“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道

李麗華

摘要：營業(yè)稅和增值稅是我國的兩大主體稅種，為了促進(jìn)我國稅收制度的完善，實(shí)現(xiàn)稅收規(guī)范化、公平化，我國進(jìn)行了稅制改革，將營業(yè)稅改為增值稅。營改增的最大優(yōu)勢(shì)在于避免對(duì)企業(yè)的重復(fù)征稅，在一定程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)有利于推動(dòng)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我國實(shí)施營改增后，對(duì)我國的房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收給企業(yè)帶來的壓力，提升其經(jīng)濟(jì)效益，紛紛將稅收籌劃作為企業(yè)工作的重點(diǎn)。稅收籌劃是一種通過企業(yè)籌劃實(shí)現(xiàn)合理的避稅行為，稅籌的前提是在法律許可范圍內(nèi)，其主要對(duì)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)等行為進(jìn)行提前籌劃或者安排，以達(dá)到實(shí)際節(jié)稅的目的，通過稅收籌劃要實(shí)現(xiàn)的是企業(yè)利益最大化和價(jià)值最大化。本文主要在營改增背景下，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的優(yōu)化稅籌的措施，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;探析

一、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅收籌劃的意義

（一）稅收籌劃有助于優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

稅收籌劃在企業(yè)發(fā)展中的作用越來越凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資決策過程中進(jìn)行稅收籌劃可以有效降低企業(yè)的資金成本，提升企業(yè)的資金利用率，從而為企業(yè)爭(zhēng)取更多收益。稅收籌劃有助于尋找稅收優(yōu)惠政策與房地產(chǎn)企業(yè)的契合點(diǎn)，合理降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約企業(yè)的經(jīng)營成本。

（二）稅收籌劃有助于提升企業(yè)納稅意識(shí)

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，可以有效增強(qiáng)企業(yè)的納稅意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營活動(dòng)過程中具有建設(shè)周期較長(zhǎng)、需求資金量大，較高建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理規(guī)范的納稅，我國稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為更加關(guān)注和重視，這在一定程度上促進(jìn)了企業(yè)稅收籌劃的積極性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)通過對(duì)自身納稅結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，使企業(yè)的納稅活動(dòng)更加規(guī)范和科學(xué)。除此之外，通過稅收籌劃可以在一定程度上規(guī)避企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃面臨的問題

（一）稅籌意識(shí)不強(qiáng)，專業(yè)素養(yǎng)有待提升

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)科學(xué)、合理的避稅，首先就需要合理的進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收籌劃的重視度不夠，沒有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃意識(shí)不強(qiáng)，稅籌無法發(fā)揮作用[1]。企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)不足，主要是由于在實(shí)施營改增政策后，我國的稅收制度和政策發(fā)生了一定的變化，部分會(huì)計(jì)工作者由于其專業(yè)能力不強(qiáng)，政策發(fā)生變化后，其一時(shí)無法適應(yīng)新的稅收制度，導(dǎo)致其無法科學(xué)的進(jìn)行稅收籌劃，不能根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，提前做好對(duì)經(jīng)營、投資等企業(yè)活動(dòng)的籌劃和安排。營改增后，我國的計(jì)稅規(guī)則發(fā)生了一定的變化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)前需要繳納增值稅17%，在實(shí)施營改增后，其降低到9%，另外土地折扣方法也發(fā)生了改變，這種情況下，會(huì)計(jì)人員需要對(duì)新的稅收政策有深入的解讀，以更加適應(yīng)稅籌工作。

（二）企業(yè)對(duì)新稅收政策適應(yīng)性不強(qiáng)

我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有地區(qū)發(fā)展不平衡的特點(diǎn)，各地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模大小、發(fā)展水平都存在一定的差異，在實(shí)施營改增后，我國部分地區(qū)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)一時(shí)之間無法適應(yīng)新的稅收政策，尤其是一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，在稅收政策改革后，其面臨著更大的經(jīng)營壓力。另外，由于我國激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，紛紛采取具有差異化的經(jīng)營模式，這造成房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度增加，同時(shí)使房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜[2]。在營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要通過稅收籌劃規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)范圍在不斷擴(kuò)大，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本中，占比較高的是土地成本和建筑成本，在實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地使用權(quán)以及土地開發(fā)權(quán)的難度增加，需要支付更多成本費(fèi)用，導(dǎo)致企業(yè)的稅負(fù)增加。在營改增后，雖然降低了部分企業(yè)的稅負(fù)，但是仍有一些企業(yè)由于其無法抵扣的費(fèi)用所占比例較大，造成企業(yè)的稅負(fù)不僅沒有降低反而有增加的趨勢(shì)。

三、營改增后優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效措施

（一）重視稅籌意識(shí)的培養(yǎng)，提升會(huì)計(jì)人員專業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅籌是一項(xiàng)重要的工作，稅收籌劃的效果直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此作為企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，需要不斷提升自己的專業(yè)水平，在工作中不斷學(xué)習(xí)新的稅收政策和制度，并將其運(yùn)用于實(shí)際工作之中，提升自己對(duì)稅收法規(guī)的解讀能力。稅籌是一種合理的避稅，如果操作不當(dāng)就有可能變成不合理的避稅，從而給企業(yè)帶來納稅風(fēng)險(xiǎn)[3]。對(duì)于房地產(chǎn)而言，納稅的業(yè)務(wù)類型較多，如拆建、裝修、物業(yè)等環(huán)節(jié)。會(huì)計(jì)人員要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)納稅項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的稅收籌劃。通過合理的稅收籌劃可以有效降低企業(yè)的開發(fā)成本，以防重復(fù)納稅。會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)直接影響到其稅收的效率，對(duì)企業(yè)的納稅行為有重要的影響，所以企業(yè)可以組織一些專業(yè)培訓(xùn)，讓相關(guān)人員得到有效指導(dǎo)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收行為進(jìn)行規(guī)范

完善企業(yè)的稅收機(jī)制，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收活動(dòng)更加規(guī)范，我國在實(shí)施營改增政策后，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅種類和稅率發(fā)生了變化，由實(shí)施之前的營業(yè)稅稅率5%變?yōu)閷?shí)施營改增后的9%。在實(shí)施營改增前，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票開具相對(duì)容易，在實(shí)施營改增后，開具發(fā)票難度增加，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營活動(dòng)中的納稅環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，通過規(guī)范納稅活動(dòng)可以最大限度減少企業(yè)經(jīng)營中的消耗成本。另外，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的增值發(fā)票應(yīng)做好管理工作，同時(shí)要培養(yǎng)員工的發(fā)票專用意識(shí)，在平時(shí)的工作中要盡可能多的開具增值稅專用發(fā)票，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在與其他材料供應(yīng)商開展合作時(shí)，應(yīng)重視對(duì)材料供應(yīng)商的選擇，要將多家供應(yīng)商的材料進(jìn)行對(duì)比，在保證建筑材料符合質(zhì)量的同時(shí)選擇價(jià)格最實(shí)惠的。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的材料采購部門在采購材料時(shí)需要讓材料供應(yīng)商提供相應(yīng)的采購發(fā)票，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)減少納稅的目的。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，要在合法、合理的前提下運(yùn)用稅率的差異，這是一種絕對(duì)節(jié)稅技術(shù)，由于稅率的差異是客觀存在的，因此這種節(jié)稅在一定范圍內(nèi)相對(duì)穩(wěn)定。

（三）完善企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)做好稅收籌劃，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要遵循一定的原則，必須在法律許可的范圍進(jìn)行合理避稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視對(duì)發(fā)票的審核工作，以防有人開具虛假發(fā)票，從而導(dǎo)致企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)增加。在實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)施全方位的稅收籌劃，將房地產(chǎn)企業(yè)的各種支出都納入稅籌范圍，通過這種方式減少企業(yè)的稅收成本。另外，企業(yè)在稅收籌劃過程中要加強(qiáng)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的管控，避免給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的損失。企業(yè)應(yīng)規(guī)范自己的稅籌行為，保證其在稅法許可的條件下進(jìn)行稅籌操作，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，就需要重視稅收籌劃，以此有效規(guī)避企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國稅制的不斷改革和完善，越來越多企業(yè)認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性。合理的稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)稅收進(jìn)行合理的籌劃，可以在一定程度上增加企業(yè)的可支配收入。同時(shí)可以引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資和經(jīng)營決策，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅收利益最大化。稅籌是企業(yè)有效避免稅務(wù)處罰的重要措施，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇稅收途徑時(shí)要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況選擇低稅負(fù)方案。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)該完善稅收籌劃體系，通過科學(xué)合理的方式避免經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而為企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)奠定基礎(chǔ)。

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