構(gòu)建第三方估價(jià)機(jī)構(gòu) 積極推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

王慧瑤 李青芃 田露

摘 要：自“三權(quán)分置”改革逐步推進(jìn)以來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模日益擴(kuò)大，在流轉(zhuǎn)過程中的博弈雙方對(duì)第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)需求也隨之上升。選取安徽省宿州市為實(shí)證研究對(duì)象，通過構(gòu)建“第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生動(dòng)因-宿州市估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀-發(fā)展中存在的制約因素-對(duì)策與建議”的邏輯演進(jìn)過程，論證在轉(zhuǎn)入方與轉(zhuǎn)出方的動(dòng)態(tài)博弈中引入估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的促進(jìn)作用，結(jié)合宿州市現(xiàn)存估價(jià)機(jī)構(gòu)所面臨的發(fā)展困境并提出相應(yīng)的政策建議，以期為其余各地建立健全土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：三權(quán)分置；土地流轉(zhuǎn)；第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)

1 土地流轉(zhuǎn)中構(gòu)建估價(jià)機(jī)構(gòu)的動(dòng)因

隨著“三權(quán)分置”政策的實(shí)施，土地流轉(zhuǎn)已在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)，流轉(zhuǎn)利好的政策深入人心，流轉(zhuǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)對(duì)象和利益關(guān)系也從單一向多元化發(fā)展。土地的自由流轉(zhuǎn)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源的有效配置，促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收，加強(qiáng)土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)，也有助于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，防止土地拋荒。但要實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的順暢流轉(zhuǎn)就必須要對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，健全價(jià)格機(jī)制。就目前情況而言，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值卻存在確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，即在流轉(zhuǎn)過程中，土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格僅由供需雙方協(xié)商確定，并且由于信息不對(duì)稱、價(jià)格信號(hào)失真等現(xiàn)象的存在，常常會(huì)引發(fā)流轉(zhuǎn)雙方在后期的矛盾，擾亂土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的秩序，農(nóng)戶與其他經(jīng)營(yíng)主體之間的經(jīng)濟(jì)利益也得不到保障。土地承包合同不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)行為不受監(jiān)督，土地糾紛無法得到合理解決等隱患和弊端也隨之顯現(xiàn)；政府的土地強(qiáng)制性流轉(zhuǎn)雖然規(guī)模大，但在租金、租期、矛盾糾紛的解決違背農(nóng)民意愿時(shí)往往不利于農(nóng)民的保護(hù)等，以上種種原因都將最終導(dǎo)致毀約及交易雙方?jīng)_突。在土地流轉(zhuǎn)過程中，中介機(jī)構(gòu)可以為流轉(zhuǎn)雙方提供價(jià)格信息，改善信息不對(duì)稱的局面，在三方博弈中促使合理價(jià)格的敲定，減少摩擦的產(chǎn)生，維護(hù)出租方和承租方的合法權(quán)益。由此可見，第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)在土地流轉(zhuǎn)中孕育發(fā)展，作為將土地的供給主體和需求主體連接起來的中介組織，其主要功能是在土地流轉(zhuǎn)過程中為供需雙方提供土地價(jià)格評(píng)估服務(wù)，從而在供需主體間起到溝通與橋梁的作用，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行，因此土地估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中不可或缺的要素。

通過構(gòu)建第三方土地評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，其專業(yè)性、獨(dú)立性和非土地利益的享有性能夠使土地流轉(zhuǎn)中的定價(jià)保證相對(duì)公平，促進(jìn)市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，保障利益合理分配，實(shí)現(xiàn)土地適度規(guī)?；?jīng)營(yíng)，有效減少土地流轉(zhuǎn)糾紛，增加農(nóng)民收入，提升農(nóng)民的安全感，有利于促進(jìn)正處于轉(zhuǎn)型期的我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定和諧發(fā)展。我國(guó)在城市化建設(shè)的進(jìn)程中，可利用的耕地面積日益減少，但在這些土地中仍有一些土地被擁有者閑置，轉(zhuǎn)讓過程中的價(jià)格混亂也不利于農(nóng)村土地資源的充分、合理利用。而構(gòu)建規(guī)范的估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠衡量土地的實(shí)際價(jià)值，使有價(jià)值的土地不能夠被輕易轉(zhuǎn)讓，推進(jìn)土地要素優(yōu)化配置，提高土地產(chǎn)出率、資源利用率和勞動(dòng)生產(chǎn)率，順應(yīng)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必然要求。與此同時(shí)，建立健全規(guī)范的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，能夠促使土地流轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)更公開化、透明化，交易質(zhì)量與效率也能得到有效提升，農(nóng)民會(huì)更加重視對(duì)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的參與，進(jìn)而增強(qiáng)流轉(zhuǎn)的整體規(guī)模與水平。

2 宿州市第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著宿州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)工程建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)逐漸走上正規(guī)化、程序化的軌道。目前，宿州市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)405.38萬畝，占耕地面積的45.7%，并且近幾年農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出加速的勢(shì)頭。隨著土地流轉(zhuǎn)范圍與規(guī)模的擴(kuò)大，土地流轉(zhuǎn)也顯現(xiàn)出形式多樣化、主體多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。雖然目前流入一方仍以農(nóng)戶為主要群體，但向農(nóng)民合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)的比例正逐漸加大，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體已成為土地流轉(zhuǎn)工作的中流砥柱。

與此同時(shí)，由于在土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)常出現(xiàn)信息不對(duì)稱現(xiàn)象，一方是手握大量資本，求地心切的企業(yè)家，另一方是土地閑置，渴望變現(xiàn)的農(nóng)民。由于缺乏針對(duì)土地價(jià)格、供求信息的交流平臺(tái)，目前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格絕大多數(shù)情況下是雙方由農(nóng)村基層組織協(xié)調(diào)或雙方自行協(xié)商確定，缺乏科學(xué)依據(jù)，雙方的合法權(quán)益難以保障，為了揭示農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值，土地第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。

目前，安徽省多地農(nóng)業(yè)部門都在陸續(xù)成立類似的土地估價(jià)第三方平臺(tái)。例如，歙縣在2017年就構(gòu)建了土地流轉(zhuǎn)三級(jí)服務(wù)體系，健全了28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)有序健康發(fā)展。省內(nèi)良好的大環(huán)境給宿州市發(fā)展估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了充足的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐空間。

作為省內(nèi)土地流轉(zhuǎn)工作的模范，在搭建交易服務(wù)平臺(tái)方面，宿州市各縣區(qū)建立了統(tǒng)一、規(guī)范的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。在此基礎(chǔ)上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托承擔(dān)農(nóng)經(jīng)管理職能的部門，建立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)分中心，各級(jí)服務(wù)中心認(rèn)真開展土地價(jià)格評(píng)估等多項(xiàng)服務(wù)，及時(shí)指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方在對(duì)土地進(jìn)行合理的估價(jià)、明確土地價(jià)格的基礎(chǔ)上，依法建立合理的流轉(zhuǎn)關(guān)系和利益關(guān)系，簽訂市統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同，并做好本區(qū)域農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息的匯總、分析工作。以埇橋區(qū)為例，區(qū)農(nóng)委在服務(wù)中心的基礎(chǔ)上，還建立了“宿州市埇橋區(qū)土地流轉(zhuǎn)查詢平臺(tái)”，平臺(tái)對(duì)于土地供求雙方所屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）和行政村、供應(yīng)方流轉(zhuǎn)方式、供求雙方流轉(zhuǎn)面積與流轉(zhuǎn)土地單位價(jià)格進(jìn)行了全面、明確的披露，不僅對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行了明確的規(guī)定，有效防范了后續(xù)的租金風(fēng)險(xiǎn)，更規(guī)范了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)程序，促進(jìn)農(nóng)戶增收。在政府搭建平臺(tái)的基礎(chǔ)上，一些專業(yè)的土地評(píng)估第三方中介機(jī)構(gòu)也日趨成熟。這些企業(yè)通過網(wǎng)站，對(duì)外發(fā)布土地明確的價(jià)格信息，吸引有意向租地的人，再通過收取一定比例的中介費(fèi)獲得收益，企業(yè)良好運(yùn)作并穩(wěn)步發(fā)展。另一方面，宿州市政府相關(guān)部門印發(fā)了《宿州市埇橋區(qū)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作方案》，以規(guī)范從抵押貸款申請(qǐng)至貸后管理等各個(gè)農(nóng)地抵押貸款環(huán)節(jié)，同時(shí)建立了風(fēng)險(xiǎn)防范化解機(jī)制，早介入、早探索，建立市場(chǎng)再流轉(zhuǎn)土地價(jià)格評(píng)估和土地托管制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)現(xiàn)是土地資源由缺乏資力的主體向擁有充足資力的主體流轉(zhuǎn)的過程，有利于提高土地的利用效率。而日趨成熟的第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入，為宿州市土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的順利發(fā)放奠定了技術(shù)基礎(chǔ)，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作的順利推行構(gòu)造了基本的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，從而在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促進(jìn)宿州市農(nóng)村土地的規(guī)范流轉(zhuǎn)。

3 農(nóng)村土地估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展中存在的制約因素

3.1 行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，難以保障機(jī)構(gòu)質(zhì)量

在機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的過程中，由于相關(guān)部門對(duì)機(jī)構(gòu)的審批不到位，致使進(jìn)入市場(chǎng)中的估價(jià)機(jī)構(gòu)良莠不齊，再加上尋租問題的存在，一些沒有達(dá)到資質(zhì)要求的“關(guān)系戶”也能夠獲得準(zhǔn)入資格，進(jìn)而對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制與監(jiān)管產(chǎn)生不利影響。

3.2 缺乏規(guī)范的內(nèi)部人員管理機(jī)制

建立健全完善的市場(chǎng)服務(wù)體系與配套服務(wù)設(shè)施是有力保證我國(guó)農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估順利進(jìn)行的關(guān)鍵外部要素，雖然我國(guó)目前存在專設(shè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)以開展土地價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)內(nèi)部從事農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估人員的專業(yè)水平及人員規(guī)模無法與當(dāng)前的農(nóng)村土地估價(jià)的市場(chǎng)需求相匹配，因此很多土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)為了彌補(bǔ)這一供需缺口，滿足日益增長(zhǎng)的土地價(jià)值評(píng)估工作量，只能聘請(qǐng)一些不具備執(zhí)業(yè)基本素養(yǎng)的人員代替專業(yè)估價(jià)師參與業(yè)務(wù)。除此之外，土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的“脫鉤”改制也是促使機(jī)構(gòu)招聘非專業(yè)人員開展估價(jià)業(yè)務(wù)的影響因素之一。估價(jià)機(jī)構(gòu)的脫鉤改制使得執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師重塑了其在機(jī)構(gòu)中的角色定位，由原先的職工變?yōu)闄C(jī)構(gòu)的股東或領(lǐng)導(dǎo)層，其職能也從參與實(shí)際業(yè)務(wù)向集中精力為機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)規(guī)模轉(zhuǎn)變。而在實(shí)際操作中，未執(zhí)業(yè)甚至沒有相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的人員對(duì)于土地評(píng)估程序了解的不到位，也無法深層次的理解與運(yùn)用農(nóng)村土地評(píng)估方法技術(shù)體系，加上估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部沒有構(gòu)建出用以強(qiáng)調(diào)從業(yè)人員職業(yè)道德的體系，因此這種不規(guī)范的人員管理機(jī)制將直接導(dǎo)致業(yè)務(wù)質(zhì)量的下滑，使得機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告缺乏科學(xué)依據(jù)與可用性，不僅會(huì)損害土地流轉(zhuǎn)主體的合法權(quán)益，也限制了農(nóng)村土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。

3.3 尚未形成健全的評(píng)估方法體系

目前我國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)所采用的包括市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法在內(nèi)的土地估價(jià)方法體系，是一套基于固定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)的評(píng)估方法，尚不完全適用于我國(guó)的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估。一方面，由于市場(chǎng)比較法在測(cè)算土地價(jià)值時(shí)，需要通過與近期土地交易價(jià)格相對(duì)比，在修正區(qū)域因素、交易因素的基礎(chǔ)上利用替代原理，評(píng)估出當(dāng)日的土地價(jià)格。因此，只有在穩(wěn)定且發(fā)達(dá)的市場(chǎng)環(huán)境中運(yùn)用此方法，才能獲得公允客觀的土地價(jià)值。而我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)展起步晚，市場(chǎng)交易不規(guī)范，因此流轉(zhuǎn)交易價(jià)格缺乏參考性。除此之外，市場(chǎng)比較法在評(píng)估時(shí)具有較強(qiáng)的主觀性，在市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定，如市場(chǎng)低迷或過度炒作時(shí)，該方法測(cè)算所得的評(píng)估價(jià)格可能嚴(yán)重偏離土地的實(shí)際價(jià)值。第二，對(duì)于收益還原法而言，土地純收益與還原利率的精確計(jì)量是影響評(píng)估得到的土地價(jià)值是否客觀公允的關(guān)鍵指標(biāo)。然而在當(dāng)前的農(nóng)村土地市場(chǎng)中，這些參數(shù)因子難以得到準(zhǔn)確計(jì)算，并且這些因子也受到許多外部不確定性因素的干擾，如行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。第三，成本逼近法一般適用于交易量少及新開發(fā)土地的估價(jià)，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的應(yīng)用能力有限。另外，成本逼近法對(duì)于土地歷史價(jià)值的計(jì)量比較公允，但在評(píng)價(jià)農(nóng)用地的未來使用情況時(shí)，并沒有考慮到土地的效用，因此該方法對(duì)土地實(shí)際價(jià)值的反應(yīng)能力不足。第四，由于信息不對(duì)稱，農(nóng)村土地估價(jià)中介難以獲取評(píng)估土地價(jià)值所需要的技術(shù)資料。如在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法下，地價(jià)成交案例等信息資源披露不充分，致使評(píng)估人員難以正確計(jì)量土地價(jià)值，甚至編制虛假案例為業(yè)務(wù)所用，增加了機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，尚不健全的土地價(jià)值評(píng)估方法體系嚴(yán)重阻礙了土地估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的開展，加上機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)薄弱，在運(yùn)用這些方法時(shí)不能綜合考慮各個(gè)估價(jià)方法的適用范圍與特點(diǎn)，對(duì)估價(jià)參數(shù)的處理也并不嚴(yán)謹(jǐn)，最終會(huì)導(dǎo)致業(yè)務(wù)報(bào)告質(zhì)量不過關(guān)，不利于促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中供需雙方交易的達(dá)成。

3.4 采用的估價(jià)技術(shù)手段相對(duì)落后

除了估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的評(píng)估方法體系存在固有局限性以致不利于在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中精確的測(cè)算土地價(jià)值之外，落后的估價(jià)技術(shù)手段也成為估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的“軟肋”?，F(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地估價(jià)作業(yè)主要以成本高但效率低的手工操作為主，信息搜集相對(duì)滯后，對(duì)數(shù)據(jù)和信息的分析、處理能力較差，加之人為因素介入等問題的存在嚴(yán)重削弱了土地估價(jià)中介業(yè)務(wù)結(jié)論的科學(xué)性與規(guī)范性，限制了中介在土地流轉(zhuǎn)過程中其積極作用的發(fā)揮。

4 構(gòu)建促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的對(duì)策及建議

4.1 普及相關(guān)政策，突顯機(jī)構(gòu)能力

在土地流轉(zhuǎn)的過程中，流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)的通常會(huì)選擇第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，而流轉(zhuǎn)期限相對(duì)短、規(guī)模小的，交易雙方為了方便快捷往往會(huì)選擇自行交易，但隱患也同時(shí)存在。為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)，全面遏制資源浪費(fèi)，應(yīng)制定詳細(xì)的宣傳體系，加強(qiáng)農(nóng)民通過第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)參與土地流轉(zhuǎn)的思想意識(shí)。對(duì)于小農(nóng)戶，機(jī)構(gòu)也可以簡(jiǎn)化相關(guān)的程序，方便他們加入進(jìn)來，使更多的農(nóng)民看到第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的作用，提高其積極性。

4.2 引進(jìn)高端人才，提升執(zhí)業(yè)質(zhì)量

土地流轉(zhuǎn)要維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，從而實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)多方參與的共贏。所以估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在政府的幫助下與高等院校建立合作關(guān)系，引進(jìn)高端人才，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，為行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)性保障。相關(guān)工作人員也要通過不斷的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，理解現(xiàn)有相關(guān)政策規(guī)定，同時(shí)也要了解怎樣與農(nóng)戶等各個(gè)利益主體溝通，從而能及時(shí)解決矛盾，降低風(fēng)險(xiǎn)。因此不斷提升工作人員的專業(yè)度，使得土地流轉(zhuǎn)各方都愿意參與進(jìn)來，在最大程度上保護(hù)其權(quán)益是促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作開展的重要因素之一。

4.3 構(gòu)建估價(jià)模型，科學(xué)評(píng)估土地價(jià)值

在土地流轉(zhuǎn)過程中要尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，創(chuàng)造互贏的局面。我國(guó)現(xiàn)行土地估價(jià)方法主要有基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法，每種方法都有各自的原理、特點(diǎn)和適用范圍。所以對(duì)于不同情況的土地流轉(zhuǎn)，都應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，制定合理的租金水平。因此，構(gòu)建土地估價(jià)模型，合理測(cè)算估價(jià)參數(shù)，完善和創(chuàng)新現(xiàn)有的估價(jià)體系，能夠使土地實(shí)際價(jià)值得到客觀公允的反映。

4.4 搭建網(wǎng)絡(luò)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，提高執(zhí)業(yè)效率

土地流轉(zhuǎn)在實(shí)施過程中往往存在信息不對(duì)稱和價(jià)格不公正等問題，因此搭建公開透明的網(wǎng)絡(luò)信息共享平臺(tái)是十分必要的?，F(xiàn)今是互聯(lián)網(wǎng)信息化和大數(shù)據(jù)的時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)也會(huì)因成本低、效率高等顯著優(yōu)勢(shì)在未來得到廣泛應(yīng)用，所以第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)可以構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，儲(chǔ)存和發(fā)布流轉(zhuǎn)信息，提供公平、公正、公開的交易環(huán)境，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民操作便捷，提升機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量。

4.5 開展監(jiān)督機(jī)制，制定程序化執(zhí)行過程

在機(jī)構(gòu)發(fā)展過程中，往往會(huì)出現(xiàn)理論研究與實(shí)際狀況不能相互匹配的情況，存在無法避免的漏洞，阻礙機(jī)構(gòu)發(fā)展進(jìn)程。為了進(jìn)一步發(fā)揮第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)的作用，需要制定嚴(yán)格的估價(jià)程序，例如制定計(jì)劃、收集資料、選擇方法、合理測(cè)算、出具估價(jià)報(bào)告等，減少工作中錯(cuò)誤的產(chǎn)生。同時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以委托村民行使監(jiān)督權(quán)，讓村民意見得到充分表達(dá)，打破違法行為出現(xiàn)時(shí)人力和能力對(duì)問題解決的局限，確保土地合法使用，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性。

5 結(jié)語(yǔ)

本文以安徽宿州為例，結(jié)合宿州市現(xiàn)存的幾種第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式、運(yùn)行機(jī)制及其效果進(jìn)行實(shí)證分析，得出第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠建立土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制，及時(shí)為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方提供土地流轉(zhuǎn)參考價(jià)格，促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公平公正的結(jié)論。當(dāng)然，宿州市也要積極采取措施攻克估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展中存在的瓶頸，創(chuàng)建出規(guī)范的估價(jià)機(jī)構(gòu)，為全國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)的建設(shè)提供借鑒意義。

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