論房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展方向及策略

王麗娟

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展及百姓對住房條件改善的需求加大，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從每日房價上漲到樓盤無人問津“過山車”式的發(fā)展模式，個別地產(chǎn)企業(yè)因無法償還銀行貸款而倒閉，給鋼材原材料供應等上下游企業(yè)及農(nóng)民工就業(yè)機會造成巨大打擊，如何保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為政府、企業(yè)亟待解決的問題。本文通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展過程中面臨的問題進行分析的基礎上，提出房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；意義；問題；對策

中圖分類號：F299.27 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）025-000-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展過程中面臨的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展造成資源嚴重浪費

自2009年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，各地方政府為增加當?shù)刎斦杖?、增加就業(yè)機會在土地摘牌、規(guī)劃設計等方面提供房地產(chǎn)企業(yè)各種寬松環(huán)境，同時，政府規(guī)劃設計等部門為提高審批速度，對于房地產(chǎn)企業(yè)提交的開發(fā)規(guī)劃在資源利用率方面未給予足夠的重視，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用粗放式發(fā)展模式，在土地、地下水等資源利用方面造成極大浪費，例如，一些資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在市區(qū)繁華地段盲目開發(fā)建設，完全不顧該地區(qū)整體城區(qū)規(guī)劃設計，違規(guī)興建別墅等高檔住宅，以滿足高端客戶需求，造成土地資源嚴重浪費。

（二）房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境保護意識淡薄

一是建設樓盤內(nèi)部方面。個別開發(fā)商私自篡改規(guī)劃設計，在園區(qū)綠地或配套設施內(nèi)加蓋商品房，導致樓盤間距過小，容積率超過國家相關標準，導致生活油煙無法排放，造成園區(qū)空氣質(zhì)量下降及綠化面積不達標，使住戶面臨來自樓體安全及環(huán)境質(zhì)量方面的威脅。二是建設樓盤選址方面。我國個別開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，規(guī)劃在水庫湖泊、泄洪區(qū)開發(fā)建設商品房，不但給周圍地下水資源造成污染，而且降低了水庫排洪、泄洪能力，使當?shù)孛媾R著極大的安全隱患。

（三）房地產(chǎn)業(yè)金融配套體系不健全

金融貸款對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期資金投入及購房者貸款購房起到?jīng)Q定性的作用，經(jīng)過近幾年探索與發(fā)展，雖已形成較健全的金融體系，但由于我國金融體系漏洞及貨款政策易受國家宏觀調(diào)控影等因素影響，金融配套體系無法滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟運行需求，阻礙著我國房地產(chǎn)整體經(jīng)濟的發(fā)展。一是開發(fā)貸款。在房地產(chǎn)行業(yè)過熱時，多數(shù)金融機構為了追求經(jīng)濟利益，盲目向開必商提供貸款，未對開發(fā)商償還能力及資信情況進行可行性分析，促使房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過舉新債還舊債方式開發(fā)新樓盤，一但房地產(chǎn)泡沫破碎，將使雙方蒙受巨大的經(jīng)濟損失。二是購房貸款。我國多數(shù)金融機構抬高個人購房貸款門檻，將大量資金投向經(jīng)濟利益回報較高的開發(fā)貸款中，使個人貸款資金占到銀行放貸總資金極小的比例。同時，我國住房公積金政策多數(shù)在機關、事業(yè)單位或一些經(jīng)濟效益較好的國企、外資企業(yè)中執(zhí)行，導致民營企業(yè)職工無法享受住房公積金在利率方面所帶來的優(yōu)惠，不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售量。

（四）商品房入住率較低

一是個別地區(qū)開發(fā)商為追求利潤最大化，在未對該地區(qū)人口規(guī)模、市場保有率等指標進行調(diào)研的基礎上，盲目拿地開發(fā)商品住宅，最終由于超出該地區(qū)市場規(guī)?；蛑苓吪涮自O施未建成等原因出現(xiàn)商品房閑置，使開發(fā)商大量資金被開發(fā)商品房所占據(jù)，一但無法償還銀行貸款，則面臨極大的破產(chǎn)風險。二是開發(fā)商為降低成本不惜在鋼筋、水泥等建材方面作手腳，將工程開發(fā)項目由不具備相應建筑資質(zhì)的建設方負責，最終由于商品房墻體脫落、樓頂漏雨等質(zhì)量問題影響商品房銷售，造成土地、資金浪費，甚至影響所在地區(qū)百姓生活與經(jīng)濟發(fā)展。

二、促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策

（一）加強房地產(chǎn)事前規(guī)劃，避免造成資源浪費

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在設計規(guī)劃前必須充分考慮樓間距、容積率及所在地區(qū)人口規(guī)模等影響因素，由以往粗放式發(fā)展轉向土地集約利用發(fā)展模式，提高土地使用效率。其次，政府相關部門在對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計進行審批時，應嚴格按照本地區(qū)城市規(guī)劃圖對設計進行審批，對于違反城市規(guī)劃及違建項目一律不準開工，避免因房地產(chǎn)過度、盲目開發(fā)致使國家土地等資源浪費。

（二）將環(huán)境保護意識貫穿房地產(chǎn)開發(fā)建設過程，提高城市生態(tài)經(jīng)濟水平

首先房地產(chǎn)企業(yè)在編制規(guī)劃前，應主動向當?shù)丨h(huán)境保護部門咨詢設計意見，通過科學規(guī)劃，將環(huán)保理念完全溶入房地產(chǎn)開發(fā)建設整個過程中。其次，當?shù)丨h(huán)境保護部門對開發(fā)商提交的規(guī)劃設計及樓盤竣工驗收項目作出環(huán)境評價，并將環(huán)境評價結果及時對外公布，并跟蹤開發(fā)商進行整改，對于環(huán)評未達標或整改不到位的開發(fā)項目一律不予通過環(huán)評審批，促使開發(fā)商樹立正確的環(huán)境保護意識，提高城市生態(tài)建設水平。

（三）進一步完善我國房地產(chǎn)配套金融體系， 為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持

一是金融機構應對申請貸款的開發(fā)商就償還能力、抵押資產(chǎn)變現(xiàn)及其他資信情況進行科學論證，對于抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力低下或資信不良的開發(fā)商拒絕給予貸款，避免因開發(fā)商無法到期償還本金、利息而使金融機構面臨壞賬風險。二是金融機構應增加個人購房貸款資金發(fā)放比例，適當放寬個人貸款購房門檻限制，充分享受國家出臺的各項房地產(chǎn)政策，提升潛在購房者購房欲望。三是國家層面應積極出臺調(diào)首付、降稅負、寬信貸等宏觀調(diào)控政策，以刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟有序、健康發(fā)展，同時，各地住房公積金管理部門應認真執(zhí)行中央“去庫存”宏觀調(diào)控政策，通過提高貸款額度、縮減繳費年限及降低貸款利率等手段鼓勵繳費個人通過公積金購房，維護我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強宏觀調(diào)控及政府監(jiān)管，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、有序發(fā)展

一是政府部門應嚴格按照“減政放權”原則取消不合理收費，以提高房地產(chǎn)行業(yè)審批事項，提高政府辦事效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供軟環(huán)境。二是各級政府監(jiān)察部門應加強對土地審批、摘牌、規(guī)劃、環(huán)評等項目政府審計工作，徹底杜絕個別政府工作人員為追求經(jīng)濟利益與開發(fā)商勾結侵吞國家資產(chǎn)及監(jiān)理人員在驗收過程中不作為現(xiàn)象的發(fā)生，在提高商品房質(zhì)量的同時，為房地產(chǎn)經(jīng)濟營造純凈的運行環(huán)境。三是國家應在充分調(diào)研、論證的基礎上，針對目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各種經(jīng)濟問題出臺相應調(diào)控政策，通過稅收、金融利率等調(diào)控手段促使房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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