房地產(chǎn)調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)策略探析

張李恩迪

摘要：隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步細化與深化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展史上的一個重大拐點。文章通過對房地產(chǎn)調(diào)控背景下房地產(chǎn)行業(yè)的所受到的影響和發(fā)展策略探析。提出了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該順勢而為，不斷降低自身的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)策略

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0125-01

2017年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，整個行業(yè)從“黃金時代”進入“白銀時代”，一線二線城市紛紛開始“限購”，同時銀行房產(chǎn)貸款也開始進入“緊縮”狀態(tài)，商品房購買者的首付款從最初的“30%”調(diào)整到“40%”，甚至有的城市已經(jīng)到了“60%”，而二套房的首付款更是最高達到了“70%”。2017年的房產(chǎn)調(diào)控頻次更是有250次之多，可以說調(diào)控政策出臺之密集，政策覆蓋力度之廣，可以說前所未見。那么本次大規(guī)模房產(chǎn)調(diào)控下，給市場行情帶來“震蕩”的同時，也在改變著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

在全面從嚴的房地產(chǎn)市場調(diào)控下，房地產(chǎn)市場降溫只是一個時間問題，而國家也會配合地產(chǎn)政策，減少土地的供給。本輪調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響如下：

1.房地產(chǎn)銷量將會受挫

受房產(chǎn)政策調(diào)控的影響，可以預(yù)見的是全國的房地產(chǎn)銷量將會嚴重受挫。一方面，原有剛需收到城市商品房購買政策的影響，收到抑制。很多城市商品房購買已經(jīng)設(shè)置了非常嚴格的門檻，通常需要繳納3年的個人所得稅才有資格購買，這對新進入城市的購房需求者，控制力度很大。另一方面，投資性需求將會被大幅抑制，很多城市出臺了“三套房停止交易”的嚴格控制政策，也就是說要投資性買房的消費者，將會失去購買機會，大幅抑制了商品房的投資需求。

2.商品房價格會全面降低

商品房價格從短期來看，一定是走低的趨勢，雖然這個過程還需要一個不斷顯現(xiàn)的過程，但是價格向低發(fā)展已經(jīng)是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。一方面從需求側(cè)來看，剛需和投資性需求都受到較大程度的抑制，另一方面從供給側(cè)來看，國家對新增土地的出讓已經(jīng)從嚴，也就是說房地產(chǎn)商的拿地難度在上升，抑制了開發(fā)商的拿地需求。同時，國家出臺“租售并舉”的調(diào)整方向，也就是說未來房地產(chǎn)租賃市場的供給將會大幅增加，城市租房群體的數(shù)量會全面提升，那么選擇“租賃”的消費者將會增多，從而商品房的購房需求被進一步打壓，會使得開發(fā)商的庫存面臨較大壓力，那么降價就會是唯一出路。

3.房地產(chǎn)企業(yè)面臨較為嚴峻的融資問題

從金融市場來看，美國在不斷加息，在這個國際背景下，從我國經(jīng)濟的整體環(huán)境考量，央行在不斷的去泡沫，對銀行的調(diào)控日益嚴峻。因此開發(fā)商很難再獲得以前的銀行貸款支持，那么在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，利用自有資金或者通過其他渠道融資的需求就會加大，而我國現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道非常有限，進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)政策下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)要準確把握市場趨勢與住房制度變化，不斷增強房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新動力

所謂房地產(chǎn)行業(yè)準確把握新時代房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，就是必須深刻理解黨的十九大報告及中央經(jīng)濟工作會議的重要內(nèi)涵，這主要包括四句話：“房住不炒”“多主體供給”“多渠道保障”“租購并舉”，這其中，“房住不炒”明確了房地產(chǎn)市場的總體定位。在這個背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要拓寬自由資金的留存率，降低流動性風(fēng)險，同時要加大對房地產(chǎn)融資渠道的拓寬力度。面對房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加緊進行產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，將“賣房子”提升為全方面的“城市配套服務(wù)商”，要引入創(chuàng)新思維，不斷降低企業(yè)的負債率，將“重資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)為“輕資產(chǎn)”運營。目前，很多地產(chǎn)公司，如“萬科”、“龍湖”已經(jīng)開始拓展長租公寓市場，從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)楣⒆赓U服務(wù)商，并且打造自由公寓租賃品牌，率先進行出租房市場的拓展。而碧桂園、保利等地產(chǎn)企業(yè)也開始紛紛應(yīng)機而動，與城市進行戰(zhàn)略合作，為城市發(fā)展提供地產(chǎn)解決方案，從短期中期的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期的城市規(guī)劃運營，將地產(chǎn)項目與城市規(guī)劃相結(jié)合，提升城市建設(shè)水平的同時，進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理和項目管控

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在前期拿地時，不計成本的進行囤地，投入非常多的現(xiàn)金資源，負債率較高，而一些城市的地產(chǎn)項目，也缺乏對于成本的管控。各大地產(chǎn)商以往都是抱著“房子總會漲，前提投入都會收回”這樣的思維，而一旦商品房價格下降，或者房子開始出現(xiàn)營銷困難，整個項目就進入到停滯階段，后期資金投入出現(xiàn)嚴重問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在營運過程中，最關(guān)注的就是安全、品質(zhì)和成，然而做到三者兼顧并不簡單。在提升安全度舒適度的同時，往往會增加成本的投入；而單純?yōu)榱藴p少成本投入，卻易導(dǎo)致質(zhì)下降。因此，最需要通過優(yōu)化設(shè)計，來保障建筑安全和功能、提升品質(zhì)并有效控制和減少成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對自身的成本管理，同時要提升對城市房地產(chǎn)項目的管控，不斷降低自身的資產(chǎn)負債率，并且準備好完整的應(yīng)對方案。尤其是對于房地產(chǎn)個別項目的管控，要精確的成本率、空置率以及營銷的各個節(jié)點，要以商品房價格的降低為總前提，進行房地產(chǎn)項目風(fēng)險的管控。

3.拓展房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍

事實上，我國排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始將自身建設(shè)為業(yè)務(wù)涵蓋范圍廣的企業(yè)集團。例如恒大地產(chǎn)已經(jīng)開始進軍教育、體育、電商以及金融等行業(yè)，利用自身的品牌和資金優(yōu)勢，在這些行業(yè)已經(jīng)占有一席之地。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇有利時機，改變傳統(tǒng)思維，大力拓展自身的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。目前房地產(chǎn)企業(yè)可以利用自己的庫存商品房進行青年公寓項目以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，我國的人口老齡化在不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的需求率在不斷提高，并且有著非常廣闊的市場前景，并且與老年人的合作模式可以非常靈活多樣，例如將老年人的城區(qū)房，置換為郊區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的房子，開啟“以房養(yǎng)老”模式，同時還可以進軍養(yǎng)老的相關(guān)領(lǐng)域，如醫(yī)療保健等。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)的“高收益，低風(fēng)險”時代已經(jīng)過去，未來50年，國家經(jīng)濟迅速提升，人民生活水平不斷提高，而房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該追隨國家發(fā)展的腳步，不斷優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展思維，順勢而為。