簡(jiǎn)述財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

石巖

【摘要】隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民群眾生活水平的不斷提升，其對(duì)房產(chǎn)的需求量和質(zhì)量要求也在逐年增加，這也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也在不斷提升。稅收籌劃是幫助企業(yè)合法避稅和節(jié)稅的有效措施，納稅人可以借助合法合理的手段，讓自己獲得最大化的經(jīng)濟(jì)利益。因此，為了進(jìn)一步了解房地產(chǎn)企業(yè)納稅的實(shí)際情況，提升我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平，本文主要分析研究了房地產(chǎn)籌資活動(dòng)納稅籌劃的相關(guān)事宜，并對(duì)此提出了幾點(diǎn)有效的建議，以期可以為提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)提供參考。

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃

伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升和城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，相關(guān)管理機(jī)制也變得愈發(fā)的成熟和規(guī)范，這也在一定程度上增加了企業(yè)的管理成本。加之房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)空間也在不斷下降。納稅籌劃是指納稅人在全面遵守稅法的基礎(chǔ)上，合理籌劃與安排企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，從而降低稅收負(fù)擔(dān)，增加單位的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、投資活動(dòng)納稅籌劃

投資是指企業(yè)為了進(jìn)一步獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，并在同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出而向某些值得信任的團(tuán)體進(jìn)行投資的行為，這種行為具有一定的科學(xué)性和客觀性，很有可能幫助企業(yè)提升價(jià)值。就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其組織形式主要包括企業(yè)初步創(chuàng)設(shè)時(shí)，在個(gè)人獨(dú)資、合資、公司制三種企業(yè)類型中的選擇，以及在擴(kuò)建過(guò)程中，對(duì)子公司或者是分公司的選擇等。一般情況下，對(duì)于前者，其在制定納稅決策時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮如下方面內(nèi)容：一是個(gè)人獨(dú)資或者是合伙企業(yè)不會(huì)征收企業(yè)所得稅，但是需要征收個(gè)人所得稅，公司制企業(yè)需要征收；二是合伙企業(yè)本身并不具有法人資格，無(wú)法享受國(guó)家的某些稅收優(yōu)惠政策。受上述因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是公司制的形式。為了進(jìn)一步滿足社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展趨勢(shì)，并在同行業(yè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，我國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都選擇了擴(kuò)大規(guī)模，開(kāi)設(shè)分公司或者是子公司來(lái)進(jìn)一步的提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。二者相對(duì)比，子公司擁有獨(dú)立法人資格，分公司不具備，這就使得子公司可以享受政府部門(mén)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，但分公司卻可以同總公司享受同等的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其選擇開(kāi)設(shè)分公司或者是成立子公司，應(yīng)當(dāng)以自身的預(yù)期盈利、所在地政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度、日常費(fèi)用成本使用特性等來(lái)選擇。此外，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)所得稅》規(guī)定：房地產(chǎn)在對(duì)某一項(xiàng)目進(jìn)行直接的投資可以減免稅收，間接投資則只會(huì)涉及印花稅、股息利益所得等。同直接投資相比，間接投資籌劃的空間相對(duì)較小，所獲得的收益同樣較小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合適自己的投資方式時(shí)，還應(yīng)當(dāng)兼顧不同投資方式的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)變現(xiàn)能力、自身經(jīng)營(yíng)水平、投資項(xiàng)目收益等因素，保證納稅籌劃可以處于最優(yōu)化的狀態(tài)[2]。

二、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納稅籌劃

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，企業(yè)并不存在固定、有效的成本分?jǐn)偡椒?，而是?huì)按照實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，選擇不同的分?jǐn)偡椒?。銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)最需要進(jìn)行納稅籌劃的環(huán)節(jié)。就銷售階段來(lái)講，其主要可以被分為未完工房產(chǎn)的預(yù)售和完工房產(chǎn)的銷售。其中，未完工房產(chǎn)的預(yù)售會(huì)出現(xiàn)企業(yè)的預(yù)收賬款，這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在商品房首付款、保證金、誠(chéng)意金、押金等費(fèi)用，這使得企業(yè)需要按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其經(jīng)營(yíng)方式主要分為自營(yíng)和銷售兩種。自營(yíng)代指建筑項(xiàng)目本身隸屬于房地產(chǎn)公司，公司以租賃的方式對(duì)外銷售；銷售則是房地產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)商，將建成的房屋建筑銷售出去。正常情況下，預(yù)期利潤(rùn)相對(duì)較高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以選擇自營(yíng)的模式，以此來(lái)避免需要較大大量土地增值稅的情況；反之，則需要選擇銷售模式。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)的經(jīng)銷者在進(jìn)行房屋售賣(mài)的過(guò)程中，且增值額沒(méi)有超過(guò)扣除該房地產(chǎn)項(xiàng)目金額20%時(shí)，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅；增值額超出20%時(shí)，需要依據(jù)相關(guān)規(guī)定，按全部增值額規(guī)定計(jì)稅[3]。

由上述可知，房地產(chǎn)企業(yè)需做好經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的稅收籌劃工作，現(xiàn)主要就增值稅和所得稅的稅收籌劃方法進(jìn)行探討：在國(guó)家全面實(shí)施營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使用科學(xué)、合理的稅收籌劃方法，比如說(shuō)遞延納稅的方法、降低稅基的方法、增加抵扣、選擇合理的銷售策略從而實(shí)現(xiàn)合理避稅。以銷售策略選擇為例，一是對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中的不同買(mǎi)贈(zèng)活動(dòng)進(jìn)行籌劃，有效規(guī)避被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為無(wú)償贈(zèng)送，若是被定為無(wú)償贈(zèng)送，則需要補(bǔ)繳視17%的增值稅以及25%的企業(yè)所得稅，并要求代扣代繳20%的個(gè)人所得稅；二是增加精裝修房銷售，擴(kuò)大了業(yè)務(wù)范圍，通過(guò)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍還能在一定程度上獲取更多的增值稅專用發(fā)票予以抵扣。與此同時(shí)，為了進(jìn)一步做好稅收籌劃工作并提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益，要通過(guò)對(duì)精裝修房進(jìn)行銷售來(lái)有效降低土地增值稅，裝修毛利低、但可以加計(jì)扣除20%+10%或5%的開(kāi)發(fā)費(fèi)用；三是對(duì)售后返租的稅收籌劃，主要有兩種模式，一類是先將房屋銷售給業(yè)主，再?gòu)臉I(yè)主手中租回，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，另一類是地產(chǎn)公司將房屋低于市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)給購(gòu)房者，再通過(guò)低租金甚至是零租金的方式將房屋租回，再按照市場(chǎng)價(jià)格將房屋租出，從而通過(guò)租金之差額彌補(bǔ)房屋銷售時(shí)的款項(xiàng)；四是進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁和分擔(dān)，地產(chǎn)公司可以適當(dāng)提高價(jià)格，或者建立子公司等模式，形成相應(yīng)的銷售公司和活動(dòng)策劃公司，降低公司整體銷售收入，降低所得稅納稅額度，還可以使子公司的納稅身份發(fā)生變化，成為小規(guī)模納稅人，降低稅率。

總而言之，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正屬于蓬勃發(fā)展的階段，各種類型和規(guī)模的房地產(chǎn)公司正如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)出來(lái)。就房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作來(lái)講，在籌資、投資、銷售三大階段做好稅收籌劃工作，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，最大限度地降低稅收負(fù)擔(dān)，獲取應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地的重要保障。但在納稅籌劃的過(guò)程中，企業(yè)管理者必須要保證納稅方案的合法性與合理性，不可出現(xiàn)違法操作的行為。

參考文獻(xiàn)

[1]朱育清.財(cái)務(wù)管理視角下的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016（8）：330-330.

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[3]王新剛.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃的應(yīng)用[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2015（31）：17-18.