房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制問題探討

門韶娟 吳瑞

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)以其自身高投資、高回報、高產(chǎn)值的特性，成為支撐我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，其一舉一動都會對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)也必然面臨著更多的財務(wù)風(fēng)險，近幾年，在全國兩會上針對房地產(chǎn)領(lǐng)域提出的“限購”、“去庫存”、“房地產(chǎn)稅”等議題也成為全國人民最為關(guān)注的話題。據(jù)此，闡述了財務(wù)風(fēng)險的含義，同時也探究了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的原因，并提出應(yīng)對的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范

中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.28.059

房地產(chǎn)企業(yè)因為其高回報與高風(fēng)險并行的特點，使其通常存在資金占用時期長，資金周轉(zhuǎn)慢，資產(chǎn)負(fù)債率偏高等一系列問題，使其面臨著超高的財務(wù)風(fēng)險。近幾年來，“去庫存、去杠桿、降成本”已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的問題，所以企業(yè)要積極的應(yīng)對，來控制自身的財務(wù)風(fēng)險以保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

1 財務(wù)風(fēng)險的涵義

廣義上的財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中的經(jīng)濟(jì)狀況與既定目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的情況。狹義上財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在融資過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。企業(yè)合理利用負(fù)債進(jìn)行融資有利于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高市場競爭力，但財務(wù)風(fēng)險伴隨著債務(wù)的存在也必然存在。負(fù)債對于企業(yè)來說是一把雙刃劍，財務(wù)風(fēng)險過大易導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加大對財務(wù)風(fēng)險的防范與控制。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的原因

2.1 外部因素

2.1.1 宏觀政策的影響

在宏觀政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)命脈之一，對于經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)必然會受到相應(yīng)的影響，近年來，由于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策相繼出臺，如“去庫存”、“限購”、“房子是用來住的，不是用來炒的”等，這極大的影響了我國房地產(chǎn)市場。

2.1.2 市場狀況的影響

在市場狀況方面，風(fēng)險主要指房地產(chǎn)企業(yè)之間的行業(yè)競爭，企業(yè)沒有準(zhǔn)確的把握消費者對于房屋居住需求的變化等原因?qū)е碌漠a(chǎn)品滯銷風(fēng)險，進(jìn)而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

2.2 內(nèi)部因素

2.2.1 領(lǐng)導(dǎo)層投資決策失誤

房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前都會進(jìn)行項目的可行性分析，但這一步驟某些企業(yè)完成的并不到位，對于項目的分析不夠全面，收集的信息也極有可能存在偏差，領(lǐng)導(dǎo)層對于風(fēng)險的存在不敏感，決策能力有限，對于市場環(huán)境判斷不當(dāng)沒有準(zhǔn)確把握消費者的住房需求，使得投資決策失誤，給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

2.2.2 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)適當(dāng)借債有利于企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提高市場競爭力，借債產(chǎn)生的利息允許在稅前支付，節(jié)約了企業(yè)所得稅。合理利用負(fù)債進(jìn)行融資有利于降低企業(yè)綜合資本成本。負(fù)債對于企業(yè)的經(jīng)營具有雙重作用，某些房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，在公司急需資金時，由于信譽(yù)問題籌資無望，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，引起財務(wù)風(fēng)險造成經(jīng)濟(jì)損失。因此企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)，避免財務(wù)風(fēng)險。

2.2.3 財務(wù)風(fēng)險控制制度不健全

一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度只是停留在企業(yè)正常運(yùn)營的一些表面流程控制，并沒有深入考慮到企業(yè)風(fēng)險管理等層面，沒有明確規(guī)定關(guān)于控制財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)職責(zé)歸屬，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部各部門職責(zé)不明，互相推卸責(zé)任。大多財務(wù)風(fēng)險控制制度都側(cè)重于事后控制，針對事前控制和事后控制的相關(guān)制度不完善，企業(yè)應(yīng)充分的考慮企業(yè)的長期發(fā)展目標(biāo)，加大監(jiān)督力度，來保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)制定相關(guān)防范與控制財務(wù)風(fēng)險的制度。

2.2.4 預(yù)算管理不完善

房地產(chǎn)企業(yè)其本身固有特色包括高投入高產(chǎn)出，項目從投資到回報時間周期長，資金占用時間長數(shù)量大，房地產(chǎn)項目調(diào)整性較差，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要有土地使用權(quán)就可以進(jìn)行接下來的施工計劃，投入資金按部就班的施工，等交工后就可以獲得收益。這些企業(yè)認(rèn)為開發(fā)項目甚至不需要制定周密的項目預(yù)算，沒有考慮到項目中各部分的成本問題，更不用說企業(yè)目標(biāo)利潤，這些極有可能導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)項目的過程中盲目投資，財務(wù)工作方面更是只注重在會計核算上，并沒有發(fā)揮其應(yīng)有的預(yù)算職能，忽略企業(yè)開發(fā)成本的控制，引發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.2.5 現(xiàn)金管理制度不明確

項目開始從征地、獲得土地使用權(quán)之后開發(fā)、到施工最后竣工交付使用結(jié)束，整個資金周轉(zhuǎn)時間較長，資金周轉(zhuǎn)率較低，變現(xiàn)能力較差，也正因此，需要對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行管理。企業(yè)內(nèi)部各個部門之間以及于上級企業(yè)之前對于現(xiàn)金流的管理分配沒有明確的規(guī)定，造成企業(yè)現(xiàn)金管理混亂。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與控制的策略

3.1 積極關(guān)注政策的變化

我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)提出的政策也正反映了國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)度以及發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注政策的變化、外部市場環(huán)境的變化以及土地情況的變化，仔細(xì)研讀政府對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策，來分析房地產(chǎn)行業(yè)的走向，積極采取措施應(yīng)對。往往機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，對于市場的變化企業(yè)也要認(rèn)真分析，積極防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

3.2 完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

首先，要建立企業(yè)經(jīng)營的信息化系統(tǒng)，隨時查看企業(yè)運(yùn)營狀況，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險并馬上采取措施使得企業(yè)損失降到最低；其次，對于投資方案要進(jìn)行全面的可行性分析，根據(jù)企業(yè)自身目前資金狀況來制定投資計劃，決策者要詳細(xì)分析項目可行性再做出決策；最后，制定的內(nèi)部控制制度要涉及企業(yè)經(jīng)營的各個方面，要涉及事前、事中以及事后的各個時期，如何防范財務(wù)風(fēng)險以及風(fēng)險發(fā)生后應(yīng)如何及時處理，這樣企業(yè)才能有效的對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范和控制。

3.3 改善企業(yè)預(yù)算管理制度

在項目開始之前編制預(yù)算可以對項目資金進(jìn)行合理規(guī)劃，從事前、事中、事后全方位的對項目進(jìn)行控制，使企業(yè)更好的防范和控制財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)該制定一整套的適合本企業(yè)的預(yù)算體系，做預(yù)算時要盡量細(xì)致考慮全面，包括開發(fā)成本預(yù)算、采購成本預(yù)算、財務(wù)成本預(yù)算、管理成本預(yù)算、人力成本預(yù)算、存貨成本預(yù)算、費用預(yù)算、回報預(yù)算等涉及企業(yè)經(jīng)營的各個領(lǐng)域，公司管理層要對財務(wù)部門編制的預(yù)算進(jìn)行審核，審核通過后開始執(zhí)行。在預(yù)算執(zhí)行過程中要對執(zhí)行情況進(jìn)行分析總結(jié)，并及時反饋管理層以便及時調(diào)整預(yù)算，來確保企業(yè)最終的收益。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理

企業(yè)現(xiàn)金流通過現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量反映出來，企業(yè)現(xiàn)金流的狀況也反映了其財務(wù)狀況及經(jīng)營狀況。第一，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對于現(xiàn)金流日常的管理與控制，根據(jù)年度經(jīng)營指標(biāo)中編制的銷售額來預(yù)測未來的現(xiàn)金流，保持未來年度資金的平衡，再詳細(xì)的把年度計劃分配到各月，具體分析當(dāng)月的現(xiàn)金流來合理編制未來月份的現(xiàn)金分配計劃；第二，要強(qiáng)化對于現(xiàn)金流的控制，加大資金流入減少資金流出，合理控制應(yīng)收賬款的額度，積極吸收外來資金同時合理控制成本，降低費用等；第三，要對企業(yè)現(xiàn)金流管理的情況進(jìn)行分析，企業(yè)應(yīng)運(yùn)用財務(wù)分析的相關(guān)指標(biāo)來分析企業(yè)現(xiàn)金流是否合理，以便及時調(diào)整。

3.5 合理利用財務(wù)杠桿

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確的判斷自身實力，以及外部市場環(huán)境、政策環(huán)境的變化，不能盲目擴(kuò)張，大舉借債，要適當(dāng)降低財務(wù)杠桿，保證企業(yè)資金鏈穩(wěn)定，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。擴(kuò)大企業(yè)融資渠道，選擇合適的融資方式，一些中小企業(yè)不能上市融資，往往會選擇向銀行借款的方式融資，銀行借款要求嚴(yán)格，如出現(xiàn)到期不能按時還款付息的情況，企業(yè)的信譽(yù)就會降低，再從銀行借款會變得更加困難。首先，企業(yè)應(yīng)采取措施積極的回籠資金，在能夠保證日常經(jīng)營所用資金的情況下合理規(guī)劃還款進(jìn)度，加快應(yīng)收賬款的回收，提高資金周轉(zhuǎn)率，提高資金的利用效率，按時還款付息。此外，企業(yè)還應(yīng)擴(kuò)大籌資渠道，可以采用短期投資的方式，還款周期短，可以解決企業(yè)短期的資金短缺問題。最后，企業(yè)應(yīng)合理制定長期負(fù)債和短期負(fù)債的比例，來防范和控制財務(wù)風(fēng)險。

4 結(jié)束語

如今市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不得不重視起來財務(wù)風(fēng)險的防范與控制，來實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，企業(yè)應(yīng)完善相應(yīng)的制度來嚴(yán)格把控可能出現(xiàn)的各類財務(wù)風(fēng)險，時刻關(guān)注市場的變動，這樣才能更好的防范和控制財務(wù)風(fēng)險。

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