房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革分析與對策①

于婷 肖萌

摘 要：長期以來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在盲目追求投資的現(xiàn)象，房價(jià)虛高直接導(dǎo)致庫存量過高的問題，從而嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為了改善經(jīng)濟(jì)狀況，我國提出供給側(cè)改革戰(zhàn)略，這對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場長久穩(wěn)定發(fā)展也具有重大意義。本文以沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，通過分析目前沈陽市房地產(chǎn)市場存在的問題，明確推進(jìn)供給側(cè)改革的必要性，最后提出相應(yīng)的對策建議，以為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在其他城市的實(shí)施提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 對策建議

中圖分類號：F121 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：2096-0298（2017）05（a）-138-02

2015年12月，中央會(huì)議提出在未來一段時(shí)期內(nèi)，將要把“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”放在工作的首要位置。在供給側(cè)改革的背景下，我國經(jīng)濟(jì)面臨重大調(diào)整，房地產(chǎn)市場也將迎來新的機(jī)遇。以往我國房地產(chǎn)市場主要注重需求方面的調(diào)配與控制，具體表現(xiàn)為限購、限貸等。在我國快速工業(yè)化和城市化，以及廣義貨幣供應(yīng)量很高的背景下，各種需求是必然存在的，通過限購、限貸政策并不能從根本上解決投機(jī)問題，因此，應(yīng)從另一角度著手，即從供給端來調(diào)控房地產(chǎn)市場。本文選擇沈陽市進(jìn)行研究，沈陽作為副省級城市，又是重要的新一線城市，其地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其房地產(chǎn)市場發(fā)展并不均衡。沈陽在城市土地學(xué)會(huì)發(fā)布的2015年和2016年《中國大陸主要城市房地產(chǎn)投資前景分析》中已經(jīng)連續(xù)兩年在主要城市投資與開發(fā)前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽急需謀劃如何運(yùn)用供給側(cè)的思維，從自身的地理位置和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，有針對性地制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和策略。

1 沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代，沈陽房地產(chǎn)市場起步，經(jīng)歷了漫長的十年才發(fā)展壯大，1999年，“住房分配貨幣化”政策頒布，加快了沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐，但是由于沈陽房地產(chǎn)市場的基數(shù)小、規(guī)模小等因素的制約，在啟動(dòng)至2003年的這20年間，并沒有對經(jīng)濟(jì)帶來大的影響。2003年中央提出“振興東北老工業(yè)基地”政策，沈陽房地產(chǎn)市場正是抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)得到了飛速發(fā)展，進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代，投資總額和銷售總額均穩(wěn)步平穩(wěn)上漲，而且屢創(chuàng)新高，即使2008年的世界經(jīng)濟(jì)大蕭條，也沒有對沈陽房地產(chǎn)市場造成很大的抨擊，在那時(shí)還被譽(yù)為“全國最好的房地產(chǎn)市場之一”。2014年，沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，數(shù)量和價(jià)格都發(fā)生大幅度下跌，這也是在長期供需嚴(yán)重不平衡下發(fā)展的結(jié)果，因此對沈陽房地產(chǎn)市場造成了很大的沖擊。自2015年以來，各級政府為解決“高庫存，高產(chǎn)能”問題推進(jìn)一系列宏觀調(diào)控政策，但這對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)的影響甚微。2016年，沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展則更加嚴(yán)峻，所以解決高庫存問題也迫在眉睫。

2 沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

2.1 庫存規(guī)模巨大

2016年沈陽市商品房庫存量與2015年相比雖有所下降，但是去化周期仍在較高水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，住宅項(xiàng)目的去化周期最短，寫字樓項(xiàng)目的去化周期最長，住宅項(xiàng)目為22個(gè)月，而寫字樓項(xiàng)目則可能超過20年，房地產(chǎn)項(xiàng)目去化周期的標(biāo)準(zhǔn)通常在10～15個(gè)月，由此可以看出目前庫存量巨大，而導(dǎo)致庫存巨大的根本原因便是長期以來的供求失衡，另一方面，沈陽市土地資源有限，但是出讓量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了實(shí)際需求，這也大大增加了沈陽房地產(chǎn)市場的庫存壓力。雖然近年來政府為了房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展出臺(tái)了一系列“去庫存”政策，但是效果均不顯著，所以想脫離目前這種高庫存狀態(tài)仍需一個(gè)漫長的過程。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩

2010年國家為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，開始實(shí)施限購政策，但是這并沒有抑制沈陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反而使沈陽商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出空前的增長勢頭。截至2015年的數(shù)據(jù)顯示，沈陽商業(yè)地產(chǎn)總存量為839萬m2，人均面積1m2，未來五年內(nèi)，沈陽商業(yè)地產(chǎn)存量將持續(xù)增加，預(yù)計(jì)到2020年，商業(yè)地產(chǎn)的庫存量將到達(dá)1200萬m2之多。雖然政府為降庫存推出很多政策，但是并沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，最主要還是因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)，使得沈陽的商業(yè)地產(chǎn)聚集在金廊沿線，這里又聚集了各大購物中心，商圈體量龐大，商業(yè)地產(chǎn)的銷售則格外困難。與此同時(shí)，三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施水平低下，這也限制了該區(qū)域住宅項(xiàng)目的發(fā)展。

2.3 區(qū)域發(fā)展不均衡

沈陽市在“十二五”之前就基本完成大面積的棚戶區(qū)改造工作，此外隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施，市中心可供出讓的土地逐漸減少，二環(huán)外的土地供應(yīng)卻不斷增大，但是銷售情況與投資情況并不平衡，新城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售不理想，產(chǎn)生大量庫存。這個(gè)現(xiàn)象之所以出現(xiàn)，是因?yàn)樾鲁菂^(qū)人口聚集度不夠，房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施也不完善，這些因素對消費(fèi)者的購買意愿都產(chǎn)生了極大的影響，目前大多數(shù)開發(fā)商都是在價(jià)格上采取措施，憑借價(jià)格優(yōu)勢吸引消費(fèi)者，然而在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這種方法的影響力已經(jīng)微乎其微。

3 供給側(cè)改革的必要性分析

3.1 需求側(cè)管理已經(jīng)不是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)動(dòng)力

傳統(tǒng)的需求側(cè)管理就是用“出口、投資、消費(fèi)”為主要調(diào)控手段，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。需求側(cè)管理也是30多年來我國政府采用的主要宏觀調(diào)控手段。改革開放以后，中國經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，2008年更是推出“四萬億”投資計(jì)劃，這也使得中國經(jīng)濟(jì)走到了世界的前列。但是近幾年受國際經(jīng)濟(jì)形勢影響，需求側(cè)的推動(dòng)力不斷下滑，我國經(jīng)濟(jì)也一直在走下坡路，給房地產(chǎn)市場帶來了新的挑戰(zhàn)，我國政府也出臺(tái)了許多政策，目的是希望房地產(chǎn)市場回暖，通過拉動(dòng)需求引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，但是并沒有什么起色，大多數(shù)城市的樓市持續(xù)下跌，所以傳統(tǒng)的需求側(cè)管理已經(jīng)無法持續(xù)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。

3.2 需求側(cè)管理存在結(jié)構(gòu)性不均衡

我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在需求側(cè)存在嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象，這也是投資與需求長期不均衡發(fā)展導(dǎo)致的。在我國，“投資”一直是經(jīng)濟(jì)政策的重心，以2008年的“四萬億”計(jì)劃為例，諸如此類的政策使得投資需求在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系之中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)需求，導(dǎo)致二者嚴(yán)重失衡。雖然之前大多數(shù)研究都表明需求是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?，但是截止?014年，我國投資率已經(jīng)超出了正常的均衡水平，達(dá)到了46.04%，這就說明之前的結(jié)論已經(jīng)不適于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以從供給側(cè)進(jìn)行改革才是關(guān)鍵。

3.3 有效需求不足所引致供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位

現(xiàn)階段阻礙我國經(jīng)濟(jì)增長的罪魁禍?zhǔn)妆闶恰肮┬杞Y(jié)構(gòu)錯(cuò)位”。在需求側(cè)管理下，我國大部分產(chǎn)品的供給都依賴于國外進(jìn)口，而不是自給自足，但是現(xiàn)在世界經(jīng)濟(jì)形勢下滑，各國之間的貿(mào)易水平也不斷下降，這就造成我國很多產(chǎn)品都出現(xiàn)“高庫存”問題，房地產(chǎn)業(yè)更為嚴(yán)重。在這樣的形勢下，世界各國都在技術(shù)上不斷創(chuàng)新，而我國卻止步不前，這就產(chǎn)生生產(chǎn)率低下，質(zhì)量也低的結(jié)果。這不僅阻礙了我國產(chǎn)品的向外輸出，也滿足不了內(nèi)需，這也是造成國人去外國瘋狂掃貨的根本原因，在這樣的發(fā)展背景下，想要消化過剩的產(chǎn)能，壓力也越來越大。

由此我們可以看出，一直以來，我國經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的固化邏輯都是側(cè)重需求端，這些政策已經(jīng)無法解決阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本問題，所以供給側(cè)改革應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)市場也是一樣，不管是過去的限購限貸還是其他一系列刺激住房消費(fèi)的政策，也都無法解決房地產(chǎn)市場“一管就死、不管就亂”的問題，所以現(xiàn)在想要保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須從供給側(cè)入手。

4 沈陽市房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對策分析

4.1 完善社保從而吸引外地人口遷入

在沈陽市人口中，有44%的勞動(dòng)力在35～60歲之間，勞動(dòng)力逐步趨于老齡化。老齡化嚴(yán)重不僅會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更直接影響到未來的經(jīng)濟(jì)效益以及勞動(dòng)力的供給，為了改善沈陽老齡化嚴(yán)重問題，政府可以采取完善人口政策與社會(huì)保障政策等，讓外來人口在“醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育”等方面享有本地人同等的待遇，這樣一來，一方面可以使外來人口有歸屬感，愿意長期居住，另一方面也使得外來人口能夠持久參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在人口政策方面，更應(yīng)關(guān)注大學(xué)生就業(yè)，近年來東北人才流失嚴(yán)重，為了吸引更多畢業(yè)生留在沈陽，可以出臺(tái)優(yōu)惠政策，提供更多的就業(yè)崗位，鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)。與此同時(shí)，可以將教育與房地產(chǎn)銷售結(jié)合起來，地產(chǎn)與名校聯(lián)手的方式促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。

4.2 為轉(zhuǎn)移人口提供適宜長期居住的住房環(huán)境

住房是人生活的關(guān)鍵，想要使轉(zhuǎn)移人口長期居住，就要為他們營造適宜居住的環(huán)境。目前我國進(jìn)城務(wù)工人員有一半以上都是住在單位的集體宿舍內(nèi)，大約47%的人在附近郊區(qū)即所謂的“城中村”租住，只有0.7%的務(wù)工人員在城里買房，他們之中能夠繳納住房公積金的更是少之又少。由此我們可以發(fā)現(xiàn)，務(wù)工人員的居住條件很差，工資水平低是一方面，居住環(huán)境也是不容忽視的因素。所以沈陽想要吸引更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城，就必須積極改善其居住環(huán)境，上文也提到過三外環(huán)區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施比較匱乏，可以借此機(jī)會(huì)改善區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，這樣不僅能吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口買房，也能幫助沈陽房地產(chǎn)市場去庫存。

4.3 加大公租房供應(yīng)以改變房地產(chǎn)供給模式

雖然現(xiàn)在沈陽市已放寬公租房入住標(biāo)準(zhǔn)，接納有固定收入的外來人員進(jìn)城入住，但由于房源過少，該政策并沒有得到很好的實(shí)施。所以為了更好地提供公租房，政府應(yīng)制定具體的政策，將更多庫存房納入公租房范疇，以滿足大量轉(zhuǎn)移人口的住房需求。另外政府可以出臺(tái)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)各個(gè)公司直接收購已建好的商品住宅用作企業(yè)員工宿舍，在公租房內(nèi)可以推出“統(tǒng)包統(tǒng)租”的管理模式，效仿半封閉式管理，以提供更好的居住環(huán)境。

4.4 通過完善房地產(chǎn)多源供給引導(dǎo)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

房地產(chǎn)企業(yè)的目的在于銷售，所以根本任務(wù)就是為用戶創(chuàng)造價(jià)值。為了更好地服務(wù)消費(fèi)者，政府部門可以出臺(tái)完善房地產(chǎn)多源供給的政策；房地產(chǎn)開發(fā)商可以推出新的產(chǎn)品，吸引顧客；銷售部門則要進(jìn)行營銷升級，為客戶提供更好的生活體驗(yàn)，從這三個(gè)方面共同著手，更有利于房地產(chǎn)去庫存。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多關(guān)注國家出臺(tái)的政策，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，只有適應(yīng)了社會(huì)的變化才能得到更好的發(fā)展。房地產(chǎn)市場想要加快供給側(cè)改革的步伐，房地產(chǎn)企業(yè)的作用尤為重要。

5 結(jié)語

目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“新常態(tài)”的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，過去的高增長所帶來的問題也將越來越明顯。本文通過分析沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，找出目前存在的主要問題有“庫存過?！焙汀皡^(qū)域發(fā)展不均衡”，為解決以上兩個(gè)問題，以供給側(cè)角度提出四點(diǎn)有針對性的對策，希望為沈陽市房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供有益的建議，同時(shí)也為其他同類城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供借鑒和參考。

參考文獻(xiàn)

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[3] 趙鵬.新常態(tài)下的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革[J].中國流通經(jīng)濟(jì)， 2016（7）.

①基金項(xiàng)目：沈陽市社科聯(lián)項(xiàng)目[SYSK2017-0502]。