我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的法律問(wèn)題分析

摘 要 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整與其他企業(yè)的破產(chǎn)重整有很多共通之處，也有其他企業(yè)破產(chǎn)重整沒(méi)有的特殊之處，其涉及了購(gòu)房者、施工方、抵押權(quán)者等諸多群體的利益，還有所有主體權(quán)利順位優(yōu)先的博弈。本文以合法和公平為原則，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的法律問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)單的探討和研究。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 破產(chǎn)重整 法律問(wèn)題分析

一、前言

在經(jīng)濟(jì)下行的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越疲軟，有些房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式和融資成本的問(wèn)題上的弊端就逐漸凸顯出來(lái)，企業(yè)股東之間的矛盾加深，導(dǎo)致建筑項(xiàng)目停工，出現(xiàn)爛尾樓以及企業(yè)破產(chǎn)現(xiàn)象。爛尾樓盤對(duì)城市的形象有很大的不良影響，購(gòu)房業(yè)主、供應(yīng)商、融資債權(quán)人、工作人員等相關(guān)利益群體持續(xù)上訪，造成了很大的社會(huì)矛盾，對(duì)安定團(tuán)結(jié)的政治秩序造成很大的沖擊。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的原因

房地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中，需要投入大量的資金，才能保持正常開發(fā)的狀態(tài)，因此，資金的穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源有企業(yè)自身的資金、購(gòu)房者的付款資金等，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的最大原因就是缺少流動(dòng)資金，或房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有辦理完整的手續(xù)，導(dǎo)致商業(yè)貸款得不到批準(zhǔn)，致使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和度以及政府對(duì)房地產(chǎn)的政策調(diào)整，也很大程度地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果政府能出臺(tái)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的法律文件，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就可以更進(jìn)一步，反之，房地產(chǎn)企業(yè)則會(huì)因沒(méi)有雄厚的流動(dòng)資金而面臨破產(chǎn)、倒閉。[1]

三、房地產(chǎn)企業(yè)重整中，各類債權(quán)的權(quán)力順位

（一）購(gòu)房者的權(quán)利順位

第一，購(gòu)房者付清購(gòu)房款的權(quán)利順位。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，若一方已經(jīng)履行了合同，那么管理者是不能隨便解除購(gòu)房者的買賣合同的。在繼續(xù)履行的商品房買賣合同下，產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)，按照民法理論，債權(quán)又是相對(duì)權(quán)，沒(méi)有與第三人對(duì)抗的效力，但是依照相關(guān)法律文件的內(nèi)容，對(duì)于付清購(gòu)房款的購(gòu)房者，其物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是具備與第三人對(duì)抗的效力的。這里的第三人，可以是擁有法律優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保物權(quán)者，也可以是建設(shè)工程的優(yōu)先權(quán)者。

第二，購(gòu)房者沒(méi)有付清購(gòu)房款的權(quán)利順位。根據(jù)相關(guān)法律文件，購(gòu)房者滿足四大要素是可以進(jìn)行優(yōu)先順位主張的，四大要素如下：購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了購(gòu)房書面合同的簽訂；購(gòu)房者的主體是個(gè)人，而且是居住用途的，如果購(gòu)房者的主體不是個(gè)人，或購(gòu)房的用途不是居住的，是不具備對(duì)抗效力的；購(gòu)房者所購(gòu)的房屋是唯一的住房，在具體的民事案件中，對(duì)于唯一住房的標(biāo)準(zhǔn)也有很嚴(yán)格的規(guī)定，購(gòu)房者擁有的贍養(yǎng)人或撫養(yǎng)人名下的能夠居住的房屋，是不被視為唯一住房的；購(gòu)房者支付超過(guò)一半的購(gòu)房款，對(duì)于購(gòu)房款的時(shí)間要進(jìn)行嚴(yán)格的把控，保證購(gòu)房款是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)受理前到位的。只要購(gòu)房者能夠滿足這四個(gè)條件，在沒(méi)付清購(gòu)房款的條件下是具備優(yōu)先順位權(quán)利的，并且能幫助購(gòu)房者與其他權(quán)利對(duì)抗。[2]

第三，期房購(gòu)房者的權(quán)利順位。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的工作中，有很多還在建設(shè)的期房，對(duì)重整工作造成很大的困難。購(gòu)房者雖然付了一半的購(gòu)房款，也滿足其他條件，享有了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的順位，但購(gòu)房者無(wú)法繼續(xù)履行買賣合同，獲取房屋所有權(quán)，這時(shí)，購(gòu)房者選擇解除買賣合同，并要求返還已經(jīng)交付的購(gòu)房款，就只能根據(jù)普通債權(quán)對(duì)其權(quán)利進(jìn)行確定，對(duì)其顯然是很不公平的。如果只注重為購(gòu)房者的權(quán)利提供保障，把重整投資者的投資資金全部作為建房資金，在樓房建成之后交給繼續(xù)履行買賣合同的購(gòu)房者，對(duì)重整投資者的利益又會(huì)造成很大的影響，其他類型的債權(quán)者也會(huì)因此得不到相應(yīng)的賠償，這樣的處理方案顯然是有失公允的。

（二）建設(shè)工程價(jià)款權(quán)利順位

對(duì)于工程款優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定和房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的權(quán)利順位，根據(jù)相關(guān)法律，工程款是享有優(yōu)先權(quán)的，并且比抵押權(quán)享有更優(yōu)先的順位，所以應(yīng)該先清償工程款，后清償?shù)盅嚎睢?/p>

（三）職工債權(quán)保障

根據(jù)相關(guān)法律文件的規(guī)定，職工債權(quán)清償順序排在擔(dān)保債權(quán)、破產(chǎn)費(fèi)用債權(quán)、共益?zhèn)鶛?quán)之后，但是在實(shí)際的司法過(guò)程中，很多破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有很好地對(duì)職工債權(quán)進(jìn)行清償，致使矛盾進(jìn)一步激化，主要是破產(chǎn)資產(chǎn)沒(méi)有變現(xiàn)，以致沒(méi)有現(xiàn)金補(bǔ)償職工，在資產(chǎn)變現(xiàn)之后，很多享有優(yōu)先順位的債權(quán)占據(jù)了大量資金，職工債權(quán)沒(méi)有得到很好的補(bǔ)償。因此，政府應(yīng)該設(shè)立專門的破產(chǎn)保障資金，確保職工債權(quán)可以得到優(yōu)先保障，也可以很好地化解社會(huì)矛盾。雖然現(xiàn)在的司法中還沒(méi)有完善的規(guī)定，但是在處理職工債權(quán)問(wèn)題時(shí)，司法部門還是會(huì)與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行積極的溝通、協(xié)調(diào)，先由政府墊付職工債權(quán)所需資金，幫助職工解決生存需求。[3]

四、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中，政府應(yīng)該積極地為債務(wù)人以及債權(quán)人提供法律上的幫助，利用法律解決彼此的矛盾，幫助職工渡過(guò)難關(guān)。在工作中，要積極思考解決問(wèn)題的辦法，拓展解決問(wèn)題的渠道，解決問(wèn)題時(shí)要多方協(xié)調(diào)，確保所有債權(quán)者的利益都能得到很好的滿足，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展。

（作者單位為蘇州蘇誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）

[作者簡(jiǎn)介：繆俊浩（1968—），男，江蘇蘇州人，經(jīng)濟(jì)師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師。]

參考文獻(xiàn)

[1] 陳開梓.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的法律實(shí)務(wù)探討[J].寧德師范學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2017.

[2] 朱勇剛.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整法律實(shí)務(wù)研究[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017.

[3] 張思明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整利益平衡實(shí)務(wù)分析[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2014.