淺談房地產(chǎn)市場的需求價格怪圈

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摘要：隨著住房商品化改革的推進，我國廢除福利分房制已有近20年。在這20年中，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，國民收入大幅提升，再加上各種政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)蒸蒸日上的狀態(tài)。但是也有很多不容忽視的問題隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)，比如區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性供需失衡、房地產(chǎn)價格波動較大的問題。為了解決這些問題，抑制房價的不正常上漲，全國各地紛紛出臺限購政策。經(jīng)過一段時間的實踐，我們卻發(fā)現(xiàn)限購令的實施并沒有預(yù)想中有效?；诖?，筆者將通過本文對房地產(chǎn)市場的需求價格怪圈進行論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；價格怪圈；調(diào)控政策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

目前，我國一線城市與二、三線城市的房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)較大差異，一線城市的房地產(chǎn)價格居高不下，二、三線城市的房地產(chǎn)市場卻不容樂觀，總體來說，房價的大幅度波動給經(jīng)濟發(fā)展帶來極大的影響，全國的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出價格與需求同時上漲的怪圈。

一、我國商品房需求與房地產(chǎn)市場分析

1.我國商品房的需求

根據(jù)房屋建筑的不同特點和用途，房地產(chǎn)主要分為住宅、商業(yè)房、工業(yè)房和特殊房，本文中筆者主要論述的是我國商品房（住宅）市場。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，消費者買房主要有三個用途——居住、保值和炒房。用于居住是房產(chǎn)的基本需求，大部分人購房都是基于這一需求；房產(chǎn)的保值需求指的是借買房來沖減通貨膨脹的損失；炒房也叫房產(chǎn)的投機需求，是一部分人單純希望通過倒買倒賣房屋來獲利。

2.房地產(chǎn)市場分析

考慮到房地產(chǎn)商品的基本需求和保值需求，按照以上的分析可發(fā)現(xiàn)，如今的房產(chǎn)基本符合上述條件：一是我們無法找到房屋良好的替代品（如賬篷就不是），所以，在滿足人們居住的需求中，房屋價格水平最低（因為只有房屋能滿足居住需求）。二是如今大多數(shù)人都認(rèn)為，房價只會漲不會跌。三是人們一定要住房，所以房產(chǎn)的需求價格彈性很小。此外，相對于龐大的需求，房產(chǎn)的供給不足。四是單個消費者在房地產(chǎn)市場中，很大程度上處于非合作狀態(tài)。

對于房產(chǎn)的投機需求，由于一部分消費者（指的是炒房者）是利用房產(chǎn)炒作以獲得利潤，所以房地產(chǎn)商品一定程度上具有投機商品的性質(zhì)。此外，對房地產(chǎn)高端市場，高端房產(chǎn)可以給消費者帶來額外效用。

二、房地產(chǎn)市場需求價格怪圈及其產(chǎn)生的原因

雖然政府在想辦法抑制房價的不正常上漲，但是就目前來看，隨著房價不斷上漲，市場參與者仍然趨之若鶩，以至于房價進一步被高漲的市場熱情所推高，由此陷入了價格、需求同期上升的怪圈。究其原因，主要是房地產(chǎn)商品存在公眾預(yù)期、凡勃侖效應(yīng)以及“羊群效應(yīng)”的問題。

1.公眾對房地產(chǎn)商品的預(yù)期

購房之前，公眾都會對商品房的價格和市場走向進行預(yù)期，根據(jù)房產(chǎn)價格、自身的實際收入以及外部經(jīng)濟環(huán)境，不同的人會形成不同預(yù)期。

（1）隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，公眾購房的門檻也不斷提高。與其他消費品不同，住宅是不可或缺的商品，再加上房地產(chǎn)商品的價格高昂，為了防止用于購買房產(chǎn)的資金過多以至于其他生活必要開支的減少，大部分人會選擇即期購買房產(chǎn)，進一步促進了房地產(chǎn)價格的上漲。

（2）購房前，消費者主要考慮的是自身的工資水平、消費能力以及財富總額，這三者的變動會影響房地產(chǎn)需求量，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動。但由于大部分人對自身的收入情況并不能做永久性的預(yù)估，因此這一原因只能從理論方面進行分析。

（3）外部經(jīng)濟環(huán)境對公眾的購房需求也有較大影響。當(dāng)外部經(jīng)濟形勢較好時，消費者往往更傾向于持有可流動的資金，可一旦出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的實際購買力就會下降，此時，消費者往往通過購買非貨幣形式（如房地產(chǎn)）來沖減通貨膨脹的影響，這種保值現(xiàn)象會導(dǎo)致市場上對房地產(chǎn)的需求大大增加，從而進一步帶來價格的大幅度變化。

2.凡勃侖效應(yīng)

如果將我國的房地產(chǎn)市場分為中低端市場和高端市場，那么根據(jù)凡勃侖效應(yīng)，一旦高端市場的價格上漲，就會影響低端市場的價格，拉動整個市場價格水平上升。由于高端市場消費者對房產(chǎn)的需求小，收入更加穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)市場價格的上漲給低端消費帶來的打擊更大。此外，由于富裕階層擁有的房產(chǎn)比中低階層要多，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，富裕階層手中持有的房產(chǎn)會減小通貨膨脹帶來的負(fù)面影響，有效減少財產(chǎn)的縮水，但中低階層的貨幣財產(chǎn)往往較多，在通貨膨脹時房價的上升會導(dǎo)致貧富差距的進一步擴大。使得富人越富、窮人越窮，形成社會資源的“馬太效應(yīng)”。

3.“羊群”效應(yīng)

前文提到，市場上有一部分人是單純依靠倒賣房地產(chǎn)進行牟利，這部分人的投機行為也為我國房地產(chǎn)價格的上漲起到推波助瀾的作用。隨著人們住房需求的增加，投機者通過倒賣賺取差價的行為勢必會引發(fā)“羊群”效應(yīng)，導(dǎo)致投機者數(shù)量增多，進一步增加房屋空置率，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。

三、完善我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的建議

面對我國房地產(chǎn)價格的一路飆升，除了市場本身的調(diào)節(jié)作用，政府的宏觀調(diào)控也必不可少。針對消費者預(yù)期帶來的房地產(chǎn)需求增加，政府可以實施租房補貼，依靠租房來緩解房地產(chǎn)市場的壓力，減小價格的變化幅度；針對凡勃侖效應(yīng)，政府可以通過調(diào)整房產(chǎn)稅的高低 來抑制房地產(chǎn)市場過熱的情況；針對“羊群”效應(yīng)，政府可以為消費者增設(shè)更多的信息獲取途徑，方便公眾知曉價格的變動情況，減小投機者的倒賣機會。另外，政府應(yīng)當(dāng)繼續(xù)深化供給側(cè)改革，使房地產(chǎn)的供給與消費者的需求大致相當(dāng)，也能有效抑制價格的大幅波動。

四、結(jié)語

目前，“越貴越買，越買越貴”的房地產(chǎn)怪圈在我國依然存在，想要脫離這個怪圈，除了市場的自身調(diào)節(jié)作用，更離不開政府通過出臺各種土地政策、貨幣政策以及財稅政策進行宏觀調(diào)控，從而避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的價格波動。

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