淺談房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

韓平柱

摘要：在社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動下，我國為了促使稅收具有一定的合理性和有效性，所以在實(shí)踐中采取有針對性措施盡可能避免出現(xiàn)重復(fù)繳稅納稅的現(xiàn)象。針對這一現(xiàn)狀進(jìn)行處理的時(shí)候，我國推出了營改增政策，本文針對營改增實(shí)施中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析和研究，并且結(jié)合實(shí)際情況提出有針對性的解決措施，盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；“營改增”；財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號：F299.233.4；F812.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

引言

在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢頭越來越良好，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對人們的日常生活而言，具有非常重要的影響和作用。與此同時(shí)，還會對我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到良好的推動性作用，在這一大環(huán)境背景下，我國在現(xiàn)階段稅務(wù)政策所具有的局限性也逐漸被凸顯出來。因此，對現(xiàn)狀進(jìn)行綜合分析之后，將營改增政策全面落實(shí)到實(shí)處，這項(xiàng)政策的具體落實(shí)對我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，具有非常重要的影響和作用。雖然該項(xiàng)政策在實(shí)施過程中，其根本目的是為了能夠針對我國現(xiàn)階段存在的稅收政策制度起到一定的改善和優(yōu)化作用，為降低企業(yè)稅負(fù)提供一定的輔助性作用。但是在營改增的實(shí)際實(shí)施過程中，受到各種因素影響，導(dǎo)致其本身的問題越來越多，對企業(yè)的整體發(fā)展能夠產(chǎn)生一定的制約性影響。其中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是所有問題當(dāng)中最嚴(yán)重的問題之一，也是對房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生重要影響的問題，需要房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在實(shí)踐中針對該問題進(jìn)行詳細(xì)分析和處理，盡可能避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

一、營改增政策相關(guān)內(nèi)容分析

營改增是一項(xiàng)將企業(yè)所繳納的稅務(wù)從營業(yè)稅逐漸改稱增值稅的一種的政策變化形式，在現(xiàn)階段我國稅務(wù)政策實(shí)施過程中，該項(xiàng)政策在其中占據(jù)非常重要的地位，能夠起到良好的控制性作用。這項(xiàng)政策的制定以及具體實(shí)施主要是為了避免一些上下游企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)交稅的情況，這樣不僅能夠從根本上促使企業(yè)的運(yùn)營成本得到有效降低，而且還能夠?yàn)槠髽I(yè)在市場中的競爭力提升提供有效保障。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這項(xiàng)政策的有效落實(shí)，由于其本身的涉及面比較廣泛，不僅與房地產(chǎn)企業(yè)之間具有密切聯(lián)系，而且還會與房地產(chǎn)企業(yè)中的其他方面的內(nèi)容產(chǎn)生一定的作用，比如銷售企業(yè)、生產(chǎn)商、物業(yè)公司等。除此之外，該項(xiàng)政策的有效落實(shí)，對計(jì)稅方法、征稅程序而言，都會產(chǎn)生一定的作用力，促使這些環(huán)節(jié)和方面都會受到不同程度的影響而產(chǎn)生一定的變化。通過實(shí)際情況可以看出，無論是計(jì)稅方法或者是征稅程序都變得更加復(fù)雜，這樣就會在無形當(dāng)中增加了該項(xiàng)政策的落實(shí)難度。與此同時(shí)，如果在實(shí)際操作中，該項(xiàng)政策在落實(shí)過程中，并沒有對實(shí)際情況進(jìn)行仔細(xì)分析，也并沒有將相關(guān)內(nèi)容落實(shí)到實(shí)處，會直接對企業(yè)的日常經(jīng)營情況產(chǎn)生影響。

二、營改增政策實(shí)施過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

營改增政策在實(shí)施過程中，如果從行業(yè)本身的長遠(yuǎn)角度對其進(jìn)行分析和研究，可以看出該項(xiàng)政策對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，具有實(shí)質(zhì)性影響和作用。但是在具體實(shí)施過程中，會由于不同因素影響導(dǎo)致其本身的實(shí)施效果也受到影響，具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。首先是在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際開發(fā)過程中，由于開發(fā)過程會涉及到大量的材料、設(shè)施等內(nèi)容，所以在整個(gè)過程中所能夠產(chǎn)生的費(fèi)用可以看作是房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)過程中必不可少的重要成本。但是由于各項(xiàng)材料、設(shè)施在購買過程中的渠道不同，所以投入成本費(fèi)用也大不相同，在這種情況下，就很難在針對材料、設(shè)施進(jìn)行購買時(shí)，獲取相應(yīng)發(fā)票。同時(shí)，雖然有些材料、設(shè)施會開具發(fā)票，但是發(fā)票并不具有正規(guī)性，這樣就會導(dǎo)致正常的稅務(wù)抵扣無法實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，營改增政策在實(shí)施過程中，會對企業(yè)帶來不同程度的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，甚至嚴(yán)重的情況下，會導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次在營改增政策實(shí)施時(shí)，會有一段過渡時(shí)期，企業(yè)當(dāng)中的某一個(gè)項(xiàng)目在政策落實(shí)前后，會呈現(xiàn)出不同的處理措施和方法。這樣就會直接導(dǎo)致企業(yè)在交稅過程中出現(xiàn)前期漏稅、后期重復(fù)交稅的現(xiàn)象發(fā)生，不僅對企業(yè)的稅務(wù)管理產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，而且嚴(yán)重的情況下，還會直接導(dǎo)致企業(yè)在稅收方面投入非常多的資金，造成資金的嚴(yán)重浪費(fèi)。針對這一現(xiàn)狀，在實(shí)施中，企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員要具有非常高的專業(yè)素質(zhì)和專業(yè)技能水平。特別是針對營改增實(shí)施過渡時(shí)期的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)分析，保證核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和有效性。

三、針對營改增稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出的解決措施

本文在針對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問題進(jìn)行分析的時(shí)候，選擇實(shí)際案例進(jìn)行分析，該公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。截止到目前為止，該公司已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目屬于老項(xiàng)目-酒店部分準(zhǔn)備售價(jià)21000萬元，根據(jù)營改增的要求和制度，該公司可以開5%增值稅專票或者是普通發(fā)票。與此同時(shí)，酒店部分已經(jīng)注冊小規(guī)模納稅人，由于沒有開業(yè)，所以根據(jù)具體要求，只能按照正常情況收取普通發(fā)票，這樣21000萬元普通發(fā)票對酒店來說，并不能夠當(dāng)作固定資產(chǎn)當(dāng)年抵扣60%、第二年抵扣40%的方式進(jìn)行操作。在這種情況下，是否會給酒店造成嚴(yán)重的損失影響，根據(jù)現(xiàn)存于其中的問題，營改增是否需要在實(shí)踐中不斷完善和優(yōu)化仍然是現(xiàn)階段需要該公司對其進(jìn)行處理和解決的重要問題之一。

通過對該公司實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查分析可以出，房地產(chǎn)企業(yè)甲供材問題是否會對營改增實(shí)際應(yīng)用情況產(chǎn)生影響。在實(shí)際操作中，與實(shí)際情況進(jìn)行有效結(jié)合之后發(fā)現(xiàn)營改增前甲供材對地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)會產(chǎn)生不同程度影響。而在營改增之后甲供材鋼材會對地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，根據(jù)財(cái)稅2017年第58號中的明確指示可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)甲供鋼材，施工企業(yè)必須按3%開具增值稅發(fā)票，而房地產(chǎn)企業(yè)鋼材則會利用17%抵扣。

根據(jù)上述情況在實(shí)際操作中，可以看出，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面比較困難，受到國家宏觀調(diào)控影響，國家在這種情況下，為了從根本上對房價(jià)起到一定的抑制性作用，出臺國五條，對國有商業(yè)銀行系統(tǒng)給房地產(chǎn)的貸款行為起到良好的限制性作用。在這種情況下，就會直接導(dǎo)致中小企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中，失去了血液供應(yīng)，所以越來越多的企業(yè)為了能夠在實(shí)踐中獲取到更多的資金給予支持，都會選擇利用民間借貸的方式融資。這種方法雖然能夠緩解企業(yè)的資金壓力，但是資金成本往往比較高，對企業(yè)的日后經(jīng)營發(fā)展而言，很容易造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一旦出現(xiàn)這種情況，很多小型企業(yè)由于不忍重負(fù)，最終都會選擇破產(chǎn)，成為爛尾樓。這樣不僅對社會安定產(chǎn)生嚴(yán)重影響，而且還會打亂房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)律。針對這一現(xiàn)狀在實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對其本身的經(jīng)營模式進(jìn)行調(diào)整，將營改增的優(yōu)勢特點(diǎn)與進(jìn)行有效結(jié)合。在實(shí)際操作中，要從根本上促使項(xiàng)目的開發(fā)周期能夠有所降低，這樣能夠促使項(xiàng)目在具體落實(shí)過程中，能夠盡可能快速的獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要增加與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作，這樣能夠有利于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，最后要將房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行重新規(guī)劃和制定。在現(xiàn)代社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐漸將其本身的企業(yè)方向制定成為向高質(zhì)量房地產(chǎn)方向發(fā)展，這樣能夠最大限度提高其本身在房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力。

四、結(jié)語

綜上所述，在營改增政策的具體落實(shí)過程中，雖然從短期內(nèi)觀察是對我國房地產(chǎn)企業(yè)會帶來一定的阻礙影響，但是如果從長遠(yuǎn)角度出發(fā)對其進(jìn)行分析，可以看出整體應(yīng)用情況是利大于弊的。房地產(chǎn)企業(yè)在該制度的有效實(shí)施下，不僅能夠最大限度保證其本身的財(cái)務(wù)得到有效控制，而且還能夠在實(shí)踐中盡可能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

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