論業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)實(shí)困境
——以石嘴山市X小區(qū)為例

谷雨潔

寧夏大學(xué)新華學(xué)院，寧夏 銀川 750021

隨著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題日益激增，在現(xiàn)實(shí)中“業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)度不夠，對(duì)業(yè)主自治更是缺乏認(rèn)識(shí)?！雹偻瑫r(shí)業(yè)主自治管理存在缺陷、對(duì)業(yè)主委員會(huì)普及宣傳力度不夠，基于這些問題，筆者以石嘴山市X小區(qū)為例結(jié)合實(shí)際具體分析。建議妥善處理業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)走上職業(yè)化和正規(guī)化的道路，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的普及和宣傳，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，當(dāng)?shù)厝嗣裾坝嘘P(guān)部門應(yīng)當(dāng)深入調(diào)查分析，解決和保護(hù)最廣大業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害、給予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)正確的指導(dǎo)和幫助。

一、石嘴山市X小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)具體狀況

石嘴山市是中華人民共和國寧夏回族自治區(qū)的地級(jí)市，筆者以石嘴山市X小區(qū)為例，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查詢問相關(guān)人員以及對(duì)部分業(yè)主抽樣調(diào)查可知，該小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房總居住人口2300戶，其中經(jīng)營性用房有400戶，可知業(yè)主委員會(huì)成員為45人(計(jì)算方法：小區(qū)總戶數(shù)*2%的單數(shù))。同時(shí)通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作人員了解到，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)先根據(jù)合法程序成立后，因本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在位期間不謀其政，未以小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益著想，業(yè)主訴求不及時(shí)溝通處理，影響小區(qū)正常運(yùn)行，其后物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合業(yè)主與管轄本小區(qū)的居委會(huì)在業(yè)主委員會(huì)成立不久后將其罷免。有關(guān)罷免業(yè)主委員會(huì)具體程序?yàn)椋旱谝?，超過60%的本小區(qū)業(yè)主在申請(qǐng)罷免業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)書(列明罷免原因)上簽字；第二，列明罷免業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)原因的申請(qǐng)書，經(jīng)過居委會(huì)、區(qū)物業(yè)辦以及街道辦事處三方共同入戶調(diào)查核實(shí)；第三，經(jīng)過調(diào)查確定與申請(qǐng)書內(nèi)容一致，后召開全體業(yè)主大會(huì)，業(yè)主表示對(duì)之前的業(yè)主委員會(huì)失去信心最后罷免業(yè)主委員會(huì)。

經(jīng)過一系列程序本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)被罷免，現(xiàn)在本小區(qū)現(xiàn)在的狀況是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理本小區(qū)。筆者通過抽查的方式隨機(jī)詢問了本小區(qū)的100位業(yè)主獲知，有29位業(yè)主表示不知道業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體職能，有2位業(yè)主表示自己曾經(jīng)參加過業(yè)主大會(huì)并且選舉了業(yè)主委員會(huì)成員，隨后還參加了業(yè)主委員會(huì)罷免的相關(guān)事宜并且還表示自己家發(fā)生需要幫助的問題會(huì)直接找物業(yè)服務(wù)企業(yè)，很少或者幾乎不向業(yè)主委員會(huì)尋求幫助，有69位業(yè)主表示因個(gè)人原因不愿意接受詢問。

二、業(yè)主大會(huì)的現(xiàn)實(shí)困境

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理和業(yè)主自治管理兩大原則，以及2007年實(shí)施的《物權(quán)法》進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)利。但是，“由于目前法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)定過于抽象，加之內(nèi)外部利益的諸多影響，使業(yè)主委員會(huì)在成立前后都面臨著諸多有待解決的問題”，②具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)業(yè)主大會(huì)召集難

1.當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門在行使社會(huì)管理職責(zé)，召集業(yè)主大會(huì)，需要大量的人力、物力以及財(cái)力，收集統(tǒng)計(jì)業(yè)主相關(guān)信息困難。

2.“開發(fā)商不愿意召集業(yè)主大會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)房屋的過程中，不可避免地存在一些住房質(zhì)量問題”，③房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免自己的利益受損會(huì)盡量減少與業(yè)主的交涉。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意成為召集義務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相較于人民政府有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)商，在籌集和使用小區(qū)相關(guān)費(fèi)用、場(chǎng)地以及公共設(shè)施都比前兩者占有更多的優(yōu)勢(shì)，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是有償服務(wù)合同的關(guān)系，兩者對(duì)于權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系比較敏感。

4.設(shè)立業(yè)主大會(huì)需要全小區(qū)業(yè)主積極參與選舉業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主不能明確自己作為業(yè)主權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能充分合理的利用自己手中的選票，還有部分業(yè)主因個(gè)人原因不能及時(shí)參加選舉。

(二)業(yè)主大會(huì)選舉難

選舉業(yè)主委員會(huì)需要本小區(qū)業(yè)主全部參與，但居民入住時(shí)間以及入住率不能與此達(dá)成完全一致，并且有相當(dāng)一部分業(yè)主購買房屋不居住而出租，導(dǎo)致選舉困難。

(三)業(yè)主委員會(huì)“堅(jiān)持難”

1.業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)

這種情況在中國現(xiàn)階段，存在范圍還是十分廣泛，因?yàn)樵诤芏嗲闆r下業(yè)主都習(xí)慣性的直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求幫助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工幾乎每天都在與不同的業(yè)主打交道并且處理業(yè)主的訴求。而業(yè)主委員會(huì)在執(zhí)行自己的權(quán)利或者履行自己義務(wù)的時(shí)候就處于被動(dòng)地位，可行性較低，無法實(shí)打?qū)嵉臑闃I(yè)主服務(wù)。

2.業(yè)主委員會(huì)不務(wù)實(shí)

業(yè)主委員會(huì)部分成員為確實(shí)保證自己的利益，會(huì)濫用職權(quán)，業(yè)主訴求不及時(shí)妥當(dāng)?shù)奶幚?，沒有協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)搞好小區(qū)管理建設(shè)，擾亂小區(qū)日常生活，所以導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用自身便利發(fā)動(dòng)業(yè)主，經(jīng)業(yè)主同意罷免業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主委員會(huì)無法堅(jiān)持走到最后。

三、針對(duì)業(yè)主委員現(xiàn)實(shí)困境所涉及的問題及具體解決方法

(一)與時(shí)俱進(jìn)把握時(shí)機(jī)

充分發(fā)揮國家政策為設(shè)立業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)提供的便利，在大的政策背景下，當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門可以在居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主三者之間進(jìn)行相互之間的調(diào)節(jié)、互動(dòng)，通過合作、共同協(xié)商一起制定、共同實(shí)施政策，正確處理好政府管理公權(quán)力與業(yè)主管理私權(quán)利相互之間的配合關(guān)系。

(二)對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的普及

當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)各個(gè)小區(qū)業(yè)主針對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行普及和宣傳，充分調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用竦姆e極性，讓業(yè)主明確本身的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。

(三)業(yè)主應(yīng)正確使用手中的權(quán)利

當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)部門應(yīng)本著為業(yè)主更好的服務(wù)，更好的維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，做好具體的調(diào)查，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，向當(dāng)?shù)厝舜蟠硖岢鱿嚓P(guān)建議，再由人大代表提出議案，在召開全國人民代表大會(huì)時(shí)提出，向有關(guān)部門以及相關(guān)機(jī)關(guān)發(fā)出自己的聲音，維護(hù)各個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益。

(四)完善業(yè)主委員會(huì)體制

應(yīng)該豐富業(yè)主委員會(huì)的選舉方式并且設(shè)置實(shí)習(xí)期間，爭(zhēng)取讓每一位業(yè)主選出讓自己滿意的業(yè)主委員會(huì)成員，并且還可以通過實(shí)習(xí)的方式督促每一位業(yè)主委員會(huì)的成員在位謀其職，能切實(shí)的為每一位服務(wù)，代表業(yè)主維護(hù)最廣大業(yè)主的權(quán)利。

(五)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)成員的自身業(yè)務(wù)素養(yǎng)

按階段組織業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行學(xué)習(xí)，使其明確自身所承擔(dān)權(quán)利和義務(wù)，正視手中的權(quán)利，明確大的方針政策，使每個(gè)成員可以善待自己手中的權(quán)利并且認(rèn)真對(duì)待自己身上的義務(wù)。

四、結(jié)語

為了更好的使每個(gè)業(yè)主明確自身的權(quán)利和義務(wù)，也更好的明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的重要性，無論是代表國家的政府有關(guān)部門還是與之密切相關(guān)的業(yè)主本身，以及與業(yè)主密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這三者相互之間所產(chǎn)生的問題以及相對(duì)應(yīng)的解決方式，都是我們需要不斷的發(fā)現(xiàn)問題并且結(jié)合法律法規(guī)、實(shí)際情況具體得以解決。如今業(yè)主委員會(huì)成立是現(xiàn)代社會(huì)一個(gè)熱點(diǎn)問題，其中的問題還在不斷地發(fā)生著，解決的方案也在不斷地被設(shè)想著并且慢慢的落實(shí)著。

[ 注 釋 ]

①蘇媛.住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境研究[D].中南大學(xué)，2010.

②廖正君.首次業(yè)主委員會(huì)存在的問題和對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師，2013.

③廖正君.首次業(yè)主委員會(huì)存在的問題和對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師，2013.