房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素文獻(xiàn)綜述

摘要：隨著住房市場(chǎng)的發(fā)展日漸成熟，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展已經(jīng)成為維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的一項(xiàng)重要內(nèi)容。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素較多，專(zhuān)家很難利用單個(gè)影響因子對(duì)其進(jìn)行分析以及預(yù)測(cè)。但為了明確每個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的確切影響方向以及影響程度，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素的相關(guān)研究進(jìn)行綜述，希望能使思路更清晰，能為相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)者進(jìn)行研究提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房?jī)r(jià)變動(dòng)；文獻(xiàn)綜述

一、引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度已經(jīng)得到了充分的展現(xiàn)，而房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)已經(jīng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和人們的正常生活產(chǎn)生了巨大的影響。不同類(lèi)型的人群面臨著不同類(lèi)型的選擇，剛需型住房和改善性住房在市場(chǎng)中占據(jù)了較大的比例，而隨著人們生活條件的改善以及生活水平的提高，投資性住房的需求要得到滿(mǎn)足也提上了日程。為了降低房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的不良社會(huì)影響，國(guó)家從2005年開(kāi)始，陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的政策進(jìn)行調(diào)控，如：央行降息，取消二三線城市限購(gòu)和降低二套房首付比例等等。以此為背景，筆者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域內(nèi)的一些有代表性的學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行分析歸納，綜合各種因素，希望為人們理解房?jī)r(jià)變動(dòng)提供一個(gè)清晰的思路。

二、房?jī)r(jià)變動(dòng)影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素覆蓋經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政政治、房地產(chǎn)內(nèi)在以及環(huán)境因素等諸多方面，國(guó)內(nèi)外學(xué)者通過(guò)實(shí)例分析或構(gòu)建模型分析對(duì)不同影響因素做出了綜合評(píng)價(jià)。姜永增[1]建立了多元線性回歸模型，并分析整理得出結(jié)論：影響住房消費(fèi)的需求的主要因素有人口、人均 GDP 和銷(xiāo)售面積等，影響住房的供給的因素主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資。姚爭(zhēng)[2]等通過(guò)構(gòu)建住房市場(chǎng)供需關(guān)系影響因素的均衡分析理論模型以及固定效應(yīng)模型，分析研究了國(guó)內(nèi)三十一個(gè)主要城市1998-2008年的面板數(shù)據(jù)，并得出結(jié)論：影響房?jī)r(jià)的最主要因素是利率和上一期房?jī)r(jià)，再其次是收入水平以及空置率，但人口、就業(yè)水平、地價(jià)和建設(shè)成本均不能成為影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的有效因子。何維達(dá)和陳寶東[3]對(duì)我國(guó)1999-2009年省級(jí)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測(cè)算，影響房?jī)r(jià)快速上漲的因素包括開(kāi)發(fā)商的囤地、囤房等投機(jī)行為，家庭對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)性投資，地方政府的土地財(cái)政政策等。Muellbauer[4]等通過(guò)建立等使用者成本模型，對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰做出分析，論證金融自由化是如何使房?jī)r(jià)產(chǎn)生波動(dòng)的。Davies[5]通過(guò)建立一個(gè)由多方程所確定的月房?jī)r(jià)決定模型，對(duì)外部因素變量影響房?jī)r(jià)的原因作出分析。

目前，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于影響房?jī)r(jià)的各項(xiàng)因素的分析中，大部分集中于宏觀方向，這可能與消費(fèi)者自身的感性因素分析難以把控有關(guān)。筆者通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素進(jìn)行整合、綜述，主要針對(duì)以下方面進(jìn)行分析：

（一）城市用地供應(yīng)及地價(jià)

施建剛和謝波[6]通過(guò)建立時(shí)間序列模型，對(duì)上海市住房市場(chǎng)用地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響程度進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)論，可以通過(guò)增加住房的用地供應(yīng)量來(lái)緩解房?jī)r(jià)的飛速增長(zhǎng)。毛亮[7]通過(guò)構(gòu)建房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互影響模型，對(duì)城市用地供應(yīng)量分別對(duì)房?jī)r(jià)以及地價(jià)的作用機(jī)制做出分析，結(jié)果顯示，增加土地用地供應(yīng)或許反而會(huì)提高房?jī)r(jià)。王學(xué)龍和楊文[8]通過(guò)構(gòu)建受土地供應(yīng)限制的房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型，論證了導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲的根本原因是土地財(cái)政，而不是大家通常認(rèn)為的地價(jià)。陳會(huì)廣和劉忠原[9]通過(guò)構(gòu)建房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系模型，通過(guò)分析2002-2009年我國(guó)部分城市住房的售量與對(duì)應(yīng)的地價(jià)，找出房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互作用關(guān)系：房?jī)r(jià)和地價(jià)在短期內(nèi)是彼此互相影響的，但前者對(duì)后者影響更為顯著。婁文龍和胡象明[10]論證了因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未達(dá)到穩(wěn)定的階段，所以地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)起決定性作用。Tsoukis[11]等通過(guò)對(duì)耐用品跨期最優(yōu)化的影響論證，并分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系。

（二）地產(chǎn)政策

張娟鋒[12]等建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量與價(jià)格的長(zhǎng)期趨勢(shì)和短期波動(dòng)模型，論證結(jié)果表明，信貸政策對(duì)城市住房會(huì)產(chǎn)生短期的脈沖效應(yīng)，地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)和售量會(huì)產(chǎn)生不明顯的影響作用，其對(duì)不同城市的影響存在這明顯的差異。陳辭和馬永坤[13]對(duì)1999—2008年我國(guó)各省面板數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，分析了地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的長(zhǎng)期影響，并得出房?jī)r(jià)受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)控十分明顯的結(jié)論。劉璐[14]通過(guò)建立住宅市場(chǎng)的一般均衡的兩個(gè)模型，經(jīng)過(guò)分析得出結(jié)論：在“限購(gòu)令”生效之前，政府制定的地產(chǎn)政策會(huì)降低房?jī)r(jià)，而\"限購(gòu)令\"開(kāi)始生效以后，首付比例與限購(gòu)數(shù)量都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。葉欣和王婕[15]從宏觀角度出發(fā)，建立了貸款、房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、利率和通貨膨脹的SVAR模型，對(duì)我國(guó)銀行貸款與和房?jī)r(jià)變動(dòng)做出實(shí)證分析，得出結(jié)論：我國(guó)房?jī)r(jià)的上升會(huì)帶來(lái)銀行貸款的增加。王先柱和趙奉軍[16]對(duì)現(xiàn)行的地產(chǎn)政策下的房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)財(cái)政收入的影響進(jìn)行分析，研究發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)對(duì)各項(xiàng)稅收的變動(dòng)產(chǎn)生影響，從而更顯著地影響了財(cái)政收入，頁(yè)為財(cái)政收入的快速增加提供了資產(chǎn)價(jià)格上的解釋。 黃振宇[17]利用S—D模型分析了我國(guó)現(xiàn)行的土地供給制度和地方政府存在的逐利行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響，通過(guò)分析，得出結(jié)論：中國(guó)土地出讓制度是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的基礎(chǔ)原因，可以通過(guò)調(diào)整相應(yīng)政策來(lái)控制房?jī)r(jià)。Bye和Avitsland[18]建立了住宅市場(chǎng)的CGE 模型，避開(kāi)了局部均衡的狹隘，分析地產(chǎn)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

（三）房地產(chǎn)稅

況偉大[19]等利用23個(gè)國(guó)家1980-2009年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)：雖然房產(chǎn)稅會(huì)顯著地抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但是存在一定的限制條件。姚濤[20]利用因子的實(shí)驗(yàn)方法來(lái)模擬住房市場(chǎng)，并分析房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的規(guī)律性作用，結(jié)果表明，稅率一定時(shí)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。 況偉大[21]基于住房流量模型構(gòu)建了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部均衡模型，考察了完全壟斷與完全競(jìng)爭(zhēng)下房地產(chǎn)稅和住房?jī)r(jià)格間的關(guān)系，結(jié)果表明，房地產(chǎn)稅上升會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。楊繼瑞[22]用重慶市作為實(shí)例構(gòu)建模型，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在“十二五”期間直至未來(lái)十年總體上會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)中上升的趨勢(shì)。Rosen[23]等通過(guò)論證推導(dǎo)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生負(fù)向影響。更多還原

（四）供求關(guān)系

趙剛[24]通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)市2005-2012年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，運(yùn)用供給價(jià)格彈性法、格蘭杰因果檢驗(yàn)法和相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法做出實(shí)證分析得到房?jī)r(jià)變動(dòng)與住房供給以及開(kāi)發(fā)投資之間的相關(guān)性關(guān)系。葛揚(yáng)和陳崇[25]在假設(shè)房產(chǎn)市場(chǎng)均衡的條件下的需求和供給模型，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)價(jià)及預(yù)測(cè)，結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)降低房?jī)r(jià)起到促進(jìn)作用，可以通過(guò)提高經(jīng)濟(jì)適用房的供給來(lái)有效抑制房?jī)r(jià)上漲。周京奎[26]通過(guò)建立購(gòu)房者對(duì)住房的需求傾向與房?jī)r(jià)的模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二者之間是存在影響的。

（五）購(gòu)房者預(yù)期和異質(zhì)信念

李峰和高炳華[27]將異質(zhì)有限理性預(yù)期因素考慮到房?jī)r(jià)決定模型中，實(shí)證檢驗(yàn)分析了我國(guó)35個(gè)大中型城市2002—2010年的面板數(shù)據(jù)，得出結(jié)論：影響房?jī)r(jià)的因素主要包括人均可支配收入、利率和房?jī)r(jià)預(yù)期等，但房?jī)r(jià)預(yù)期才是住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的最主要決定性因素，并且適應(yīng)性預(yù)期以及有限理性預(yù)期可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)自我發(fā)展到穩(wěn)定的階段。李斌和張所地[28]通過(guò)構(gòu)建需求供應(yīng)均衡模型，對(duì)理性預(yù)期與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系做了實(shí)證檢驗(yàn)，得出結(jié)論：購(gòu)房者的理性預(yù)期沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯著。 任超群[29]等建立了住房的使用成本模型對(duì)購(gòu)房者預(yù)期進(jìn)行測(cè)量，通過(guò)對(duì)北京八個(gè)城區(qū)2005-2010年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)變動(dòng)受房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，其程度隨市場(chǎng)狀況的改變而改變。Farmer[30]通過(guò)借助凱恩長(zhǎng)期預(yù)期結(jié)果由信心所決定的理論進(jìn)行分析，利用模型說(shuō)明由于有限理性預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格預(yù)期的影響機(jī)制，從而放大了次貸危機(jī)的恐慌。更多還原

三、總結(jié)

在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響因素中，由于地區(qū)差異、政策不同、宏觀與微觀的多種因素影響，分析的結(jié)果大都存在片面之處。所以，為了更好的分析和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，通過(guò)對(duì)各個(gè)因素的概括分類(lèi)進(jìn)行總結(jié)研究，應(yīng)該是日后研究的主要方向。例如：設(shè)計(jì)相應(yīng)影響因子進(jìn)行賦值計(jì)算，把大部分因素綜合在一起，得出整體歸納性結(jié)論。

（作者單位：重慶交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

作者簡(jiǎn)介：崔天祎，1994年生，女，碩士在讀，研究方向：房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理。

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