新常態(tài)下我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務(wù)風險及預(yù)防對策建議研究分析

蔣爽

【摘 要】 隨著我國經(jīng)濟質(zhì)量步入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來大發(fā)展，但部門房地產(chǎn)企業(yè)也暴露許多問題，其中房地產(chǎn)企業(yè)負債率過高、銷售變現(xiàn)風險加大、資產(chǎn)使用率過低、財務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱等問題日益凸顯，使企業(yè)生存受到嚴重威脅，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了極為不利的影響，因此有必要分析財務(wù)風險的成因，并采取行之有效的防范策略，如拓寬融資渠道、規(guī)避利率風險、強化資金管理等，這也是本文論述的重點，希望本文研究可以起到拋磚引玉的效果，為經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風險提供一定的借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】 經(jīng)濟新常態(tài) 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風險 防范策略

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)得到快速發(fā)展，但發(fā)展速度過快造成大量的經(jīng)濟泡沫，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家陸續(xù)出臺限購、限價、提高貸款利率、征收房產(chǎn)稅等調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資投資更為困難，財務(wù)風險逐步增加，甚至威脅到房地產(chǎn)企業(yè)的生存，所以有必要深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險現(xiàn)狀，并采取行之有效的規(guī)避策略，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險概述

財務(wù)風險管理作為影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要核心業(yè)務(wù)，不能能夠直觀的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，更能準確反映企業(yè)經(jīng)營全貌，對于促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的作用。所謂房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在各種財務(wù)活動中，受市場不確定因素等影響，導致企業(yè)實際收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏差，經(jīng)營效益下降，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)潛在損失的一種風險，主要包括融資風險、投資風險與現(xiàn)金流風險等。

（一）融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入大、資金周轉(zhuǎn)期長，前期需要投入大量的資金，必然需要通過融資來解決資金使用問題，而當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在融資渠道單一的問題，沒有形成多元化融資渠道。另外，當前房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資決策時，缺乏對于市場變化與企業(yè)發(fā)展實際的科學分析，僅僅依靠經(jīng)驗制定投資決策，而對企業(yè)資金需求及收益分析不到位，不能充分挖掘多種融資渠道。

（二）投資風險

當前房地產(chǎn)市場發(fā)展過快過熱，導致企業(yè)只重視眼前的利益，卻忽略了企業(yè)的長遠發(fā)展。部分房地產(chǎn)企業(yè)誠信缺失，雖然負債經(jīng)營卻無視債務(wù)約束，置債權(quán)人利益于不顧，投資存在盲目性，從而造成投資結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)生財務(wù)風險。

（三）現(xiàn)金流風險

現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)企業(yè)投資與籌集資金流不相匹配，使得企業(yè)資金回收壓力與償債壓力增大，造成潛在的財務(wù)風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險的形成

（一）政策、法律環(huán)境

政府出臺與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策措施，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運作，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。例如，國家根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，適時出臺相關(guān)土地政策，對土地使用及土地開發(fā)做出調(diào)整，結(jié)果影響了房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā);房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納數(shù)額較高的稅費，其必然要把這部分稅費轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，抬高房價，并影響到商品房的成交量，同時，政府制定的一些房產(chǎn)買賣政策，也會影響房地產(chǎn)銷售量，造成潛在的財務(wù)風險;國家提高銀行貸款利率，或者提高企業(yè)所得稅及土地增值稅的預(yù)征率，也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的財務(wù)風險。

（二）行業(yè)、經(jīng)營因素

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，一般具有開發(fā)周期長、資金投入大等特征。房地產(chǎn)投資建設(shè)首先要合理規(guī)劃投資項目，其次還需購買土地，進行施工建設(shè)與綠化環(huán)境等，待所有施工工作全部完成后方可進行房產(chǎn)銷售，導致投資回報期較長。此外，在房地產(chǎn)投資建設(shè)前期，需要投入大量的資金，倘若建成的房屋由于各種問題出現(xiàn)積壓，那么投資回報將遙遙無期，造成投資失敗，從而產(chǎn)生較大的資金壓力。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范策略

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)可以適度舉債，在不影響企業(yè)償債能力的前提下，采取多種措施滿足項目建設(shè)及營銷所需資金，確保企業(yè)的投資項目可以順利運營，保障房地產(chǎn)企業(yè)投資效益的最大化。為充分解決企業(yè)融資難的問題，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮采取多種融資渠道并存的模式，實現(xiàn)融資形式多元化。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可繼續(xù)延用傳統(tǒng)的融資方法，向銀行貸款，獲取適量的流動資金，滿足房地產(chǎn)資金需求。其次，除傳統(tǒng)融資形式外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過發(fā)行股票或債券、開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金等方式進行融資，這樣既可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，促使其做大做強，還能有效吸引外部債權(quán)人進行投資，從而優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，有效降低財務(wù)風險。當然，房地產(chǎn)企業(yè)采用多元化融資形式必須建立在完善市場環(huán)境、提高企業(yè)信用的前提下。相關(guān)部門要對房地產(chǎn)企業(yè)的融資全過程進行監(jiān)控，并指定工作人員審查該融資項目是否已納入融資預(yù)算，從而充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)的融資進度、資金是否到位及潛在問題等。另外，還要監(jiān)控融資資金的使用是否合理，切忌隨意更改專項融資資金的用途，以免造成資金使用風險。在使用資金的過程中，一旦發(fā)生不合規(guī)情形，必須立即加以制止，并及時向上級部門匯報，進而采取有效措施把潛在的風險損失降至最低。

（二）強化利率分析，規(guī)避利率風險

為有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的利率風險，必須強化銀行貸款利率分析，對貸款利率提高造成的潛在財務(wù)風險進行多方位預(yù)測，未雨綢繆，采取一系統(tǒng)行之有效的規(guī)避措施，并強化風險預(yù)警工作，一旦發(fā)現(xiàn)潛在的利率風險，就要及時向房地產(chǎn)企業(yè)高管人員及財務(wù)人員發(fā)出預(yù)警信號，督促房地產(chǎn)企業(yè)高管及財務(wù)人員及時采取應(yīng)對措施，做好風險防范準備。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在和銀行簽訂貸款合同時，應(yīng)盡量選擇固定利率的合同，這是由于浮動利率合同更易受到市場變化的影響，并且浮動利率隨市場變化而隨時變動，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的利率風險更高。

（三）加強資金管控，提高流動效率

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分意識到資金管理對于企業(yè)的重要性，重視資金管理工作，在資金使用上要提前做好合理的用款計劃，減少可用可不用的費用支出，以免造成資金浪費，做到開源節(jié)流，確保資金用到該用的地方。此外，還要嚴格控制資金使用情況，對企業(yè)投資、運營要做好合理安排，滿足房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中的資金需求，從而保證企業(yè)的投資項目可以如期施工。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要嚴格控制存量資金的使用計劃，存貨占用的資金數(shù)額不要過大，以免影響資金的正常流動。房地產(chǎn)企業(yè)要確保其支付水平，并適當提高其支付能力，從而使得資金得到高效、合理的使用。在投資項目施工前，還要進行可行性分析，避免盲目投資造成的財務(wù)風險。

（四）完善內(nèi)控策略，優(yōu)化內(nèi)部控制

企業(yè)制定完善的內(nèi)部控制策略，可以有效防范財務(wù)管理的弊端，提高財務(wù)管理的有效性。第一，對房地產(chǎn)企業(yè)高管人員及中層管理人員進行廉潔自律方面的教育與培訓，提高其自我約束能力，使之帶頭遵守財經(jīng)法律法規(guī)，避免徇私舞弊等不法行為的發(fā)生。第二，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立審計部門，獨立行使審計監(jiān)督權(quán)，采取定期與不定期審計相結(jié)合的方法審查企業(yè)的財務(wù)工作，從而起到查錯防弊、提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。第三，注重企業(yè)內(nèi)部控制的可操作性，使企業(yè)內(nèi)控制度在保持相對穩(wěn)定的同時還可以隨企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展而不斷自我完善。第四，建立企業(yè)風險預(yù)警與監(jiān)控機制。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)及經(jīng)營活動的各層次目標，經(jīng)常性地評估目標的完成情況，并對原有評估標準不規(guī)范、不合理的地方進行適時調(diào)整，使之與企業(yè)經(jīng)營環(huán)境及市場形勢的變化相適應(yīng)。

（五）健全預(yù)警體系，加強風險預(yù)警

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全風險預(yù)警體系，根據(jù)財務(wù)部門提供的財務(wù)數(shù)據(jù)，設(shè)置相關(guān)財務(wù)指標，建立預(yù)警模型，對企業(yè)未來發(fā)展過程中潛在的財務(wù)風險進行及時預(yù)警。建立風險預(yù)警模型以后，一旦檢測到可能發(fā)生的財務(wù)風險，就立即向企業(yè)管理人員發(fā)出警示，從而對企業(yè)將來可能發(fā)生的財務(wù)風險做到提前預(yù)測和防范。因我國房地產(chǎn)企業(yè)風險預(yù)警體系建設(shè)的起步較晚，也沒有成功經(jīng)驗可循，所以房地產(chǎn)企業(yè)管理人員可借鑒其他行業(yè)或國外房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗及先進做法，構(gòu)建符合房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點的風險預(yù)警體系，有效避免房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。

四、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊的經(jīng)營特點，導致其潛在的財務(wù)風險更大，所以，必須加強房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)風險的研究工作，構(gòu)建完善的財務(wù)風險防范體系，提升其抗風險能力，從而促進其健康穩(wěn)定發(fā)展。

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