房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對策及相關(guān)問題研究

岳芳芳

摘要：稅務(wù)籌劃，是指在不違背稅法的大前提下，通過合理籌劃投資、經(jīng)營等活動，節(jié)約稅費(fèi)支出，從而擴(kuò)大企業(yè)收益，對企業(yè)管理有著不言而喻的重要性。得益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多企業(yè)管理者開始加強(qiáng)對稅務(wù)籌劃的關(guān)注。其中，房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，稅種多樣，稅額相較其他行業(yè)更為巨大，且稅費(fèi)繳納具有一定的特殊性，具備更廣泛的籌劃空間。因此，稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性毋庸置疑，一套合理有效的籌劃方案，勢必為企業(yè)開拓更大利潤空間，帶來更強(qiáng)競爭力。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未明確稅務(wù)籌劃的特性，在實(shí)際操作中存在很多誤區(qū)和不足，因此分析明確房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上的正確方向和途徑非常重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收;稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃的四大特性

第一，合法性。稅務(wù)籌劃的最重要前提，就是在法律允許范圍內(nèi)開展工作。而稅務(wù)籌劃之所以能達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的，主要是針對尚未明確的稅收項(xiàng)目以及通過多樣化的納稅手段來實(shí)現(xiàn)，與現(xiàn)行法律并無沖突。

第二，籌劃性。大部分企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營活動過程中，會產(chǎn)生納稅滯后的現(xiàn)象。因此，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作時，要對現(xiàn)行稅法政策有充分深入的理解，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，因地制宜地提出一套最大化減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的方案。這種操作具有一定的超前性，從而賦予了稅務(wù)籌劃較強(qiáng)的籌劃性。

第三，目的性。稅務(wù)籌劃的目的指向非常明確，即通過合法合理手段減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在幫助企業(yè)壓縮成本、提高利潤的同時，最大程度避免名譽(yù)損失。

第四，多維性。在實(shí)際開展稅務(wù)籌劃工作時，要注意不可局限在企業(yè)范圍內(nèi)，還要盡可能聯(lián)系其他相關(guān)組織和單位，通力合作，共同找到高效節(jié)省稅收的途徑。

稅務(wù)籌劃中需重點(diǎn)關(guān)注的稅種解析

重點(diǎn)稅種就是籌劃空間空間較大、節(jié)省成本較多的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)稅種，主要為土地增值稅、企業(yè)所得稅兩項(xiàng)。下面將進(jìn)行具體解析。

土地增值稅

國家對于土地增值稅具有相關(guān)優(yōu)惠政策，這也是稅務(wù)籌劃在土地增值稅上的主要工作方向。根據(jù)稅法條文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在下述情形中可得到免稅待遇：出售住宅為普通標(biāo)準(zhǔn)，且增值額在扣除項(xiàng)的20%以內(nèi)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)方向。實(shí)際操作時，要重點(diǎn)關(guān)注增值額的20%這一臨界點(diǎn)。降低增值額占比的一大有效手段，是科學(xué)地分?jǐn)偪煽鄢痤~，合理對開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)算，選擇最有利的扣除方法。此外，在保持可扣除項(xiàng)目不變的情況下，還可以降低房屋售價(jià)。這種方式同時減少了收入和稅務(wù)，需要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算比較，得出最合適的值。大部分情況下，還要與企業(yè)所得稅結(jié)合起來考慮。

企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)在對所得稅開展籌劃時，要重點(diǎn)關(guān)注成本支出和收入，以及規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。舉例來講，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目仍在籌備或進(jìn)展時就預(yù)繳了所得稅，完工后需要結(jié)轉(zhuǎn)成本。然而，實(shí)際情況中，往往會出現(xiàn)項(xiàng)目已經(jīng)交付使用，而外包工程還未結(jié)算，配套設(shè)施尚處在建階段，公共建設(shè)維修基金未付清等種種問題。針對后兩種情況，企業(yè)可以事先保留相關(guān)證據(jù)，然而，第一種情況，即使能提供證據(jù)證明，也只能預(yù)提最高10%的發(fā)票金額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開放項(xiàng)目時，一定要注意及時結(jié)算，取得有效力的發(fā)票，若存在不能及時結(jié)算的支出，要事先準(zhǔn)備好充足的證據(jù)證明。眾多例子表明，很多企業(yè)面臨稅務(wù)稽查時，經(jīng)常會因?yàn)樽C明材料不符合標(biāo)準(zhǔn)被否支。因此，企業(yè)在日常運(yùn)營時一定要注意規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃可能面臨的問題及解決辦法

對稅務(wù)籌劃理解片面

許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅務(wù)籌劃工作之前，沒有對稅務(wù)籌劃這一概念進(jìn)行透徹理解，在擁有片面認(rèn)知的情況下追求減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)而忽略了整體的協(xié)調(diào)性以及合理性，導(dǎo)致籌劃結(jié)果脫離預(yù)期，阻礙企業(yè)發(fā)展，甚至為企業(yè)帶來負(fù)面影響。

解決這一問題，首要任務(wù)就是要全面細(xì)致地理解稅法和稅務(wù)籌劃，時刻遵循相關(guān)法律法規(guī)，同時對企業(yè)自身特征和發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行全面考量，最終敲定最合適的稅務(wù)籌劃方案。在籌劃過程中，要具備長遠(yuǎn)眼光和一定戰(zhàn)略，不可被短期利潤蒙蔽，不可打破協(xié)調(diào)，不可顧此失彼，爭取得出最優(yōu)解，進(jìn)而有效緩解稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)良好穩(wěn)定發(fā)展。

缺少稅務(wù)籌劃行業(yè)專業(yè)人員

一套好的稅務(wù)籌劃體系，很大程度上依賴于專業(yè)水平高的工作人員。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少專業(yè)人員，無法制定出合理有效的籌劃方案，導(dǎo)致企業(yè)無法收獲預(yù)期利潤，甚至突破法律紅線，聲譽(yù)嚴(yán)重受損，喪失競爭力與發(fā)展空間。提高稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)水平和素質(zhì)尤為重要。這要求稅務(wù)籌劃工作者透徹理解并熟練掌握相關(guān)理論知識，具備充足的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，遇到問題做到靈活應(yīng)對，時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)動向，及時調(diào)整策略。此外，好的稅務(wù)籌劃工作者，還要具備高水平的道德修養(yǎng)和職業(yè)操守，在企業(yè)利益與國家利益之間做出正確選擇。

結(jié)語

在法律約束范圍之內(nèi)減輕稅務(wù)壓力或延期納稅，是稅務(wù)籌劃的核心理念。國家政策對于稅務(wù)籌劃的態(tài)度，向來是支持和鼓勵的。稅務(wù)籌劃的良好開展，既能為企業(yè)帶來更大利潤，推動企業(yè)發(fā)展，也是對稅收政策的落實(shí)，使得國家稅收政策所具備的調(diào)節(jié)功能得到更充分有效地發(fā)揮。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)代表行業(yè)，應(yīng)當(dāng)做足表率，重視稅務(wù)籌劃的多方面意義，積極開展合法稅務(wù)籌劃，在為自身創(chuàng)造利潤的同時，對各行各業(yè)起到良性示范作用。

（作者單位：建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司）

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