開展房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與審計(jì)的實(shí)踐探究

趙艷

摘 要 伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)快速成長(zhǎng)并急劇擴(kuò)張，在推動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的同時(shí)，其自身抵御風(fēng)險(xiǎn)和可持續(xù)發(fā)展的能力也引起了社會(huì)各界的重視。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 內(nèi)部審計(jì)

一、前言

房產(chǎn)行業(yè)為國內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)。[1]伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，我國城市化建設(shè)的腳步也逐漸加快。房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了空前的發(fā)展契機(jī)，[2]同時(shí)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了水漲船高的現(xiàn)象，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)引起了社會(huì)各界人士的廣泛關(guān)注。內(nèi)部控制作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)自我調(diào)節(jié)和自我制約的內(nèi)在機(jī)制，可以防范和化解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在可以有效防止信息收集、處理錯(cuò)誤的發(fā)生，保證會(huì)計(jì)信息的正確性和可靠性，保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全、完整，為企業(yè)活動(dòng)提供安全的環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開設(shè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀分析

房產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，獲得相應(yīng)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著各種內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、政府的宏觀政策調(diào)控以及企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況、運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量等都為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)帶來了很大的不確定性。嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)及各種新的挑戰(zhàn)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須始終保持充分的謹(jǐn)慎，并制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，健全內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的防控機(jī)制。

（一）對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制缺乏認(rèn)識(shí)

目前，國內(nèi)許多的房地產(chǎn)企業(yè)都是民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)，其管理層的人員多數(shù)是來源于基層，由于其綜合文化素養(yǎng)有限，從而使得管理層人員的企業(yè)內(nèi)部控制理念落后。相比之下，管理者最關(guān)注的是企業(yè)自身的業(yè)務(wù)發(fā)展，而忽略對(duì)相關(guān)法規(guī)的遵循。管理者認(rèn)為繁雜的內(nèi)部控制制度會(huì)在一定程度上阻礙企業(yè)的發(fā)展，將內(nèi)部控制與企業(yè)發(fā)展對(duì)立起來。一些員工也認(rèn)為內(nèi)部控制制度是領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)察部門的事，與自己的日常工作無關(guān)。而內(nèi)部控制貫穿企業(yè)決策、執(zhí)行和監(jiān)督的全過程，需覆蓋企業(yè)的各種業(yè)務(wù)和事項(xiàng)，故房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)樹立現(xiàn)代管理理念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法制觀念，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制全員、全過程管理。

（二）內(nèi)部控制體系不完善

現(xiàn)今國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制系統(tǒng)的發(fā)展還處于初級(jí)階段，部分企業(yè)治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，缺乏科學(xué)決策以及良性運(yùn)行機(jī)制和執(zhí)行力。內(nèi)部機(jī)構(gòu)上也存在設(shè)計(jì)不科學(xué)、權(quán)責(zé)分配不合理、機(jī)構(gòu)重疊、推諉扯皮、運(yùn)行效率低下的現(xiàn)象。企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和自身的發(fā)展戰(zhàn)略、文化理念和管理需求，對(duì)現(xiàn)有治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部部門設(shè)置進(jìn)行合理梳理，確保符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求。

在內(nèi)部控制活動(dòng)設(shè)置上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)過程的監(jiān)控，確保工程的質(zhì)量、安全和進(jìn)度。在營(yíng)銷管理程序上，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品管理、營(yíng)銷策劃管理、銷售管理、品牌管理的費(fèi)用控制，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)管理上，應(yīng)促進(jìn)設(shè)計(jì)管理專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，獲得最大的開發(fā)投資效益。在成本管理上，應(yīng)搭建涵蓋項(xiàng)目立項(xiàng)、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、目標(biāo)成本控制、動(dòng)態(tài)成本管理和合約規(guī)劃管理的成本管理制度。在資金管理上，應(yīng)統(tǒng)一籌劃、全面監(jiān)控資金活動(dòng)，充分發(fā)揮資金整體運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，提高資金運(yùn)用效率，控制資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

（三）企業(yè)內(nèi)部信息反饋不及時(shí)

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)制不完善，企業(yè)管理層無法更好地與公司員工進(jìn)行高效率的溝通與交流，企業(yè)內(nèi)部信息流動(dòng)緩慢，影響了信息反饋的及時(shí)性，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率下降。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)應(yīng)梳理內(nèi)部信息傳遞過程中的薄弱環(huán)節(jié)，建立科學(xué)的內(nèi)部信息傳遞機(jī)制，優(yōu)化以辦公自動(dòng)化為重點(diǎn)的信息化管理系統(tǒng)，完善文件審批、行政辦公、公文處理、協(xié)同辦公等線上操作，提高信息傳遞和審批效率，保證內(nèi)部重大事項(xiàng)信息的快速傳遞、歸集和有效管理。同時(shí)提高信息系統(tǒng)的安全性、可靠性和合理性，為有效的信息與溝通機(jī)制提供保障，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)現(xiàn)狀分析

內(nèi)部審計(jì)是外部審計(jì)的對(duì)稱，企業(yè)通過對(duì)內(nèi)部牽制制度的充分性和有效性實(shí)施檢查，對(duì)會(huì)計(jì)及相關(guān)信息真實(shí)、合法和完整進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)資產(chǎn)安全、企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和經(jīng)營(yíng)合規(guī)性施以評(píng)價(jià)，以促進(jìn)企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（一）內(nèi)部審計(jì)部門組織模式不科學(xué)

我國內(nèi)部審計(jì)制度建立較晚，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門設(shè)置比較隨意，在領(lǐng)導(dǎo)模式上有隸屬于董事會(huì)與總經(jīng)理的，也有隸屬于監(jiān)事會(huì)的，甚至有隸屬于財(cái)會(huì)部門。由于其機(jī)構(gòu)設(shè)置的隨意性，使得內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性、客觀性和權(quán)威性得不到應(yīng)有的保障，影響了內(nèi)部審計(jì)作用的發(fā)揮。

由于內(nèi)部審計(jì)部門是企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制建立與實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，并加以改進(jìn)的必要組織形式，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)直接隸屬于公司最高管理層，在行使審計(jì)監(jiān)督職責(zé)和權(quán)限時(shí)，內(nèi)部各部門不得干預(yù)，企業(yè)最高管理層還應(yīng)授予內(nèi)部審計(jì)部門追查異常情況的權(quán)力和提出處理處罰建議的權(quán)力，以確保其獨(dú)立履行審計(jì)職責(zé)。

（二）內(nèi)部審計(jì)認(rèn)識(shí)存在偏差

內(nèi)審人員的工作范疇?wèi)?yīng)朝多元化的方向發(fā)展，從審查評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)活動(dòng)的真實(shí)性、合法性擴(kuò)大到企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部控制的有效性。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)高層管理層沒有意識(shí)到內(nèi)部審計(jì)能夠發(fā)揮更大的作用，對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作重視程度不夠，支持力度不強(qiáng)，部分審計(jì)人員對(duì)自身的工作能力也沒有客觀的認(rèn)識(shí)，對(duì)于公司內(nèi)部構(gòu)造相關(guān)信息、未來發(fā)展走向的評(píng)定不準(zhǔn)確及專業(yè)技能的不牢固，都造成審計(jì)工作判斷力的下降。以一筆銷售收入為例，部分內(nèi)審人員認(rèn)為其工作內(nèi)容就是對(duì)收入金額的核對(duì)，缺少了對(duì)價(jià)格影響因素等定價(jià)合理性的深層次問題的探討。

（三）內(nèi)部審計(jì)人員專業(yè)能力不足

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員都來自于企業(yè)財(cái)務(wù)部門，其中多數(shù)人員沒有接受過系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，不具備必要的學(xué)識(shí)及業(yè)務(wù)能力，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)的效果和權(quán)威性。為充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門在內(nèi)部控制設(shè)計(jì)和運(yùn)行中的監(jiān)督功能，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)審人員業(yè)務(wù)能力的考核，通過后續(xù)教育保持和提高專業(yè)能力。內(nèi)審人員自身應(yīng)主動(dòng)熟悉企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和內(nèi)部控制，加強(qiáng)與其他職能部門及企業(yè)最高管理層的溝通，確保內(nèi)部審計(jì)工作高效運(yùn)行。

（四）內(nèi)部審計(jì)相關(guān)法規(guī)不完善

我國現(xiàn)行有關(guān)內(nèi)部審計(jì)的法律規(guī)范只有原則性的條款規(guī)定，比較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)，內(nèi)部審計(jì)人員在開展內(nèi)部審計(jì)事務(wù)的過程中，由于缺乏一套完整、科學(xué)和具備相當(dāng)權(quán)威的準(zhǔn)則用于指導(dǎo)操作，審計(jì)結(jié)果呈現(xiàn)形式化，影響了內(nèi)部審計(jì)的規(guī)范性和嚴(yán)肅性。

由于內(nèi)部審計(jì)部門在評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性以及提出改進(jìn)建議等方面起著關(guān)鍵作用，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門在開展公司財(cái)務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)及內(nèi)部控制制度評(píng)審工作時(shí)，應(yīng)制定嚴(yán)格的審計(jì)工作程序和內(nèi)部控制評(píng)價(jià)程序，按照規(guī)程定期或不定期地對(duì)公司財(cái)務(wù)、內(nèi)部控制、重大項(xiàng)目及其他業(yè)務(wù)進(jìn)行審計(jì)和檢查，有效監(jiān)控公司的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制與審計(jì)工作任重道遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要通過建立內(nèi)部控制規(guī)范體系，并適時(shí)開展內(nèi)部控制評(píng)價(jià)與審計(jì)工作，正確認(rèn)識(shí)和有效管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，提升可持續(xù)發(fā)展能力和創(chuàng)造長(zhǎng)久企業(yè)價(jià)值。

（作者單位為蕪湖新華聯(lián)文化旅游投資管理有限公司）

參考文獻(xiàn)

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