分析房產(chǎn)稅

趙正雪

【摘要】現(xiàn)如今，在房屋租賃活動的過程中，房地產(chǎn)需要負擔房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等多種稅費，有很重的稅收負擔。本文對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于房產(chǎn)稅的籌劃背景和房產(chǎn)稅及稅收籌劃的理論基礎(chǔ)進行了闡述，并且對租計征稅基籌劃的思路和方法進行分析。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 從租計征 納稅籌劃

一、籌劃背景和理論基礎(chǔ)

經(jīng)由國務(wù)院頒布并實行的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，是我國現(xiàn)行適用的基本規(guī)范。房產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅有兩大計稅方式：從租計征、從價計征。從租計征是以租賃房屋取得的租金收入和12%的稅率計算的，應(yīng)納稅額=12%×租金收入。從價計征是按房產(chǎn)的原值，一次減除10%～30%后的余值和1.2%的稅率為基礎(chǔ)計算的，應(yīng)納稅額一應(yīng)納房產(chǎn)原值×（1扣除比率）×1.2%。納稅籌劃指的是企業(yè)在稅收法律允許的情況下，在實際業(yè)務(wù)發(fā)生之前，靈活運用不同的籌劃方法，考慮稅收的成本，實現(xiàn)降稅零風(fēng)險的目標，使得企業(yè)價值最大化。

二、籌劃的思路方法及案例

稅收籌劃實際也就是在企業(yè)制定的不同節(jié)稅方法中進行一個最優(yōu)方案的選擇。下面本文，從房產(chǎn)稅

從租計征稅基的“數(shù)量”方面出發(fā)進行稅收籌劃，對稅基數(shù)量的籌劃也就是合理的降低房屋出租的租金收入。

（一）房屋與附屬設(shè)施分離

1.分離附屬設(shè)施：房產(chǎn)租賃公司往往在出租房屋的同時會連著屋內(nèi)或屋外的附屬設(shè)施一起出租給承租方。附屬設(shè)施有機器設(shè)備，辦公用品等，但這些設(shè)施同樣可根據(jù)暫行條例的要求，不繳納房產(chǎn)稅。由下列案例體現(xiàn)籌劃要點。

案例2、成都市某物業(yè)管理有限公司辦公大樓的計稅原值為1000萬元，現(xiàn)公司決定將辦公大樓及附屬設(shè)施出租給一家百貨公司用于銷售百貨商品，雙方簽訂房產(chǎn)租賃合同，約定每年收取租金230萬元，租賃期三年。

方案一、直接出租應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=230×12%=27.6（萬元）

方案二、簽署新的租賃合同，將房屋租金和附屬設(shè)施的租金劃分開，分別開具發(fā)票，劃歸附屬設(shè)施的租金就不用繳納房產(chǎn)稅。修改后合同內(nèi)容變?yōu)椋悍课葑饨鹈磕?60萬元，附屬設(shè)施70萬元。籌劃后的應(yīng)納稅額=160×12%=19.2（萬元）。

對比兩種方案，方案二可節(jié)稅8.4萬元，三年節(jié)稅25.2萬元。

2.小結(jié)：根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》對房產(chǎn)的界定，將不屬于房產(chǎn)的部分分離，分別簽訂房屋租賃合同、非房屋建筑租賃合同和附屬設(shè)備租賃合同，就只需要針對房屋的租金收入征收房產(chǎn)稅，從而降低了企業(yè)的稅收負擔。

（二）房屋出租與物業(yè)管理分離

越來越多的房地產(chǎn)租賃公司，在出租房屋的同時，也會為房屋的物業(yè)管理提供服務(wù)。物業(yè)管理費是不用繳納房產(chǎn)稅的，那么租賃公司也就可以通過物業(yè)管理合同來規(guī)避房產(chǎn)稅，增加企業(yè)的利潤?；I劃要點由案例體現(xiàn)。

案例3、某房地產(chǎn)集團，旗下?lián)碛腥Y子公司及一家全資物業(yè)管理子公司，2X17年1月1日，與承租方簽訂了一項房產(chǎn)租賃合同，合同中約定，承租人應(yīng)每年向其支付780萬元的租金，租賃期5年。假定，房產(chǎn)原值為6000萬。

方案一、如合同約定，將要繳納的房產(chǎn)稅=780×12%=93.6（萬元）

方案二、企業(yè)集團下的全資物業(yè)管理子公司，將房產(chǎn)的租金一分為二，一部分歸為物業(yè)管理費，通過子公司收取。集團再與承租方簽訂合同，一份依舊是房屋租賃合同，合同金額為600萬元，;另一份為物業(yè)管理合同，合同金額180萬元，再經(jīng)由集團下旗下的物業(yè)管理公司與承租方簽訂。重新簽訂合同之后的應(yīng)納房產(chǎn)稅一600×12%=72（萬元）。

站在房地產(chǎn)集團合并報表的角度上，方案二少繳納2l_6萬元，五年少繳108萬元。

小結(jié)：從收人性質(zhì)的角度出發(fā)，在收入不變的前提下，把收入一分為二，而列為物業(yè)管理服務(wù)的收入則不用再繳納房產(chǎn)稅。在籌劃過程中要注意的：稅務(wù)機關(guān)所存在最低房屋租金的計稅標準;正規(guī)的物業(yè)管理公司，所提供物業(yè)管理服務(wù)的費用要經(jīng)過層層審批，還要獲得有關(guān)部門收費許可，若刻意提高物業(yè)管理費，會受到相關(guān)部門的處罰。

（三）房屋出租變整體轉(zhuǎn)租

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人才繳納房產(chǎn)稅。而對于轉(zhuǎn)租人來說，只擁有使用權(quán)，就不用承擔繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)。具體籌劃由案例表明。

案例4、A公司是一家房地產(chǎn)公司，旗下?lián)碛腥胰Y子公司。A公司有一處在市中心的寫字樓，經(jīng)該公司管理層決定，該房產(chǎn)從2X17年起將作為公司的投資性房地產(chǎn)，專門用于對外出租。由于該寫字樓各項附屬設(shè)施已經(jīng)老化，直接對外出租每年的租金只有1500萬元。經(jīng)公司研究決定，從2×17年起，投資1000萬元對該寫字樓進行重新裝修改造。裝修改造后進行出租，租金每可收取3500萬元。

方案一、裝修前應(yīng)納房產(chǎn)稅=1500×12%=180（萬元），裝修后應(yīng)納房產(chǎn)稅=3500×12%=420（萬元），由計算可知，裝修后繳納的房產(chǎn)稅增加了240萬元。

方案二、A公司在寫字樓裝修改造前，先通過房屋租賃合同，將寫字樓整體轉(zhuǎn)租給其全資子公司甲公司，每年收取1500萬元租金。再由甲公司對租賃房產(chǎn)進行裝修改造，假設(shè)裝修改造成本投入額為1000萬元，待寫字樓裝修改造完成后，再由甲公司將該寫字樓對外進行租賃，每年租金為3500萬元。轉(zhuǎn)租后應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=1500×12%=180（萬元）。相比方案一少納240萬元稅費。

小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生租賃業(yè)務(wù)時，可將名下的房產(chǎn)先出租給其關(guān)聯(lián)方企業(yè)，再由關(guān)聯(lián)方企業(yè)轉(zhuǎn)租給第三方，整個過程中只有第一次的出租過程才繳納房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)租過程不論租金多少均不繳納，企業(yè)就可以達到降低稅負的目的。在進行轉(zhuǎn)租時，必須經(jīng)過產(chǎn)權(quán)所有人的同意，否則房主可以隨時解除房屋租賃合同。

三、結(jié)論

由上述論述可知，對房產(chǎn)稅

從租計征納稅籌劃的方法思路研究都是在稅法所允許的情況下，對房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)進行合理的籌劃會降低企業(yè)的稅收負擔，讓企業(yè)最終創(chuàng)造的價值最大化。運用合理的籌劃方法進行籌劃，針對不同情況可以選擇不同的籌劃方法，但在籌劃過程中，要注意防范納稅籌劃風(fēng)險，并及時采取適當方法進行防范。