房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)融資方案分析

曹輝

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，其穩(wěn)定發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)具有良好的促進(jìn)作用，但融資難問題已經(jīng)在一定程度上制約我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文闡述了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和融資模式，深入討論互聯(lián)網(wǎng)金融的優(yōu)勢及劣勢，提出在互聯(lián)網(wǎng)金融背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑包括使用“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)化融資方法、使用互聯(lián)網(wǎng)金融促進(jìn)房地產(chǎn)營銷的融資方法和使用“互聯(lián)網(wǎng)+”推進(jìn)國際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金融資方法。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)金融 房地產(chǎn)企業(yè) 融資模式 P2P模式 電商金融

引言

自我國改革開放以來，一直注重經(jīng)濟(jì)建設(shè)，其中房地產(chǎn)行業(yè)由于拉動我國內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，逐步發(fā)展成我國舉足輕重的龍頭支柱產(chǎn)業(yè)地位。但房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起也為我國社會穩(wěn)定和人民生活帶來了一些負(fù)面影響，買不起房成為我國國民一個(gè)民生問題。因此為了抑制房價(jià)增長速度過快，2005-2014年國家?guī)缀趺磕甑墓ぷ鲌?bào)告中都將抑制房價(jià)過快增長作為工作重心，努力調(diào)控房價(jià)，一方面減少了房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，另一方面也從資金鏈入手，對銀行信貸投放規(guī)模進(jìn)行緊縮。

從投資角度，房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、規(guī)模大、周期長的特點(diǎn)，它對金融市場非常依賴，因此融資問題一直是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展中最為關(guān)鍵的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資方式一般為股東直接資金注入及銀行貸款，其中股東投入占總?cè)谫Y的不到30%，主要來源為銀行貸款。但由于國家政策的調(diào)整，銀行信貸投放規(guī)模直線減小，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)不同程度的資金短缺問題，中小房地產(chǎn)企業(yè)更是舉步維艱，而部分大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛陷入融資困局。在這樣的社會環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展新的融資方式才能走出困境。

互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)最初是在歐美國家提出的新興領(lǐng)域，其實(shí)質(zhì)是將傳統(tǒng)金融行業(yè)與崛起的網(wǎng)絡(luò)相融合，利用信息技術(shù)為企業(yè)融資、信息交流等金融業(yè)務(wù)提供平臺，依靠網(wǎng)絡(luò)工具為我國金融行業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供革命性的新途徑?；ヂ?lián)網(wǎng)金融為我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，因此如何在互聯(lián)網(wǎng)金融背景下拓展融資方式、提高融資效率是目前房地產(chǎn)企業(yè)集體需要考慮的問題，也是本文所探討的主要內(nèi)容。

我國互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展概況

（一）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展現(xiàn)狀

互聯(lián)網(wǎng)金融主要為客戶提供支付服務(wù)、貸款服務(wù)和金融服務(wù)，由于具有廣泛的網(wǎng)絡(luò)覆蓋能力，能夠幫助用戶和賣方實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易。在支付服務(wù)方面，提高交易量、降低交易成本；在貸款服務(wù)方面，互聯(lián)網(wǎng)提供平臺成為媒介，使企業(yè)雙方在公平互信的前提下進(jìn)行貸款；在金融服務(wù)方面，互聯(lián)網(wǎng)金融由于具有獨(dú)特的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠?qū)Y源進(jìn)行獲取并整合，降低信息傳遞及溝通成本，使得資源配置更合理，融資效率更高。圖1為互聯(lián)網(wǎng)融資的供給及需求圖。

（二）互聯(lián)網(wǎng)金融融資模式

金融的核心內(nèi)容為資金流動，而電子商務(wù)可利用信息流，同時(shí)提供平臺供資金流動，以此展開互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)金融融資模式分為電子商務(wù)平臺模式、網(wǎng)絡(luò)小額貸款模式、眾籌模式和公募與私募銷售模式幾種，分別對這些模式進(jìn)行具體說明。

網(wǎng)絡(luò)小額貸款模式即P2P融資模式是以互聯(lián)網(wǎng)作為第三方平臺，以向其它企業(yè)或個(gè)人提供小額貸款為盈利的金融模式，其服務(wù)對象直接為雙方都有剛性需求的客戶，即有資金的客戶和需要貸款的客戶。

眾籌融資的門檻較低，利用眾籌平臺進(jìn)行對小額資金進(jìn)行匯聚，將總資金形成資金池，為企業(yè)進(jìn)行融資。同時(shí)眾籌是獨(dú)立個(gè)人也能利用的融資渠道，將創(chuàng)意放于網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行眾籌，是快速有效為產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提供資金流動的方式。

公募基金與私募基金的主要差別在于監(jiān)管模式不同。公募基金是采取公開發(fā)行的方式集資，受眾群為具有不確定性的廣大公眾。私募基金是通過非公開的方式，受眾群為少數(shù)特定的專業(yè)投資人員，可以利用較靈活的衍生工具交易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)套利，其收益以絕對回報(bào)為依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)更低。

（三）互聯(lián)網(wǎng)金融模式的優(yōu)勢及劣勢分析

互聯(lián)網(wǎng)金融模式的優(yōu)勢分別為大數(shù)據(jù)優(yōu)勢和成本優(yōu)勢?；ヂ?lián)網(wǎng)可代替人工處理海量相關(guān)信息，且勞動成本和時(shí)間成本相對降低，運(yùn)營效率高，融資程序簡潔，資源配置更加優(yōu)化。

互聯(lián)網(wǎng)金融模式的劣勢分別為管理風(fēng)險(xiǎn)高和信用風(fēng)險(xiǎn)高。互聯(lián)網(wǎng)平臺信息的豐富性，使其風(fēng)險(xiǎn)防控能力較差，互聯(lián)網(wǎng)金融對于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)要求較高，一般互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)管理如果跟不上發(fā)展步伐，將進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的增加，運(yùn)營穩(wěn)定性降低，制約其發(fā)展。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月，我國注冊的P2P借貸平臺共3464家，其中正常運(yùn)營的僅有1779家，剩下的1685家平臺均存在不同方面的問題。這些問題平臺的出現(xiàn)，暴露出一定普遍性。表1為近幾年P(guān)2P平臺倒閉的企業(yè)數(shù)量及原因調(diào)查統(tǒng)計(jì)表。

互聯(lián)網(wǎng)金融背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資新路徑

（一）利用互聯(lián)網(wǎng)平臺優(yōu)化融資方法

房地產(chǎn)企業(yè)最大的融資壓力來源于融資成本高?；ヂ?lián)網(wǎng)金融能夠從兩個(gè)方面緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高的問題：一是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺拓展多方向、橫向延伸的融資渠道，例如債權(quán)融資、股權(quán)融資、Reits等證券化方式；二是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺尋找面向全球、縱向延伸的融資渠道，例如利率極低或?yàn)樨?fù)的國家和地區(qū)，積極尋求合作。

（二）利用互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)營銷手段

中小房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融資平臺開展深度合作，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和融資者的具體能力，幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行小額融資。“互聯(lián)網(wǎng)金融”這一概念可被用于滿足消費(fèi)者對金融服務(wù)日益增高的需求，也能幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)在即將開發(fā)的樓盤項(xiàng)目上獲取一定關(guān)注度，既為金融服務(wù)，也是一項(xiàng)營銷活動，并且省去額外的營銷費(fèi)用。

（三）利用互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展國際房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金

股權(quán)融資是指企業(yè)股東出讓其手中部分股權(quán)，通過較高價(jià)格賣給新的股東，股本的總價(jià)格得以提高，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。其具有期限長、無經(jīng)濟(jì)成本壓力等特點(diǎn)，能夠契合房地產(chǎn)行業(yè)融資需求，同時(shí)推動國際房地產(chǎn)并購基金的展開，優(yōu)化行業(yè)資源，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的穩(wěn)定、快速、持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式的保障措施

本文為解決維持互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，分別從微觀層面、中觀層面和宏觀層面三個(gè)方面說明房地產(chǎn)企業(yè)新融資方式應(yīng)采取的保障措施。

互聯(lián)網(wǎng)平臺是其融資主體，一方面為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資渠道，另一方面則應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)投資人的權(quán)益，具體做法包括互聯(lián)網(wǎng)公司應(yīng)全面了解房地產(chǎn)企業(yè)信息、給予投資人風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避常識及分散投資風(fēng)險(xiǎn)常識、制定風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和投資補(bǔ)償機(jī)制。

加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)行業(yè)規(guī)范，可對市場及市場經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行干預(yù)?；ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)尚處于發(fā)展上升期，行業(yè)內(nèi)部魚龍混雜，對于整個(gè)行業(yè)而言，想要長期健康的發(fā)展，則必須制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和完善行業(yè)體系，凈化互聯(lián)網(wǎng)金融環(huán)境，防止金融欺詐等惡性事件的發(fā)生，恢復(fù)投資人的信心。

國家宏觀政策應(yīng)出臺相關(guān)法律對互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)行約束，在不同分類條件下進(jìn)行差異性牌照管理，以此發(fā)揮政府的監(jiān)管作用，也能在市場流動初期刪除不符合規(guī)定的互聯(lián)網(wǎng)平臺。同時(shí)針對目前的法律尚未對互聯(lián)網(wǎng)公司的屬性進(jìn)行定位，其相關(guān)法律法規(guī)也比較欠缺的問題，應(yīng)明確對責(zé)任主體的劃分，加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范流程操作，控制潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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