基于稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃研究

沈凱

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)的項(xiàng)目，其中會(huì)涉及到很多的稅種，這就需要相關(guān)企業(yè)在各個(gè)稅種的聯(lián)動(dòng)關(guān)系下對(duì)項(xiàng)目稅收進(jìn)行籌劃，這樣才能夠降低自身的稅負(fù)。本文就對(duì)房地產(chǎn)中的主要稅種進(jìn)行分析，進(jìn)而在稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃方式。

一、房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中有增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等相關(guān)稅種。這些稅種類型都會(huì)對(duì)企業(yè)利潤進(jìn)行一定影響，其中具體的稅種分析有以下一些方面。

（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)稅種

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)時(shí)涉及到的相關(guān)事項(xiàng)有項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)管、建設(shè)以及土地獲取等等，在這個(gè)階段中包含的稅種具體有契稅、耕地占用稅以及個(gè)人所得稅等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取的土地與房屋等相關(guān)項(xiàng)目需要依據(jù)各自稅種的稅率進(jìn)行繳納，其交稅時(shí)間是產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，基數(shù)一般是不動(dòng)產(chǎn)成交價(jià)格。除此之外，若是房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)牽涉到的自行建設(shè)項(xiàng)目，要根據(jù)提供的稅務(wù)勞務(wù)或購買的商品價(jià)格進(jìn)行繳納。另外，對(duì)支付設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)等成本時(shí)取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，可留待日后銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行銷項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣，稅率為6%、11%、17不等（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)等不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅）。

（二）項(xiàng)目銷售相關(guān)的稅種

在這個(gè)階段中涉及到的稅額比較大，依據(jù)商業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的需要繳納不同稅種。如增值稅、城建及附加等，除此之外，對(duì)將土地的使用權(quán)或房屋建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵債等行為的，需要繳納土地增值稅與印花稅。若是將讓房屋建筑當(dāng)做股權(quán)利益進(jìn)行分配的，還需代扣代繳個(gè)人所得稅。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅金繳納時(shí)間不盡相同，如增值稅是按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的次月進(jìn)行申報(bào)繳納；企業(yè)所得稅是按季度預(yù)交，年末匯算清繳；土地增值稅是在收到房款時(shí)按一定預(yù)征率預(yù)繳，土增清算后繳清余下的稅款；個(gè)人所得稅是在發(fā)放職工薪資時(shí)進(jìn)行繳納等等。

二、稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系中房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅稅種聯(lián)動(dòng)作用

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅稅種中，其中的增值稅是城建稅和教育費(fèi)附加稅基，而增值稅減少則會(huì)讓城建稅和教育費(fèi)附加降低。土地增值稅扣除項(xiàng)目中包含城建稅和教育費(fèi)附加，其降低能夠增加土地增值稅稅額。在對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行計(jì)算時(shí)，城建稅和教育費(fèi)附加等都屬于是稅金和附加，這些稅務(wù)的降低會(huì)增加企業(yè)應(yīng)該要繳納的所得稅，從而導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。而這些稅種變化均會(huì)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧欉M(jìn)行影響，其中增值稅與城建稅教育費(fèi)附加成正比。而土地增值稅與城建稅教育費(fèi)附加成反比，應(yīng)該要繳納的所得稅和土地增值稅成反比，其和企業(yè)所得稅成為正比。

（二）稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系凈利潤模型建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種稅種之間聯(lián)動(dòng)關(guān)系對(duì)稅收籌劃措施有效性有一定影響，會(huì)讓其有效性難以被判斷與估計(jì)，所以就需要建設(shè)凈利潤模型，以此對(duì)稅收措施有效性進(jìn)行相關(guān)的檢驗(yàn)與深入的分析。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉稅稅種聯(lián)動(dòng)作用進(jìn)行分析可知，其模型的建設(shè)可以進(jìn)行下面的一些假設(shè)與設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)使用的方式一般是設(shè)計(jì)計(jì)稅方式，其中增值稅稅率是11%。土地增值稅扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，中契稅會(huì)計(jì)入到開發(fā)成本中。而印花稅與土地使用稅會(huì)計(jì)入到管理費(fèi)用中，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地城建稅稅率是7%，教育費(fèi)附加征收率是3%，其中地方稅附加征收率是2%。依據(jù)當(dāng)前營改增政策與房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)衾麧櫽?jì)算過程，其在模型設(shè)置方面需要制定一些變量項(xiàng)目，具體的變量有土地出讓金，還有則是取得土地使用權(quán)時(shí)支付的相關(guān)金額。除此之外還有項(xiàng)目開發(fā)成本，其中包含稅務(wù)方面的費(fèi)用，還有則是期間費(fèi)用中能夠抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額和銷售收入等相關(guān)的變量。在對(duì)相關(guān)的模型進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候，需要依據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)項(xiàng)目在出售之后，其中凈利潤計(jì)算公式如下：不含銷售收入減去不含稅項(xiàng)目開發(fā)成本，然后再減去不含稅期間費(fèi)用和企業(yè)所得稅等等。在這個(gè)計(jì)算公式中的稅金和附加一般是指城建稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)的稅種。

三、結(jié)語

隨著房產(chǎn)行業(yè)逐漸火爆，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)涉及的稅務(wù)內(nèi)容很多，在這種情況下企業(yè)繳納稅款也很多。企業(yè)若是要獲取更多經(jīng)濟(jì)效益，就需要對(duì)自己項(xiàng)目開發(fā)涉及到的稅種進(jìn)行研究，并且在其稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系基礎(chǔ)上進(jìn)行稅收籌劃，這樣才能合理建設(shè)凈利潤模型建設(shè)，并且在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行有效籌劃。（作者單位為重慶高科集團(tuán)有限公司）