為此，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策加以壓制，雖然有些舉措并未得到預(yù)期的效果，但部分城市的房價(jià)已經(jīng)得到相應(yīng)的遏制。而后，國家還會(huì)相應(yīng)的出臺(tái)調(diào)控政策，加大對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的掌控，且國家出臺(tái)的相關(guān)政策都是基于保證房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)之上，進(jìn)而引導(dǎo)其經(jīng)濟(jì)走向良性的發(fā)展方向。值得一提的是，從目前我國出臺(tái)的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展側(cè)重點(diǎn)在于改善中、低收入水平的居住條件，加大政策優(yōu)惠力度，以近期央行推出的一系列金融政策為例，其政策內(nèi)容包括發(fā)行住房抵押貸款支持證券以及設(shè)立專項(xiàng)金融債券等來提高銀行對(duì)住房貸款的投放能力，為房地產(chǎn)融資市場以及中、低收入者的住房購買力，進(jìn)而穩(wěn)定住房消費(fèi)市場。此外，其政策走向下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要注重土地資源的合理利用，由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于土地資源有極強(qiáng)的依賴性，因此走可持續(xù)發(fā)展的道路是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要趨勢。特別是在未來城市化進(jìn)程急劇加快中，在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)時(shí)要徹底貫徹節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的建設(shè)理念，才能不斷推進(jìn)房地產(chǎn)市場的優(yōu)化發(fā)展。

其次，房價(jià)漲幅趨于穩(wěn)定。就上文所述，房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅以及市場供需關(guān)系的不穩(wěn)定等因素，不僅影響了人們正常的住房需求以及生活水平，也影響了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但隨著國家綜合國力的不斷提升，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展愈加繁榮，加之政府為壓制房價(jià)過度增長而出臺(tái)的一系列政策對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，未來的房價(jià)的漲幅整體上會(huì)趨于穩(wěn)定。但跳出政策的周期來看待未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在流通性減弱環(huán)境下，是否會(huì)持續(xù)下降仍需要進(jìn)一步考證。在此，筆者就購房者的角度出發(fā)，以當(dāng)前調(diào)控政策為基礎(chǔ)理論依據(jù)，對(duì)其樓市價(jià)格未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)估。在調(diào)控政策的輪番打壓下，一、二線城市的房價(jià)有所回落，三四線城市的樓市發(fā)展大致趨于兩種情況。一種情況是此類城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，且大多處于城市群以及都市圈等有利地勢。加之這些城市的房價(jià)相對(duì)于一、二線城市仍有較大差距，在很大程度上會(huì)迎來購房熱的現(xiàn)象。另一種情況是此類城市雖然價(jià)格相對(duì)偏低，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，城市發(fā)展有所局限，未來不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的人口轉(zhuǎn)移。因此，處理基本的住房剛需，對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行投資有待商榷。更值得一提的是，在未來城市的發(fā)展中，高品質(zhì)的城市會(huì)越來越受到民眾的歡迎，這也意味著未來的城市分化趨勢會(huì)越來越明顯。

最后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展會(huì)日漸趨于成熟。從整體上來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然歷經(jīng)幾番調(diào)控，但在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍處于領(lǐng)先地位。隨著市場在發(fā)展中所面臨的諸多弊端問題，其尚且處于解決問題的摸索時(shí)期，為此，房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制的改革，加強(qiáng)市場管理，建立科學(xué)有效的監(jiān)督管理體系，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要對(duì)于拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長以及促進(jìn)融資、投資于再生產(chǎn)等方面起到促進(jìn)作用，而其發(fā)展不僅取決于房屋的銷量，還取決于國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，以及金融體系的支持力度，為此，房地產(chǎn)的發(fā)展必須要在保證和維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行基礎(chǔ)上得以穩(wěn)步提升，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為重要的趨勢之一。

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