業(yè)主

，召集其他鄰居向業(yè)主委員會(huì)反映，要求使用公共維修資金維修電梯。請(qǐng)問，公共維修資金可以用于維修電梯嗎？法條《民法典》法條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修第278 條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有

示例某小區(qū)業(yè)主小明將自己的住房改造成“藤藤菜面館”，對(duì)外營業(yè)。同樓的鄰居對(duì)此行為極力表示反對(duì)，認(rèn)為面館營業(yè)時(shí)產(chǎn)生的油煙會(huì)影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對(duì)小明用住房開面館。面對(duì)鄰居們的反對(duì)聲音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，開面館不需要征得任何人同意。請(qǐng)問，小明能用自己的房子開面館嗎？法條《民法典》法條 住宅改為經(jīng)營性用房第279 條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管

示 例某小區(qū)業(yè)主小明將自己的住房改造成“藤藤菜面館”，對(duì)外營業(yè)。同樓的鄰居對(duì)此行為極力表示反對(duì)，認(rèn)為面館營業(yè)時(shí)產(chǎn)生的油煙會(huì)影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對(duì)小明用住房開面館。面對(duì)鄰居們的反對(duì)聲音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，開面館不需要征得任何人同意。請(qǐng)問，小明能用自己的房子開面館嗎？法 條《民法典》法條? 住宅改為經(jīng)營性用房第279條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以

商住一體公寓樓的業(yè)主反映，從2021年3月起，他被小區(qū)某物業(yè)經(jīng)理作為“重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象”進(jìn)行盯梢，物業(yè)人員甚至?xí)谖⑿湃褐辈ニ男雄?。另一名女?span id="j5i0abt0b" class="hl">業(yè)主也稱自己有類似遭遇，擔(dān)驚受怕的她不敢再住這個(gè)小區(qū)。監(jiān)控業(yè)主的一舉一動(dòng)，并直播業(yè)主的監(jiān)控信息；24小時(shí)監(jiān)控，持續(xù)時(shí)間長達(dá)1年多；“特別關(guān)注”女業(yè)主，通過監(jiān)控拍下其視頻、照片，并發(fā)在工作群里，供人審視……如此種種，無不讓人驚愕。在法治社會(huì)建設(shè)全面提速、縱深推進(jìn)的今天，竟有物業(yè)公司如此亂來，如此無法無天，如此性質(zhì)惡劣，令

車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”。從該條文不難看出，其目的是限制開發(fā)商將便利業(yè)主生活的車位、車庫以高價(jià)出售給小區(qū)外的人員。[1]然而，在該條文的實(shí)際適用過程中，仍然存在著許多問題。首先，滿足業(yè)主需要的“首先”該如何理解？是否可以理解為優(yōu)先？業(yè)主的需要是潛在需要還是現(xiàn)實(shí)需要？對(duì)這些問題的不同解釋會(huì)導(dǎo)致法律適用產(chǎn)生不同的結(jié)果。因此，只有對(duì)該條文中“首先滿足業(yè)主需要”進(jìn)行準(zhǔn)確界定，才能切實(shí)保障各方利益，避免不必要的矛盾。同時(shí)，“首先滿足業(yè)主需要”明確規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)”，

工大學(xué) 蔣函一、業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)中的困境隨著我國城市規(guī)劃的完善、社會(huì)治理理念的興起，業(yè)主自治已經(jīng)成為一種必然的趨勢。然而隨之產(chǎn)生的矛盾和問題也是與日俱增，在中國裁判文書網(wǎng)上以“業(yè)主委員會(huì)”為關(guān)鍵詞搜索可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)中存在的困境還是很多的：業(yè)主委員會(huì)“名存實(shí)亡”，成為少數(shù)人掌握在手中謀取私利的工具；業(yè)主的知情權(quán)受到侵犯；業(yè)主委員會(huì)受基層行政部門干預(yù)過多等等。（一）業(yè)主委員會(huì)“名不符實(shí)”我國法律雖然賦予了業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)行使業(yè)主自治的權(quán)利，但現(xiàn)實(shí)

）編輯同志：鑒于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中的收費(fèi)超出了我們的限額，我們同一單元的業(yè)主決定實(shí)行“自我管理”：我們單元所有涉及物業(yè)管理的問題，均自行負(fù)責(zé)，不要物業(yè)公司介入。請(qǐng)問：我們能否據(jù)此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)？讀者：顧芳芳顧芳芳讀者：你們不得拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。一方面，“自我管理”協(xié)議侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益?！睹穹ǖ洹返?73條第一款規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！奔幢M管你們對(duì)建筑物內(nèi)的住

的政策背景，激發(fā)業(yè)主自治的政治參與熱情，業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱“業(yè)委會(huì)”）的出現(xiàn)改變了城市社區(qū)治理格局，凸顯社區(qū)治理的多元轉(zhuǎn)化[2]，為社區(qū)自治的推進(jìn)提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。關(guān)于業(yè)主自治的學(xué)術(shù)研究一般圍繞社區(qū)沖突視角和社區(qū)治理視角兩個(gè)維度展開。社區(qū)沖突視角認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在利益矛盾進(jìn)而引發(fā)社區(qū)行動(dòng)，包括業(yè)主維權(quán)行動(dòng)[3]。學(xué)者吳曉林強(qiáng)調(diào)社區(qū)沖突頻繁的背景是由“物權(quán)”而衍生的人權(quán)、自治權(quán)的興起，業(yè)主在維護(hù)利益時(shí)注重表達(dá)權(quán)利，形塑公民權(quán)[4]。事

走時(shí)說，會(huì)盡快給業(yè)主一個(gè)明確的答復(fù)。兩個(gè)小時(shí)后，物業(yè)人員回來了，說他們會(huì)盡快協(xié)商制訂救魚方案，最遲第二天下午就會(huì)給業(yè)主一個(gè)明確的答復(fù)。第二天上午物業(yè)人員敲開當(dāng)事業(yè)主家的門，說要業(yè)主填寫保證書，一是要確保魚是在哪一段下水道里，以便把救助支出控制在最小范圍;二是業(yè)主要保證工作人員救出的魚的確是他家的，如果出現(xiàn)另外業(yè)主來認(rèn)領(lǐng)魚，引起糾紛一概與物業(yè)人員無關(guān)。對(duì)于以上兩點(diǎn)，業(yè)主有舉證義務(wù)，必須分別找到至少五個(gè)目擊證人，并分別寫出至少五份證言材料。魚的主人決定放棄對(duì)魚

？辦理變更。全體業(yè)主簽字同意申請(qǐng)規(guī)劃變更，再申請(qǐng)房產(chǎn)變更?，F(xiàn)在是規(guī)劃已經(jīng)調(diào)整的情況下，業(yè)主可能不知道。加層會(huì)導(dǎo)致土地分?jǐn)偯娣e，總層數(shù)變化。樓盤表中已經(jīng)做了業(yè)務(wù)?？梢赞k理首次登記的變更，然后再通知全體業(yè)主可以來更正。如果業(yè)主認(rèn)為自己的權(quán)益受到傷害，可以通過行政訴訟或者民事訴訟來維權(quán)。全體業(yè)主同意是否有法律依據(jù)？變更是不需要全體業(yè)主同意的，那是規(guī)劃變更的時(shí)候需要考慮的因素。冒用業(yè)主簽名，騙取房屋維修資金辦理不動(dòng)產(chǎn)證，有關(guān)部門沒有盡義務(wù)審核，最后導(dǎo)致問責(zé)的情況不

的從業(yè)背景，相比業(yè)主，掌握更多的專業(yè)知識(shí)和進(jìn)入施工現(xiàn)場的便利?？此普?dāng)?shù)木S權(quán)背后，不少“職業(yè)房鬧”混跡其中，借機(jī)牟利。這兩年，不少房企為獲取利潤縮減成本，房子的品質(zhì)也受到影響。業(yè)主不信任房企，甚至出現(xiàn)了“購房即維權(quán)”的現(xiàn)象。這也催生了一批職業(yè)維權(quán)人，他們有房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)背景，相比業(yè)主，掌握更多的專業(yè)知識(shí)和進(jìn)入施工現(xiàn)場的便利。獲取信任后推銷業(yè)務(wù)去年，黃小姐所購小區(qū)的部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤質(zhì)量存在問題，但有些很難找到確鑿證據(jù)?！坝腥税l(fā)現(xiàn)房子的外墻保溫材料防火等

回避的態(tài)勢，以致業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主內(nèi)部之間糾紛不斷，例如公共區(qū)域維護(hù)、小區(qū)車位爭奪等。為了解決這些糾紛，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。然而，《物權(quán)法》沒有規(guī)定其是否具備訴訟主體資格。當(dāng)出現(xiàn)建筑區(qū)分所有權(quán)糾紛時(shí)，業(yè)主委員會(huì)能否以自己的名義起訴成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。此外，由于諸多方面的原因，全國成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有20%，其中運(yùn)行良好的僅占約15%。因此，迫切需要調(diào)動(dòng)業(yè)主參與業(yè)主委員會(huì)的積極性。本文運(yùn)用相關(guān)民法理論及訴訟法法理，對(duì)上述問題逐一進(jìn)行解釋，以期能使業(yè)主委

自治和管理是每個(gè)業(yè)主都關(guān)心的事。但這種自治和管理如何在順應(yīng)廣大業(yè)主意愿的前提下落地，則需要探索。北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)潤楓水尚小區(qū)的業(yè)主就發(fā)生了激烈爭議。爭議表現(xiàn)在以下幾方面：怎樣保證選舉程序正確？一個(gè)住宅區(qū)往往多達(dá)幾百、幾千戶，業(yè)主們平時(shí)忙于各自的工作、家務(wù)，如果想成立業(yè)主委員會(huì)，誰來牽頭、如何組織呢？修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)

018年初，鑒于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中，就收費(fèi)問題超出了我們的要求，我們同一單元的業(yè)主遂決定實(shí)行“自行管理”，并簽訂了對(duì)應(yīng)協(xié)議，明確表明不要物業(yè)公司介入我們所在單元，我們也不承擔(dān)任何物業(yè)費(fèi)?？扇缃?，物業(yè)公司以其并不認(rèn)可，業(yè)主委員會(huì)也沒有同意我們的“自行管理”協(xié)議為由，要求我們繳納物業(yè)費(fèi)。請(qǐng)問：我們有權(quán)拒絕嗎？讀者 梁薇芳梁薇芳讀者：你們無權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。一方面，你們的“自行管理”協(xié)議侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定

000）一、引言業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主利益的社會(huì)組織，本應(yīng)在監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、保障小區(qū)安全等方面發(fā)揮重要作用。而現(xiàn)實(shí)情況卻不盡如此，很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)受開發(fā)商或物業(yè)公司阻撓等因素?zé)o法成立，一些已成立的業(yè)主委員會(huì)因?yàn)槌蓡T法律知識(shí)缺乏、業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄等原因?qū)е隆坝忻麩o實(shí)”。面對(duì)業(yè)主委員會(huì)設(shè)立、運(yùn)行上存在的種種弊端，應(yīng)從法律層面深入分析問題根源，從業(yè)主委員會(huì)的法律地位和功能發(fā)揮入手，找出最大限度促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)正當(dāng)職能得以合法、有效實(shí)現(xiàn)的法律手段，

750021隨著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題日益激增，在現(xiàn)實(shí)中“業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)度不夠，對(duì)業(yè)主自治更是缺乏認(rèn)識(shí)?！雹偻瑫r(shí)業(yè)主自治管理存在缺陷、對(duì)業(yè)主委員會(huì)普及宣傳力度不夠，基于這些問題，筆者以石嘴山市X小區(qū)為例結(jié)合實(shí)際具體分析。建議妥善處理業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)走上職業(yè)化和正規(guī)化的道路，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的普及和宣傳，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，當(dāng)?shù)厝嗣裾坝嘘P(guān)部門應(yīng)當(dāng)深入調(diào)查分析，解決和保護(hù)最廣大業(yè)主的合

人們?nèi)粘Ｉ钪校?span id="j5i0abt0b" class="hl">業(yè)主委員會(huì)的重要性越來越突出,因此,我國法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)到底是一個(gè)怎樣的機(jī)構(gòu)以及具有怎樣的職權(quán)定位等問題有什么樣的具體的規(guī)定，本文就此對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律主體地位進(jìn)行了一系列的分析,并提出了一些建設(shè)性的建議。一、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的特定屬性,由物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的委會(huì)會(huì),為業(yè)主自治管理的利益代表、執(zhí)行機(jī)構(gòu),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主群眾進(jìn)行一定依法管理。在當(dāng)今的居住生活模式中,物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員

社區(qū)的建設(shè)，其中業(yè)主委員會(huì)的成立已漸成為業(yè)主維護(hù)權(quán)益、民主管理的主要方式，且在全國范圍內(nèi)呈現(xiàn)出普遍化、規(guī)范化的趨勢，作為一種新型自主管理模式逐漸發(fā)展。然而，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展程度在不同地區(qū)范圍內(nèi)呈現(xiàn)相當(dāng)大的差異，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市以及新式社區(qū)發(fā)展得相對(duì)成熟，維護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時(shí)促進(jìn)著社區(qū)的和諧發(fā)展；在經(jīng)濟(jì)水平一般以及以下的城市，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展面臨著重重困難，難以發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備的自治作用，更談不上將社區(qū)提升到更高的管理和服務(wù)水平，增加業(yè)主居住歸屬感與幸

…這些原本歸全體業(yè)主所有的小區(qū)公共收益，很多時(shí)候成了物業(yè)公司的“私房錢”。隨著業(yè)主個(gè)體權(quán)利意識(shí)覺醒，越來越多的業(yè)主拿起了維權(quán)的法律武器，一些地方開始制定相關(guān)法規(guī)。日前，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案征求意見稿）》明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司與業(yè)主，本應(yīng)互惠互利互相支持，卻時(shí)常成為矛盾的雙方。經(jīng)歷難以調(diào)和的矛盾之后，在廣州市海珠區(qū)的祈樂苑小區(qū)選擇了一條與眾不同的社區(qū)治理之路——業(yè)主自治。

杰小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主自治■ 黃玉婷 張金娟 石舉杰隨著城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，業(yè)主自治在小區(qū)物業(yè)管理中的作用逐漸增強(qiáng)。在現(xiàn)有的物業(yè)管理模式下，業(yè)主自治仍然存在著許多問題和困境。完善相關(guān)法律和地方性法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的參與意識(shí)，完善業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部管理制度等相關(guān)對(duì)策有助于提高小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主自治的水平。業(yè)主自治是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的一種基

承諾，此車庫專供業(yè)主停車，每戶一個(gè)車位。入住后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能停車，而且開發(fā)商以高價(jià)將大部分車位賣掉，還有一些車位被物業(yè)公司租給本小區(qū)以外的人使用。該小區(qū)業(yè)主們認(rèn)為，地下車庫應(yīng)屬業(yè)主共有，但開發(fā)商及物業(yè)公司不予理睬。業(yè)主的說法成立嗎？成立的。我國《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的權(quán)利歸屬，當(dāng)事人可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式進(jìn)行約定。本案中，開發(fā)商與業(yè)主在出售房屋時(shí)已經(jīng)約定了車庫專

都華庭小區(qū)上百名業(yè)主維權(quán)，稱小區(qū)物業(yè)未經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意，違規(guī)取用近70萬元物業(yè)維修基金。據(jù)業(yè)主肖先生介紹，小區(qū)內(nèi)的一業(yè)主登錄物業(yè)專項(xiàng)維修金相關(guān)網(wǎng)站時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)近70萬元的維修金流向了物業(yè)，出賬日期是2017年1月17日。因物業(yè)動(dòng)用維修金需要經(jīng)過業(yè)主簽字同意，而很多業(yè)主表示自己并未簽名。多名業(yè)主找物業(yè)討說法，物業(yè)稱，這些錢將用于維修小區(qū)內(nèi)的漏水房屋。業(yè)主要求物業(yè)提供動(dòng)用維修金的業(yè)主簽名表，但物業(yè)不肯提供。業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)涉嫌違規(guī)取用維修基金。瑞都華庭小區(qū)屬

意志“難產(chǎn)”下的業(yè)主共益權(quán)個(gè)體保護(hù)談詞鎮(zhèn)，何麗敏在業(yè)主共同意志“難產(chǎn)”的情形下，基于業(yè)主共益權(quán)的權(quán)利性與救濟(jì)性、主體復(fù)雜性與形成共同意志的艱難性、現(xiàn)行規(guī)則基礎(chǔ)性與確定的指引性以及訴訟宗旨的公益性與道德性，宜賦予單個(gè)或部分業(yè)主為保護(hù)業(yè)主共同利益以司法保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。但是，基于既判力擴(kuò)張理論，從訴訟誠信與“經(jīng)濟(jì)人”預(yù)防、業(yè)主參訴能力差異化和司法介入業(yè)主自治有必要限度考量，該權(quán)利應(yīng)受到必要限制，僅在同時(shí)符合業(yè)主共同權(quán)益確已遭受不法侵害或者有發(fā)生不法侵害的“緊迫危險(xiǎn)”

規(guī)定了利害關(guān)系的業(yè)主享有一票否決權(quán)，未區(qū)分“住改商”類型以及業(yè)主所受不利影響程度的不同，而賦予其相同的表決權(quán)，在一定程度上過分提高了“住改商”的門檻，導(dǎo)致嚴(yán)重的不合理。本文通過對(duì)我國“住改商”同意制度的分析，提出自己的合理性建議。住改商；一票否決制；同意方式一、住改商“一票否決制”的法律規(guī)制《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改為經(jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主

公司為創(chuàng)收，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或全體業(yè)主同意，就將小區(qū)內(nèi)臨近街道的休閑廣場租賃給不同的商家開展各種商業(yè)活動(dòng)，并已從中獲利7萬余元。近日，我們?cè)詮V場是全體業(yè)主的公共用地，所得收入應(yīng)歸全體業(yè)主為由，要求物業(yè)公司將之抵減業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)。但卻遭到物業(yè)公司拒絕，理由是出租小區(qū)廣場，是物業(yè)公司利用管理權(quán)限自行開展的創(chuàng)收，不僅未對(duì)業(yè)主的生活造成任何影響，還方便了業(yè)主選購商品，業(yè)主無權(quán)干預(yù)。請(qǐng)問：物業(yè)公司的說法正確嗎？讀者：楊秀芬楊秀芬讀者：物業(yè)公司的說法是不正確的，

區(qū)公共配套、侵占業(yè)主公共權(quán)益收入，部分費(fèi)用收取不合理，管理費(fèi)、停車費(fèi)說漲就漲，消防、監(jiān)控設(shè)施長期得不到維護(hù)成擺設(shè)……由于各種侵權(quán)、服務(wù)問題逐漸浮出水面，業(yè)主們開始更加關(guān)注自身的合法權(quán)益。為了有個(gè)能和物業(yè)公司平等對(duì)話的平臺(tái)，業(yè)主委員會(huì)順勢而生。然而多年過去了，業(yè)主委員會(huì)還是沒能普遍成立。據(jù)了解，目前全國擁有業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)占比僅為10%左右，公開數(shù)據(jù)中產(chǎn)生過業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)為30%-35%。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，到底難在哪里？一難：鄰里間聯(lián)絡(luò)少，牽頭者難處多很

匯豐錦律師事務(wù)所業(yè)主委員會(huì)備案制度與主體資格研究趙 瑞江蘇匯豐錦律師事務(wù)所業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)制度能否良好運(yùn)作、健康發(fā)展，不僅關(guān)系到業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益目的的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也關(guān)系著我國公民社會(huì)的構(gòu)建與發(fā)展。我國業(yè)主委員會(huì)制度產(chǎn)生、發(fā)展較晚，相關(guān)法律法規(guī)不健全。因此，要想對(duì)我國業(yè)主委員會(huì)制度進(jìn)行研究，應(yīng)首先對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位作出準(zhǔn)確定位，然后才能為業(yè)主委員會(huì)制度在司法實(shí)踐中的有效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)；備案制度；主體資格在現(xiàn)階

.《物權(quán)法》對(duì)于業(yè)主的共有權(quán)及共同管理權(quán)的行使進(jìn)行了具體規(guī)定。第七十五、七十六、七十八條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì);業(yè)主可以共同決定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等;業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主的成員權(quán)，主要是通過業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利來體現(xiàn)的。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，代表和維護(hù)業(yè)主的利益，決定小區(qū)的日常事務(wù)，其行為后果由全體業(yè)主承

”理念的貫徹以及業(yè)主“自主管理”意識(shí)的增強(qiáng)，作為業(yè)主自治團(tuán)體表現(xiàn)形式的業(yè)主委員會(huì)，在現(xiàn)代物業(yè)中的地位和作用日益凸顯。但是由于我國相關(guān)法律規(guī)定的缺失，使得業(yè)主委員會(huì)在實(shí)踐中面臨諸多問題，長期以來無法充分發(fā)揮其功能。筆者作為所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任，深深體會(huì)到了完善業(yè)主委員會(huì)制度的重要性與迫切性。這也是本文寫作的原因和目的所在。從20世紀(jì)80年代末開始，學(xué)者對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度加以關(guān)注，并從不同的視角進(jìn)行解讀。有的關(guān)注業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)問題、有的關(guān)注業(yè)主委員會(huì)的法律

我所在小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，而我是具體負(fù)責(zé)人。一年前，業(yè)主委員會(huì)與一家物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)則由各業(yè)主依據(jù)各自的居住面積，按2元/㎡繳納。由于一些業(yè)主沒有按期交付，物業(yè)公司在催收未果后，遂以業(yè)主委員會(huì)是合同的當(dāng)事人為由，要求業(yè)主委員會(huì)一次性付清所有業(yè)主拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并承擔(dān)遲納金。而我們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)并無此義務(wù)。雙方為此一直僵持不下。請(qǐng)問：物業(yè)公司究竟能否要求業(yè)主委員會(huì)擔(dān)責(zé)？讀者：畢曉虹畢曉虹讀者

350002)業(yè)主委員會(huì)法律地位再思考方金華(福建農(nóng)林大學(xué) 人文學(xué)院,福建 福州 350002)業(yè)主委員會(huì)能否作為民事訴訟主體提起民事訴訟,立法界和司法界一直存在爭議。業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主自治性機(jī)構(gòu),不具備成立法人或“其他組織”的條件。賦予其民事主體資格不僅不能解決當(dāng)前存在的訴訟難題,還會(huì)陷入新的理論及實(shí)踐困境。根本出路在于對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度做出相應(yīng)調(diào)整,進(jìn)而將其明確界定為業(yè)主團(tuán)體的代表機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)。業(yè)主委員會(huì);業(yè)主團(tuán)體;民事主體資格;代表機(jī)關(guān);執(zhí)行機(jī)關(guān)業(yè)主

州350002）業(yè)主委員會(huì)的法律地位無論在實(shí)踐中還是在理論上都備受爭議?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均予以回避。導(dǎo)致各地法院在是否受理由業(yè)主委員會(huì)提起的業(yè)主維權(quán)之訴時(shí)意見不一。最高人民法院于2008年 6月16日發(fā)布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法律應(yīng)用問題解釋（征求意見稿）》第13條規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的,為業(yè)主委員會(huì)；（二）沒有選舉出業(yè)主委員會(huì),或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使

州350002）業(yè)主委員會(huì)的法律地位無論在實(shí)踐中還是在理論上都備受爭議?！段餀?quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均予以回避。導(dǎo)致各地法院在是否受理由業(yè)主委員會(huì)提起的業(yè)主維權(quán)之訴時(shí)意見不一。最高人民法院于2008年 6月16日發(fā)布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法律應(yīng)用問題解釋（征求意見稿）》第13條規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會(huì)的,為業(yè)主委員會(huì)；（二）沒有選舉出業(yè)主委員會(huì),或者業(yè)主委員會(huì)怠于行使

管理規(guī)范,從保護(hù)業(yè)主權(quán)利角度對(duì)業(yè)主自治組織的規(guī)定并不全面。司法實(shí)踐中,各地法院在認(rèn)定業(yè)主自治組織是否有訴訟主體資格上有較大分歧,給司法審判帶來了不統(tǒng)一。關(guān)鍵詞業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)法律地位現(xiàn)狀中圖分類號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-099-02我國物權(quán)法和物業(yè)管理法律中都規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自治是通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使一定的職權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。關(guān)于業(yè)主自治組織的性質(zhì)和法律地位,在《物權(quán)法》頒布前就是學(xué)術(shù)界

體制改革之后,“業(yè)主”這個(gè)概念隨之產(chǎn)生,而業(yè)主委員會(huì)作為近年來新興的一個(gè)群眾組織,在我國的法律規(guī)定中不具有法律地位,但是業(yè)主委員會(huì)在生活中承擔(dān)著代表業(yè)主與其他組織簽訂各種合同的責(zé)任,同時(shí)還要配合基層政府部門居委會(huì)維護(hù)社區(qū)的秩序,對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的責(zé)任。由于業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)在法律地位的不明確,使得在其行使自己權(quán)利的時(shí)候會(huì)遇到各種阻礙,從而使業(yè)主的權(quán)利得不到保障。本文從行政法的角度分析了業(yè)主委員會(huì)的法律地位。關(guān)鍵詞業(yè)主委員會(huì)居委會(huì)業(yè)主大會(huì)中圖分類號(hào):D922.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！眲h除第十條第二款。二、將第十一條修改為：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：“（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；“（二）制定和修改管理規(guī)約；“（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；“（四）選聘和解