物業(yè)管理成本核算的問題分析及對策探討

王悅

【摘 要】物業(yè)作為一項服務性行業(yè)，業(yè)務范圍較廣，服務的對象多元化，隨著國家經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)如何在保障業(yè)主權益的前提下實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益最大化，是物業(yè)管理企業(yè)面臨的主要問題。物業(yè)公司業(yè)務的復雜性和特殊性使其在成本核算的過程中，相比其他行業(yè)難度增加很多，造成成本核算存在一些問題。本文針對物業(yè)管理的成本核算問題進行分析，提出完善成本核算的相關對策，希望能為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)建合理的成本核算機制提供參考和幫助。

【關鍵詞】物業(yè)管理；成本核算；問題分析；對策

物業(yè)管理公司屬于服務型行業(yè)，管理的小區(qū)房屋類型和服務對象混雜，有的是內(nèi)銷商品房，有的是外銷商品房，有的是租戶，物業(yè)管理公司承擔業(yè)主物業(yè)維護、服務和修繕等工作，涉及服務的方向包括小區(qū)綠化和環(huán)境的清潔、安全保衛(wèi)工作、道路養(yǎng)護、公共設施的建設與維修等方面，同時向小區(qū)業(yè)主和租戶提供全面的、多方位的綜合性服務。由于物業(yè)涉及的范圍較廣，服務的類型多元化，因此物業(yè)管理公司的成本核算難度較大，很難設計出準確的會計科目和會計制度，導致物業(yè)管理公司的成本核算存在一些問題，直接影響物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益和生存發(fā)展。

一、物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)遵循的原則

物業(yè)管理與其他行業(yè)不同，每個物業(yè)公司提供的產(chǎn)品和服務品質(zhì)不同，價格的差異性較大，要構建合理的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)，才能有效幫助物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高物業(yè)企業(yè)的凈利潤。構建物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應遵循統(tǒng)一的原則，使管理成本的核算規(guī)范化，具體原則包括以下幾點：

1.成本管理與物業(yè)企業(yè)效益統(tǒng)一結合的原則

物業(yè)公司核算成本的過程中，對各個環(huán)節(jié)的成本投入要科學的進行分類，為提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益，成本核算時應進行整體的優(yōu)化，細化各個類別的支出費用，科學合理的進行預算、節(jié)約成本。只有遵循成本管理與企業(yè)經(jīng)濟效益相結合、相統(tǒng)一的核算原則，才能實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)利益的最大化目標，才能減少不必要的庫存和成本投入，將物業(yè)服務的重點放在有意義的項目上。

2.分級核算與集中核算相結合的原則

物業(yè)管理機構的分類較多，管理機構相對分散，各級的管理機構有自己獨立的管理系統(tǒng)，成本核算的過程中應該分級進行核算，并設立總管部門負責集中核算，將各管理部門的管理職能、成本投入分級控制，總部核算各部門的成本投入，將分級核算和集中核算結合在一起進行管理，這樣的成本核算系統(tǒng)更符合物業(yè)公司的行業(yè)特性。

二、物業(yè)管理成本核算的常見問題

我國城鎮(zhèn)化進程的速度不斷加快，物業(yè)企業(yè)相互之間的競爭也日益激烈，物業(yè)公司的服務水準和服務范疇也在不斷更新和擴大，物業(yè)管理成本的核算關系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟利潤，成本核算也是物業(yè)公司財務管理的重要方面，代表了物業(yè)管理的整體水平，是企業(yè)核心競爭力的保障。物業(yè)管理成本核算的水平也在逐年提高，但是我國在物業(yè)管理企業(yè)成本核算方面的研究還相對滯后，物業(yè)管理成本核算方面仍然存在一些問題。

1.成本核算的設置不合理

我國物業(yè)管理成本核算工作主要由物業(yè)公司的財務部進行集中核算，在設置成本項目時相對簡單，對于分級部門較多的物業(yè)公司，明細項目很少能細分到下級部門，各分級管理部門的成本費用沒有被設置到財務部門的集中核算中，如果同一物業(yè)管理公司同時管理很多小區(qū)，提供的服務項目就會很多，如果成本項目不進行細化，賬目明細就比較籠統(tǒng)，失去了成本核算的真正作用，不能為物業(yè)公司提供真實的成本數(shù)據(jù)參考，容易導致物業(yè)公司決策方面的失誤，對企業(yè)的長遠發(fā)展非常不利。

2.成本核算的手段落后

我國的物業(yè)管理公司在成本核算方面采用的記賬手段和軟件都相對落后，人工作業(yè)的環(huán)節(jié)比較多。會計人員在統(tǒng)計和核算過程中需要耗費大量的人力和時間，使得成本核算的效率非常低，某些層面的支出增加反而加大了總體成本投入。先進的物業(yè)管理成本核算手段不僅能提高賬目統(tǒng)計和分析的時效，還能彌補人工記賬的不足，有利于對成本數(shù)據(jù)的跟蹤觀察，提升成本核算的效率。

3.成本核算失真現(xiàn)象嚴重

在人力資源成本提升的背景下，物業(yè)企業(yè)的服務人員人工成本急劇上升，極大減少了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益，物業(yè)企業(yè)施工所需的材料也上漲，在不能有效控制成本的情況下就可以導致企業(yè)虧損。此外，在物業(yè)管理公司進行決策時，如何選擇訂單也是關鍵因素，首先要分析的是獲利能力，企業(yè)需要的是能帶來豐厚盈利的訂單，如果經(jīng)預測分析無法為企業(yè)帶來盈利效果，就需要加強與客戶議價，根據(jù)議價情況制定對應的決策。如果成本核算方法仍沿用傳統(tǒng)企業(yè)模式，最終獲得的成本信息就不會太準確，也無法對物業(yè)管理公司的決策提供真實有效的數(shù)據(jù)支持，嚴重情況下會導致決策失誤而影響到企業(yè)的存亡。因此，在物業(yè)管理企業(yè)的運行過程中，成本核算失真是一個現(xiàn)實難題。

4.物業(yè)管理企業(yè)的成本核算內(nèi)容不夠全面、科學

企業(yè)管理模式也隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而出現(xiàn)急劇變化，現(xiàn)代化企業(yè)管理如果還財務傳統(tǒng)的成本核算管理模式和內(nèi)容，肯定會出現(xiàn)各類問題。但是在物業(yè)管理企業(yè)運行過程中，許多管理人員的目標只是停留在提升經(jīng)濟利潤，而忽視了成本核算管理。如有的物業(yè)管理企業(yè)重點核算實物資產(chǎn)成本，但忽略了無形資產(chǎn)、內(nèi)部人力資源等方面的費用。成本包括了勞動消耗、物質(zhì)資源消耗和自然資源成本等，在物業(yè)管理企業(yè)的成本核算方面，只是加強核算內(nèi)部資源消耗成本而未重視環(huán)境成本和其他成本，太片面的內(nèi)容也導致核算數(shù)據(jù)不科學。

三、解決物業(yè)管理成本核算問題的相關對策

1.樹立全員成本管理新理念

加強員工的成本核算管理新意識、梳理全員成本管理新理念是物業(yè)管理企業(yè)失效高效成本核算管理的重要前提，要將成本核算管理意識落實到物業(yè)管理企業(yè)的每一個部門和員工，上至管理層，下至基層員工和財務人員，成本核算管理不能僅僅依靠單個部門，還需要全員共同參與。企業(yè)管理層要將成本核算對物業(yè)管理公司的重要性普及到所有員工，帶頭梳理成本核算管理意識。還可對全體員工進行成本核算知識的定期培訓，提升其成本核算相關知識水平，使其具備足夠的能力來為企業(yè)發(fā)展出謀劃策，對此方面有優(yōu)異表現(xiàn)的員工予以獎勵。

2.物業(yè)財務管理實施精細化管理模式

物業(yè)公司應根據(jù)自身單位的特點和組織機構劃分結構，進行專業(yè)化分工，將各級管理部門的業(yè)務單元進行詳細劃分，分類編號編制出會計明細，將物業(yè)管理公司的利潤、成本、各項費用類別明確的反映出來。如各個分管部門的人員工資、獎金、福利、固定資產(chǎn)折舊費用、水電取暖、辦公差旅等相關費用、保安、綠化、易耗品攤銷等間接費用都應詳細的登記入賬，便于核算成本和利潤。精細化的類別劃分和資金流向統(tǒng)計，方便物業(yè)公司統(tǒng)籌管理和調(diào)控，能夠有效的控制資金流向，對節(jié)約物業(yè)管理費用和降低運營成本大有幫助。

3.采用科學的成本核算方法

為了改變物業(yè)管理成本核算方面的問題，應該積極的采取科學有效的成本核算方法。比如作業(yè)成本法，就能很好的克服傳統(tǒng)成本核算方法的不足，將被忽略的間接費用都明確的統(tǒng)計出來，有效的降低了資源的消耗。該方法還能將成本產(chǎn)生的原因作出科學合理的解釋，非常適合在物業(yè)管理公司中推廣和應用，能夠大大提高成本核算的效果和效率。

4.成本管理的觀念要提升

成本核算的過程離不開先進的成本管理觀念，要實現(xiàn)全面有效的成本管理，不僅要考慮有形的成本消耗還要考慮無形的資源消耗，物業(yè)公司各個部門必須協(xié)調(diào)一致，對企業(yè)內(nèi)部的各項成本進行全方位的分析，才能更好地完成成本核算工作。

四、結語

物業(yè)公司所提供的產(chǎn)品和服務不同于一般的企業(yè)，作為服務性行業(yè)，物業(yè)公司涉及的方面繁多，在激烈的市場競爭中，需要對成本的核算作出準確的統(tǒng)計，才能提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益。所以，在成本核算的過程中，應該揚長避短，樹立先進的成本管理觀念，積極采用科學的成本核算方法，對財務管理和分析過程實施精細化管理，從多個方面綜合的進行調(diào)整，才能從根本上提高物業(yè)管理公司的市場競爭能力。

參考文獻：

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