淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策

楊莉

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，具有資金需求規(guī)模大、占用時(shí)間周期長(zhǎng)、受宏觀政策調(diào)控影響大的顯著特點(diǎn)。經(jīng)歷十幾年發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在投資決策過(guò)程中對(duì)資金匹配考慮不全面、資金預(yù)算管理執(zhí)行不到位、融資手段單一等問題。本文針對(duì)這些問題提出了建議及對(duì)策，立足于新形式下，改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)資金管理的重要性和意義

經(jīng)過(guò)十幾年發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程從十幾年前不足40%發(fā)展至現(xiàn)在的接近60%的水平。在這快速發(fā)展的十幾年中，土地作為不可再生資源以及地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，“一地難求”與“天價(jià)樓王”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。從最近幾年的拍地成交價(jià)格顯示，幾十億元、上百億元土地成交價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。隨著社會(huì)發(fā)展，人力成本、物價(jià)指數(shù)等上漲因素，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)成本也是呈上揚(yáng)趨勢(shì)。作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)源動(dòng)力的資金，具有需求規(guī)模大的顯著特點(diǎn)。另外，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、房屋交付到最后項(xiàng)目清算，根據(jù)其規(guī)模大小不同，一般需要3年至5年的開發(fā)周期，以存貨形態(tài)的資金積壓狀況十分突出，可見房地產(chǎn)資金占用時(shí)間較其他行業(yè)而言有占用周期長(zhǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)是關(guān)系民生福祉的一個(gè)行業(yè)，受到國(guó)家政府、平民百姓的高度關(guān)注。當(dāng)出現(xiàn)樓價(jià)上漲過(guò)快或樓市投資過(guò)熱的情況時(shí)，各種調(diào)控措施、信貸政策、稅收政策等多管齊下，對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力產(chǎn)生較大影響，進(jìn)而對(duì)房屋銷售去化階段性波谷影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)若出現(xiàn)資金管理不良后果時(shí)，將很可能發(fā)生資金鏈斷裂，繼而形成爛尾樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)被兼并重組甚至破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

1.投資決策未充分考慮項(xiàng)目投資與資金的關(guān)系，存在隱患

房地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去“黃金”10年的發(fā)展歷史中，市場(chǎng)大多為賣方市場(chǎng)時(shí)期，銷售形勢(shì)一路上揚(yáng)，資金回籠充裕。在高利潤(rùn)利益驅(qū)動(dòng)下，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者在投資決策時(shí)，往往會(huì)忽視對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)判和對(duì)項(xiàng)目地塊所處城市環(huán)境和周邊配套情況做深入了解。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起了項(xiàng)目投資的可行性研究分析，但面對(duì)眼前利益時(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)還是會(huì)忽視融資渠道承受不利因素的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，采取有項(xiàng)目就融資、投產(chǎn)，面對(duì)不斷降低的利潤(rùn)，只要能繼續(xù)融資，從而忽視了資本成本的增加，使得企業(yè)的資金缺口不斷增大。當(dāng)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，只能不惜引入高資金成本的信托資金或小額貸款資金，給房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。

2.落后的資金預(yù)算管理方式不能充分發(fā)揮指導(dǎo)與監(jiān)督的作用

因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程復(fù)雜，受政府職能部門影響較多，建設(shè)銷售過(guò)程參與的人員錯(cuò)綜復(fù)雜，管理難度較大。在日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)資金預(yù)算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)在不能嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目可行性研究階段設(shè)定的工期，合理安排開發(fā)立項(xiàng)設(shè)計(jì)、報(bào)批建設(shè)，對(duì)外銷售等重大節(jié)點(diǎn)。新形勢(shì)下，有些地方政府對(duì)預(yù)售房限價(jià)政策，即每一次售價(jià)需經(jīng)政府職能部門審批后方可預(yù)售，許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進(jìn)度或現(xiàn)房銷售止損，銷售資金不能及時(shí)回籠；另一方面則體現(xiàn)在資金需求部門對(duì)資金計(jì)劃管理認(rèn)識(shí)不到位，資金計(jì)劃準(zhǔn)確性較差。在實(shí)際工作中，常常出現(xiàn)計(jì)劃大于實(shí)際需求的情況，打亂整體資金平衡，誤導(dǎo)企業(yè)融資從而增加資金成本。

3.單一依靠銀行融資方式在新形勢(shì)下將很難再繼續(xù)支持企業(yè)獲得更多資金

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要包括：企業(yè)自有資本金、銀行貸款、股權(quán)融資等形式。日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款。首先，我國(guó)大部分購(gòu)房人選擇的是按揭貸款購(gòu)房，這占到總購(gòu)房人的60%左右，銀行個(gè)人按揭貸款額度松緊關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)按揭回款周期。其次，在預(yù)售階段之前的開發(fā)建設(shè)期所需建設(shè)資金，大多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是依靠銀行的開發(fā)貸款形式獲取資金。近幾年來(lái)，國(guó)家政府十分關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入了泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，從有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以穩(wěn)定我國(guó)金融體系出發(fā)，推出了許多調(diào)控措施。銀行信貸收緊早在去年、甚至前年底就已經(jīng)開始了。比如某銀行曾下發(fā)對(duì)2016年房地產(chǎn)行業(yè)的授信政策文件，要求對(duì)全國(guó)前20名的房企，融資比例不超過(guò)60%，其它房地產(chǎn)企業(yè)融資比例不超過(guò)50%?？梢钥闯?，很多房地產(chǎn)企業(yè)將很難從銀行獲得開發(fā)貸款，為企業(yè)提供充足的發(fā)展資金。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的改進(jìn)對(duì)策和建議

1.充分考慮項(xiàng)目投資與資金匹配關(guān)系，防范未然

因房地產(chǎn)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投入大，受市場(chǎng)與宏觀政策影響較強(qiáng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析具有綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)。故在項(xiàng)目投資決策分析前，應(yīng)當(dāng)充分做好市場(chǎng)調(diào)研，將受影響較大的各個(gè)因素充分分析。此外，該階段關(guān)鍵是平衡好回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率法、投資回收期法等投資決策工具進(jìn)行測(cè)算。拍地前要拿出優(yōu)化強(qiáng)排方案，以便快速測(cè)算項(xiàng)目總投資額，避免出現(xiàn)項(xiàng)目總投發(fā)生大的波動(dòng)帶來(lái)的決策失誤；要客觀、科學(xué)地安排建設(shè)周期，合理預(yù)測(cè)建設(shè)周期和銷售回款期，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素，最終得出融資計(jì)劃。要調(diào)動(dòng)企業(yè)各種資源確保融資渠道暢通，避免投資決策中只重視收益不重資金保障的短板思維。房地產(chǎn)拍地成功后，要引入投資決策事中監(jiān)督機(jī)制，即以項(xiàng)目投資決策分析模型為基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為線索，對(duì)投資決策的項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的內(nèi)含報(bào)酬率、資本金收率進(jìn)行監(jiān)督，以此及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中資金狀況，及時(shí)查找原因預(yù)防出現(xiàn)資金問題。最后，當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，對(duì)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行后評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)結(jié)果與投資決策團(tuán)隊(duì)考核掛鉤，以此提升企業(yè)高管人員資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.高度重視資金預(yù)算管理，發(fā)揮對(duì)資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型的企業(yè)，建立健全完善的資金管理制度是十分必要的，不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理，還可以找準(zhǔn)資金管理重點(diǎn)，最后成為指導(dǎo)企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先，做好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃并確保計(jì)劃順利實(shí)施，若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報(bào)酬率等方法進(jìn)行比較后方可調(diào)整，避免經(jīng)營(yíng)計(jì)劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)成果；其次，高度重視資金計(jì)劃編制工作，按照年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制年度資金計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化季度、月度資金計(jì)劃。月度資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)采取“1+2”方式上報(bào)，即下1個(gè)月付款計(jì)劃和下月后2個(gè)月的付款預(yù)測(cè)。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息，提前做好3個(gè)月的籌資安排；再次，要對(duì)資金執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，從制度層面確保資金計(jì)劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。日常建立起現(xiàn)金周報(bào)機(jī)制，實(shí)時(shí)掌握資金存量情況，對(duì)資金計(jì)劃與執(zhí)行出現(xiàn)的偏差率進(jìn)行分析。重視銷售回款工作的同時(shí)，還要高度關(guān)注使用部門提出的計(jì)劃數(shù)的準(zhǔn)確性，減少因計(jì)劃偏差造成的借款行為控制好資金成本； 最后，以資金管理為線索，對(duì)工程建設(shè)、銷售運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行預(yù)警，將財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)管理有效結(jié)合，相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“業(yè)財(cái)融合”。

3.創(chuàng)新融資方式適應(yīng)新形式下房地產(chǎn)對(duì)資金的需求

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還在迅猛彪升，即便是排名靠前的房企，也擔(dān)心自己被甩到后面，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，融到錢非常重要。從銀行融資的單一模式不僅加大了融資風(fēng)險(xiǎn)，而且在新的形式下已不可能完全實(shí)現(xiàn)融資需求?，F(xiàn)階段的房企需要苦練內(nèi)功，不斷提升資產(chǎn)管理能力，保持良好的資產(chǎn)負(fù)債狀況和信用狀況，不斷提升企業(yè)發(fā)展能力，保持良好的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，積極拓展多元化的融資渠道。通過(guò)開拓股權(quán)再融資、信托融資、債券融資、房地產(chǎn)私募基金等改狀況資本結(jié)構(gòu)，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本。越來(lái)越多的房企涉足產(chǎn)業(yè)基金，地產(chǎn)下半場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基金有望成為主流融資模式，產(chǎn)業(yè)基金除了解決資金鏈緊張、緊缺的問題還有助于房企轉(zhuǎn)型，助推房地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)的上下游延伸。而對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可以通過(guò)聯(lián)合拿地，聯(lián)合開發(fā)的方式，抱團(tuán)取暖突破資金瓶頸，成就自己發(fā)展需求。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，在新的形式下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理重要性已十分突出，要注意在投資決策階段預(yù)先做好投融資準(zhǔn)備，在經(jīng)營(yíng)中加強(qiáng)資金管理提高資金使用效率。在國(guó)家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，加強(qiáng)資金管理，保障企業(yè)龐大的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]昌琦.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及管理機(jī)制優(yōu)化[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（14）：39.

[2]陸勇.淺議房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對(duì)策[J].會(huì)計(jì)師，2015（22）：38-39.

[3]溫世玲.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理困境及對(duì)策[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2016（19）：34-35.