淺析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)問題及對(duì)策建議

楚東方

【摘 要】 得益于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，房產(chǎn)購(gòu)置行為也發(fā)展成居民生活中隨處可見形象，個(gè)人住房貸款數(shù)量越發(fā)龐大，逐漸成為商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要部分，其背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也日益凸顯。本文首先說明了商業(yè)銀行中個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的定義，然后分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所產(chǎn)生的一些風(fēng)險(xiǎn)類型及其出現(xiàn)原因。最后針對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)類型提出有效風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的良性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)銀行 個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

1 個(gè)人住房貸款的含義及特點(diǎn)

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行通過提供給購(gòu)房者一定的資金，用于購(gòu)房者購(gòu)買自用住房的貸款活動(dòng)，購(gòu)買者需要按照規(guī)定的時(shí)間周期性的支付給銀行本金和利息。伴隨著這些年城市地區(qū)房?jī)r(jià)不斷上漲和持續(xù)的“購(gòu)房熱”現(xiàn)象，個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)比重大，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行的收益熱點(diǎn)之一，被譽(yù)為商業(yè)銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。就目前而言，個(gè)人住房貸款的類型主要有兩種。個(gè)人住房貸款一般具有以下特點(diǎn)：①貸款利率較高，相對(duì)來說借款人一般比較關(guān)注月供額;②規(guī)模呈周期性（經(jīng)濟(jì)周期敏感性較強(qiáng)）;③個(gè)人住房貸款金額相對(duì)較大且還款年限較長(zhǎng);④個(gè)人住房貸款只能用于人們支付購(gòu)買自用住房;⑤借款人需要按照規(guī)定的周期向銀行歸還月供額。本文發(fā)現(xiàn)在商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)防范比較規(guī)范，但其運(yùn)作流程復(fù)雜。而在實(shí)際商業(yè)銀行對(duì)處理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，它任存在很多風(fēng)險(xiǎn)。

2 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

通過對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的梳理研究，本文發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)大多數(shù)關(guān)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究都是定性研究，缺乏實(shí)證的檢驗(yàn)。國(guó)外對(duì)個(gè)人住房貸款分析的研究主題零散、結(jié)論不一、因果關(guān)系復(fù)雜、過程機(jī)制不具體等特點(diǎn)，但一個(gè)明顯的特點(diǎn)是大多數(shù)研究是定量研究。研究人員發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)具有以下類型，利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者認(rèn)為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)來源主要為系統(tǒng)內(nèi)部因素和外界環(huán)境因素。內(nèi)部因素主要是風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)和制度，外部因素是個(gè)人信用體制和法律法規(guī)等。通過數(shù)據(jù)分析方法從多個(gè)視角分析個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)特征，并提出商業(yè)銀行做好風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。綜上所述，本文認(rèn)為個(gè)人住房貸款可能面臨以下幾種風(fēng)險(xiǎn)，即市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的對(duì)象是那些購(gòu)買自行住房的自然人，因此個(gè)人住房貸款很容易受到市場(chǎng)波動(dòng)和政府政策的影響。當(dāng)?shù)貐^(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定上升時(shí)，人們對(duì)個(gè)人住房貸款的需求增加，而當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到劇烈波動(dòng)或當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨一定壓力是，人們對(duì)個(gè)人住房貸款的需求較少。比如說我國(guó)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較穩(wěn)定繁榮，個(gè)人住房貸款需求量不斷上漲。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期個(gè)人貸款資產(chǎn)質(zhì)量存在較大滑坡。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)異常情況是，政府會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來引導(dǎo)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定，這些政策也會(huì)影響個(gè)人住房貸款，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。例如2016年2月2日政府出臺(tái)了新的貸款政策，對(duì)各大商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款量帶來了一定程度的影響。

2.2 利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人在償還貸款期間，商業(yè)銀行因外界宏觀環(huán)境影響導(dǎo)致貸款利率發(fā)生變動(dòng)，最終使得銀行遭受一定程度損失。相對(duì)來說，中國(guó)個(gè)人住房貸款額度很大，還款時(shí)間很長(zhǎng)，通常超過15年。貸款利率有可能在這樣一個(gè)周期內(nèi)由于政策、政局、經(jīng)濟(jì)等影響而發(fā)生劇變，這將給商業(yè)銀行帶來較大的損失。甚至破產(chǎn)。此外，在銀行的資產(chǎn)比例中個(gè)人住房貸款占銀行資產(chǎn)的比重過高，一但時(shí)間過長(zhǎng)，可能會(huì)導(dǎo)致銀行面臨聲譽(yù)和流動(dòng)性損失。同時(shí)利率發(fā)生變化也會(huì)導(dǎo)致借款人的心理和行為都發(fā)生變化。若利率上升，則會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款成本增加，有可能會(huì)最終導(dǎo)致還款人違約，這會(huì)產(chǎn)生信用風(fēng)險(xiǎn)。若利率下降，則會(huì)導(dǎo)致償還方在約定期限之前還款，這將增加商業(yè)銀行的成本，降低利潤(rùn)。

2.3 信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)通常來說可分為兩類，即還款人主動(dòng)違約和被動(dòng)違約。主動(dòng)違約是指還款人主動(dòng)停止繼續(xù)還款而導(dǎo)致銀行遭受損失或還款人因利率較低提前還款的行為。被動(dòng)違約意味著還款人愿意償還，但因自身經(jīng)濟(jì)原因無法繼續(xù)償還。信用風(fēng)險(xiǎn)通常由債務(wù)人欠債引起。因此，在銀行開始貸款業(yè)務(wù)時(shí)往往要對(duì)借款者個(gè)人信用度進(jìn)行調(diào)查和評(píng)價(jià)，并根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定借款人的信用等級(jí)。當(dāng)然在此過程中可能還存在欺詐行為，這種情況可能都會(huì)造成銀行資產(chǎn)的損失。

2.4 抵押風(fēng)險(xiǎn)

抵押風(fēng)險(xiǎn)意味著商業(yè)銀行在借款人違約后任然受到資金損失，因?yàn)榈盅浩冯y以處理或處置。當(dāng)借款人急需資金時(shí)，他會(huì)將其資產(chǎn)（房產(chǎn)、地產(chǎn)等）抵押給商業(yè)銀行以獲得部分資金。按照法律規(guī)定，當(dāng)借款人違約時(shí)，銀行有權(quán)處置抵押資產(chǎn)，但并不意味著抵押資產(chǎn)可以減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)和損失。銀行也經(jīng)常面臨抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何飳儆诜慨a(chǎn)時(shí)，如果房地產(chǎn)行業(yè)陷入衰退，抵押財(cái)產(chǎn)不易兌現(xiàn)或只能以折扣價(jià)出售;或者當(dāng)?shù)盅浩妨鲃?dòng)渠道狹窄難以出售時(shí)，將導(dǎo)致銀行資產(chǎn)外流。抵押品處置風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行由于缺乏有效的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)手段，處置成本高，難以完全實(shí)現(xiàn)抵押品全額總量而遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)客戶要求提取一定的儲(chǔ)蓄存款時(shí)，銀行因沒有足夠的現(xiàn)金和資產(chǎn)而不能滿足客戶的需求所造成的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)損失，其標(biāo)志性特點(diǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)過少。目前，商業(yè)銀行發(fā)行個(gè)人住房貸款的期限一般為5年左右，這導(dǎo)致商業(yè)銀行在資金使用上的期限性問題，這將導(dǎo)致銀行面臨重大流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)并影響銀行的償債能力。這種流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)使商業(yè)銀行失去代理人的投資機(jī)會(huì)，增加損失。個(gè)人住房公積金貸款的年利率逐步下降，因此可能會(huì)加大中長(zhǎng)期貸款在總貸款中的比重，從而帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此商業(yè)銀行將更加關(guān)注流動(dòng)資產(chǎn)在其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比例。

3 個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

3.1 市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行在進(jìn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)因適時(shí)分析所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況和政府政策調(diào)控，并根據(jù)外部宏觀政策、經(jīng)濟(jì)的變化情況，評(píng)估和分析借款人的貸款審批環(huán)境，及時(shí)有效地調(diào)整貸款審批管理方法。更為重要的是商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)未來市場(chǎng)發(fā)展發(fā)展動(dòng)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，并對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行精密管理，對(duì)相關(guān)政策的變化做出有效調(diào)整。

3.2 利率風(fēng)險(xiǎn)的防范

有的學(xué)者認(rèn)為降低貸款利率風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行可以采用表內(nèi)對(duì)沖的方法。所謂表內(nèi)對(duì)沖是利用資產(chǎn)和負(fù)債對(duì)市場(chǎng)利率影響的自然對(duì)沖效應(yīng)。本文認(rèn)為商業(yè)銀行防范利率風(fēng)險(xiǎn)需要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來利率變化情況，并根據(jù)利率的變化趨勢(shì)對(duì)個(gè)人住房貸款的放款管理措施進(jìn)行有效調(diào)整。也可以利用套期保值來防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 信用風(fēng)險(xiǎn)的防范

對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行首先要完善個(gè)人信息評(píng)價(jià)系統(tǒng)，設(shè)立個(gè)人消費(fèi)信息和個(gè)人信用分析中心。然后通過信息技術(shù)的革新對(duì)匯總收集來的信息進(jìn)行有效分析，完整準(zhǔn)確的評(píng)估借款人的信用狀況。其次，商業(yè)銀行應(yīng)因地適宜根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況設(shè)立信用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審核借款人的還款能力和實(shí)際情況，同時(shí)也要關(guān)注借款人的文化素質(zhì)高低。同時(shí)因此，商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真了解和調(diào)查借款人的家庭收入狀況、思想道德及以往的消費(fèi)信用狀況，以確保商業(yè)銀行不會(huì)遭受借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范

本文認(rèn)為商業(yè)銀行在應(yīng)對(duì)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格審查抵押物的資產(chǎn)價(jià)值，可通過與政府部門合作審查抵押物的合法性。當(dāng)借款人未能在在貸款期滿時(shí)償還全部貸款時(shí)，銀行有權(quán)處置抵押品來彌補(bǔ)損失。并且還要加強(qiáng)貸后管理，提升風(fēng)險(xiǎn)處置能力。商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范抵押品評(píng)估程序，加強(qiáng)抵押品審查實(shí)施與管理。定期審查抵押資格和抵押品價(jià)值，并對(duì)借款人進(jìn)行一定的跟蹤檢驗(yàn)和定期審查。

3.5 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行可以通過采用資產(chǎn)證券化的途徑;哎有效轉(zhuǎn)移個(gè)人住房貸款所引致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。借款人在利率較低時(shí)提早還款也可能導(dǎo)致銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。銀行可以把握利率走勢(shì)，來降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行可以在個(gè)人住房貸款和銀行剩余的不良資產(chǎn)中發(fā)行新資產(chǎn)，并根據(jù)固定現(xiàn)金流量為發(fā)行可在市場(chǎng)上交易的證券。資產(chǎn)證券化可以將與該資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給在市場(chǎng)上持有此類證券的投資者。與此同時(shí)，銀行也可以通過發(fā)行證券，快速提取資金，同時(shí)也降低了銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)金融業(yè)環(huán)境的持續(xù)變好，除資產(chǎn)證券化這種方式之外，還有其它方式去控制或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

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