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    北京二手房市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析

    2018-09-26 07:56:52徐瑞辰
    市場(chǎng)觀察 2018年6期
    關(guān)鍵詞:量化分析

    徐瑞辰

    摘要:量化北京二手房單位面積均價(jià)與房屋面積,臥室數(shù),廳數(shù),樓層數(shù),房屋所在區(qū),周邊有無(wú)地鐵或?qū)W校之間的影響關(guān)系,并且定量給出方程用以確定具體的數(shù)量關(guān)系。

    關(guān)鍵詞:量化分析;異方差分析;殘差分析

    在繪制房間數(shù),廳數(shù)箱線圖之前,我們有必要對(duì)其數(shù)量進(jìn)行調(diào)整,由于房間數(shù)大于五間的聊聊無(wú)幾,同時(shí)廳數(shù)大于2間的也不多,所以將房間數(shù)大于五間,廳數(shù)大于2間的分別劃分為一類,顯然這樣做既不會(huì)過(guò)多的干擾結(jié)果的可靠性,也將大大較少分析負(fù)擔(dān)。

    一、分析如下:

    1.二手房平米均價(jià)與臥室數(shù)關(guān)系

    在臥室數(shù)改變時(shí),很明顯的發(fā)現(xiàn)0間臥室的房子均價(jià)最低,且隨著臥室數(shù)量的上升,價(jià)格逐漸上升。當(dāng)臥室數(shù)為5間及以上,價(jià)格波動(dòng)明顯增大,均價(jià)增高,說(shuō)明大戶型房屋的調(diào)價(jià)空間更大,價(jià)格更加參差。但要特別注意,當(dāng)臥室數(shù)量上升時(shí),每類房子的最高價(jià)格下降,從一定程度上說(shuō)明臥室少的房子有部分可能有特殊用途導(dǎo)致價(jià)格上升,這可能就是異常點(diǎn)的來(lái)源。

    2.二手房平米均價(jià)與廳數(shù)關(guān)系

    隨著廳數(shù)的不斷增加,價(jià)格波動(dòng)先增加后來(lái)減少,最高價(jià)格逐漸減少,平均價(jià)格基本穩(wěn)定。零廳的房子價(jià)格高,很可能時(shí)因?yàn)檫@種房子地段極好所以價(jià)格高。

    3.二手房平米均價(jià)與樓層關(guān)系

    地下室最為便宜,而且價(jià)格相對(duì)于其他樓層價(jià)格波動(dòng)最為不明顯,剩下的low,middle與high價(jià)格波動(dòng)程度,最高價(jià),中位價(jià)格基本相當(dāng)。

    4.二手房平米均價(jià)與城區(qū)關(guān)系

    西城區(qū)靠近北京中心房?jī)r(jià)最高,這里同時(shí)也有許多高檔住宅,所以價(jià)格波動(dòng)也是最大。海淀區(qū),東城區(qū)緊隨其后,兩者價(jià)格差不多,朝陽(yáng)區(qū),石景山區(qū),豐臺(tái)區(qū)價(jià)格較低,且尤其是豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)房屋價(jià)格波動(dòng)同時(shí)也表現(xiàn)的較為緩和。

    5.二手房平米均價(jià)與有無(wú)地鐵,有無(wú)學(xué)校的關(guān)系

    有學(xué)校與地鐵的房屋明顯比沒(méi)有這些設(shè)施的房屋價(jià)格貴,尤其是學(xué)校,有的房屋周邊有學(xué)校價(jià)格甚至比沒(méi)有學(xué)校的類似房屋高接近兩倍,這也就側(cè)面符合北京天價(jià)學(xué)區(qū)房的事實(shí)。有地鐵的房子雖然增價(jià)幅度沒(méi)有那么大,但是價(jià)格也表現(xiàn)出了明顯的上升。這也就說(shuō)明了房?jī)r(jià)與周邊是否有學(xué)校,地鐵也有關(guān)系。

    綜上所述,影響房屋平米均價(jià)的內(nèi)部因素有面積、臥室數(shù)、廳數(shù),影響房屋價(jià)格的外部因素有地區(qū)、樓層、有無(wú)地鐵、有無(wú)學(xué)校。下面我將建模探究這些與房?jī)r(jià)之間的定量關(guān)系。

    二、結(jié)論及建議

    1.結(jié)論

    此次通過(guò)對(duì)16795組北京二手房數(shù)據(jù)的研究,得出北京二手房單位面積價(jià)格與內(nèi)在因素(面積,臥室數(shù),廳數(shù)),外在因素(樓層數(shù),地區(qū),周邊有無(wú)學(xué)校,周邊有無(wú)地鐵)的線性相關(guān)。根據(jù)數(shù)次檢驗(yàn),分析,最終用相對(duì)“合理”的16001組數(shù)據(jù)進(jìn)行方程擬合,基本符合多元線性擬合的基本假設(shè),尤其是異方差消除最為出色,較為合理地解決了開(kāi)篇提出的兩個(gè)問(wèn)題。

    2.建議

    在北京有想了解二手房?jī)r(jià)格的可以借鑒的使用本篇論文所擬合出的方程,其方程所確定的價(jià)格有著一定的指導(dǎo)作用。但是兩種情況下慎用:①所估計(jì)房?jī)r(jià)與本篇論文寫(xiě)作時(shí)間差距過(guò)大。北京房?jī)r(jià)變化太過(guò)于劇烈,漲勢(shì)明顯,如果時(shí)間相差不遠(yuǎn),推薦使用2倍的當(dāng)年通貨膨脹率進(jìn)行終值計(jì)算。②所估計(jì)房產(chǎn)比較“特別”,比方說(shuō)黃金地段的一室一廳,貴賓區(qū)的房子(原因:計(jì)算時(shí),上述數(shù)據(jù)我認(rèn)為大多它們構(gòu)成異常值,離群值去除,所以模型沒(méi)有辦法表現(xiàn)出這些值的特點(diǎn))。

    三、未來(lái)研究方向

    我未來(lái)的研究方向主要是三個(gè)方面:

    1.尋找其他可能影響房?jī)r(jià)的因素,比方說(shuō)地區(qū)綜合交通情況,地區(qū)環(huán)境狀況,地區(qū)文化氛圍狀況,以及找出指標(biāo)來(lái)專門(mén)刻畫(huà)那些貴賓專用的房間,使其不會(huì)成為異常值,或者離群點(diǎn)被剔除出去;

    2.改善擬合方法,這次擬合我主要的目的就是消除異方差,但是忽略了其他因素,比方說(shuō)偏度,峰度,尋找更加合理的連結(jié)函數(shù),找出更精確的刻畫(huà)擬合“合理性”的方法;

    3.這也是本次模型建立最失誤的地方,我沒(méi)有充分運(yùn)用老師所提供的數(shù)據(jù)。未來(lái)我進(jìn)行研究時(shí)結(jié)合經(jīng)緯度,小區(qū)名字,小區(qū)規(guī)模進(jìn)行分析,得出適合更加廣泛,盡可能精準(zhǔn)的模型。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王華麗.多元線性回歸實(shí)例分析[J].科技資訊,2014,(29):22.

    [2]費(fèi)宇.郭民之等著.多元統(tǒng)計(jì)分析[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社.

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