物業(yè)出租小區(qū)廣場牟利，業(yè)主能否要求折抵物管費

編輯同志：

自2016年元月以來，我們所在小區(qū)的物業(yè)公司為創(chuàng)收，未經業(yè)主委員會或全體業(yè)主同意，就將小區(qū)內臨近街道的休閑廣場租賃給不同的商家開展各種商業(yè)活動，并已從中獲利7萬余元。近日，我們曾以廣場是全體業(yè)主的公共用地，所得收入應歸全體業(yè)主為由，要求物業(yè)公司將之抵減業(yè)主應繳的物業(yè)管理費。但卻遭到物業(yè)公司拒絕，理由是出租小區(qū)廣場，是物業(yè)公司利用管理權限自行開展的創(chuàng)收，不僅未對業(yè)主的生活造成任何影響，還方便了業(yè)主選購商品，業(yè)主無權干預。請問：物業(yè)公司的說法正確嗎？

讀者：楊秀芬

楊秀芬讀者：

物業(yè)公司的說法是不正確的，即場地費應歸全體業(yè)主共有，可以用于折抵全體業(yè)主應當繳納的物業(yè)管理費。

首先，小區(qū)內的廣場屬于全體業(yè)主所共有。《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！北景感^(qū)內的廣場，作為全體業(yè)主休閑的公共場所，無疑其占有、使用、收益、處分權都應當歸全體業(yè)主所有。其次，物業(yè)公司不能因具有管理權限而對廣場作出處分?！段餀喾ā返诎耸l規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！奔丛谌魏吻闆r下，物業(yè)公司也只能是一個受委托的管理者，而無權擅自代替全體業(yè)主作出任何決定。物業(yè)公司要將廣場租賃給商家用于開展商業(yè)活動，理應征得業(yè)主委員會或全體業(yè)主同意，否則就是越權。即使已經獲得同意，物業(yè)公司也只是受業(yè)主委員會或全體業(yè)主委托，代替業(yè)主委員會或全體業(yè)主幫助業(yè)主行使權利。再次，物業(yè)公司無權獲取因租賃廣場而產生的收益。正因為廣場屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司只是管理人，決定了基于廣場產生的場地費收益，也必須歸全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主決定具體如何處分或分割，包括決定是否用于抵減業(yè)主的物業(yè)管理費。如果物業(yè)公司因為利用廣場進行創(chuàng)收，付出了額外的勞動或支出，只能獲取適當?shù)膭趧訄蟪昊驈闹锌鄢鸦ㄙM的必須費用，而無權私自占有全部租金。

北京 王楠