中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產運營模式探討

劉會君

摘要：中國人自古便把房子當作安家立業(yè)之本，在鱗次櫛比的房屋悄然而立的同時，物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，并成為我國經濟市場中不可或缺的一部分。近年來，隨著市場競爭的不斷增大經濟趨勢愈加復雜導致物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱。另一方，隨著生活水平的提高業(yè)主對業(yè)務服務的需求更加優(yōu)質、更加多元化這對服務型的物業(yè)管理企業(yè)來說更是雪上加霜，所以，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運營模式已經難以使在夾縫中求生存的中小型物業(yè)管理企業(yè)獲得長足性的發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;運營模式;改革

物業(yè)管理企業(yè)經營現(xiàn)狀

為加快城市化進程，我國大力推進城鎮(zhèn)住房制度改革和住房商品化政策促使房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展并帶動了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不斷擴大。物業(yè)管理行業(yè)始于20世紀80年代經30年間成立3萬多家企業(yè)，從事物業(yè)管理行業(yè)人員高達300萬余人。其中中小型企業(yè)居多。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務范圍廣泛包括居民住宅、工廠、學校、政府設施等。雖然業(yè)務覆蓋面廣泛，但從企業(yè)自身的經營狀況來看整體效益收益較低屬于慘淡經營的微利行業(yè)。對傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)而言物業(yè)費是其利潤收入的主要來源，收入來源單一并且國家對于物業(yè)費的收取也有些限制。據資料表明，超過半數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)額為負數(shù)，這將導致物業(yè)管理行業(yè)邊緣化。大多數(shù)的中小型企業(yè)經濟實力弱、人才稀缺在激烈的競爭的壓力下更是茍延殘喘。所以在一定程度上制約了物業(yè)管理企業(yè)的張展更遑論取得長遠的可持續(xù)續(xù)發(fā)展[1]。企業(yè)數(shù)量激增的同時造成了行業(yè)水平的良莠不齊。另一方面由于其工作性質就業(yè)門檻低導致相關從業(yè)人員素質水平低下。致使業(yè)主對其服務水平的質疑普遍存在，導致其社會地位與行業(yè)規(guī)模的嚴重不符。所以企業(yè)必須及時的轉變運營方式，否則必然會被市場無情淘汰。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

目前，利潤點低是物業(yè)管理企業(yè)主最大的弊端，所以物業(yè)管理企業(yè)必然要向資產運營管理模式轉變。為適應我國經濟市場的轉變，一些先進的物業(yè)管理企業(yè)已經逐步向資產運營管理模式發(fā)展并取得了較好的經濟效益。物業(yè)管理企業(yè)可以利用其物業(yè)管理平臺覆蓋面廣的優(yōu)勢來開展資產運營管理業(yè)務。這不但提高了對業(yè)主的服務水平還延伸了業(yè)務服務內容。并且為企業(yè)開辟了新的收入渠道在提高企業(yè)的經濟效益的同時也有利有企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

此外，大量業(yè)主的是物業(yè)管理企獲得業(yè)的利潤基礎[2]。在業(yè)務進展的同時收獲了巨大的運營資產，而物業(yè)管理企業(yè)利用這些資源積極的尋找商業(yè)合作伙伴，共同發(fā)掘新的商機，在服務業(yè)主的同時獲取豐厚的利潤推動企業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理企業(yè)的資產運營模式的具體措施

物業(yè)管理企業(yè)的資產運營模式的主要價值體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對其所擁有的不動產進行運作來達到增長經濟效益的目的。

加強對商鋪及停車場的管理運營

物業(yè)管理企業(yè)可有計劃的對社區(qū)周圍的商鋪進行性規(guī)劃，在為業(yè)主的生活提供便捷的同時將商鋪承租出去開設高質量的商鋪，以達到為企業(yè)增添經濟收益的目的。另外科學合理的規(guī)劃土地建立安全系數(shù)高、服務水平高的體內車場。并注重設施的日常維護消除安全隱患提供高質量的停車服務。通過繳納合理的停車費也可增加物業(yè)管理企業(yè)經濟效益。

加強所屬商業(yè)樓的管理運營

物業(yè)管理企業(yè)可對所屬商業(yè)樓進行性市場調研評估并對其環(huán)境設施進行優(yōu)化加強商業(yè)樓的出租率來增加經濟收益。另外可根據業(yè)主的需求利用無租金的優(yōu)勢開展商業(yè)活動。如開設幼兒園、超市、餐廳、網吧、健身娛樂會所等來為企業(yè)開拓財路。

加強在管項目的維護

從在管項目出發(fā)，根據業(yè)主的需求進一步優(yōu)化服務。提供高質量的服務，另外可以對公司員工進行定期培訓來提供服務人員的素質、認識。在此基礎上可以合理的提高物業(yè)費來提高物業(yè)費的收入。

加強對所屬不動產的投資

物業(yè)管理企業(yè)應對所屬企業(yè)進行合理的規(guī)劃，對其進行風險評估適當?shù)募訌妼Σ粍赢a的投資[3]。在資金條件允許的條件利用技術手段更新維護設施裝備，對老舊的電子設備進行更換，提高所屬不動產科的技含量。另外加強對環(huán)境管理維護。優(yōu)化出行條件提升所屬不動產的商業(yè)價值。

對現(xiàn)有資源的整合利用

業(yè)務管理企業(yè)由于其工作性質掌握著大量的客戶資源，所以可以對這些資源進行整合和利用，來開展新的業(yè)務。如可以根據業(yè)主的需求來提供裝飾、裝修、搬家等服務;對于想買賣房產的業(yè)戶也可根據其需求提供提供合理的信息;積極的尋求商業(yè)合作，輔助其宣傳開展商業(yè)活動。

結語

綜上所述，中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產運營模改善了物業(yè)管理企業(yè)收入渠道單一的弊端為其開拓新的收入渠道。但值得注意的是中小物業(yè)管理企業(yè)在資金、和經驗上都處劣勢。所以，在開展新業(yè)務時，必須進行科學全面的市場調研，盡量規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，并制定切實可行的業(yè)務計劃，切不可盲目擴張。同時，要注重企業(yè)內部的建設問題，招收專業(yè)人才，并對員工定期進行規(guī)范化的培訓以提高服務水平，不斷的總結經驗，不斷的改進這樣才可以使使中小型物業(yè)管理企業(yè)得到穩(wěn)健的發(fā)展，并在現(xiàn)代化市場中占有一席之地。

（作者單位：鄭州鄭勤物業(yè)管理有限公司）

【參考文獻】

[1]黃亞濤. 中小型物業(yè)服務企業(yè)經營風險研究[D].新疆大學.2017.

[2]陶海燕.中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產運營模式研究[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊）.2017（01）.

[3]鐘玲.淺析中小型物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展策略[J].納稅.2017（33）.