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    新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究

    2017-03-25 11:16:50張成銀
    財(cái)會學(xué)習(xí) 2017年6期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)新形勢創(chuàng)新

    張成銀

    摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),它的投融資問題關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。本文就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式進(jìn)行了分析,并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動的現(xiàn)狀與問題,提出了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資新渠道:一是利用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資;二是利用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資;三是通過產(chǎn)融結(jié)合融資;四是通過房地產(chǎn)證券化融資。

    關(guān)鍵詞:新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);投融資方式;創(chuàng)新

    近年來,隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,房價過熱已成為人們普通關(guān)注的社會問題。針對房價過熱的問題,國家先后出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策,實(shí)施貨幣緊縮、限購限貸、資金監(jiān)管等措施,這使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動因融資渠道的減少而相應(yīng)帶來了運(yùn)營資金的周期性競爭。為此,房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合于自身的實(shí)際情況來重新對融資方式進(jìn)行設(shè)計(jì)和選擇,繼而更好地解決所面臨的融資困境。

    一、目前房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方式

    (一) 金融機(jī)構(gòu)的貸款

    房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動往往與金融機(jī)構(gòu)緊密相關(guān)。國內(nèi)的商業(yè)銀行通過以貸款的形式來為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。其形式包括了:住房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、商品房貸款等等。此類融資活動的開展優(yōu)勢在于,因沒有利息預(yù)提所得稅與外債額度的限制,所以房地產(chǎn)企業(yè)可以將這部分費(fèi)用從建設(shè)成本中扣除。

    (二)利用預(yù)售來獲得融資

    房地產(chǎn)企業(yè)通過將房屋進(jìn)行預(yù)售來獲得資金的方式也能讓企業(yè)在經(jīng)營活動中達(dá)到融資的目的。同時,這一方式的開展模式較為簡單且開展成本較低,但是,其也受到一系列的限制規(guī)定的要求,如:預(yù)售房屋的條件要求存在;購房限制所帶來的利潤降低;預(yù)售的收入只能被用于工程建設(shè)活動中等等。

    (三)通過上市進(jìn)行融資

    房地產(chǎn)企業(yè)通過將公司的所有資本等額劃分,然后借助于股票的形式來進(jìn)行流通,進(jìn)而獲得社會資金的注入,達(dá)到融資的目的。當(dāng)然,房地產(chǎn)企業(yè)的上市需要得到批準(zhǔn)且需做到公開發(fā)行。這樣的方式能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在較短的時間內(nèi)籌集到所需資金。但是,開展上市融資活動的前期,成本較大,一般情況下,中小企業(yè)是無法選擇這一方式的。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)投融資活動現(xiàn)狀與問題

    隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展,其經(jīng)營規(guī)模與行業(yè)本身較以往都有了翻天覆地的變化。比如,2016年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金6.81萬億元,同比增長 15.6%,增速較1-5月收窄1.2個百分點(diǎn),年內(nèi)首次收窄。從具體來源看,1-6月,國內(nèi)貸款1.09萬億,同比上升1%,累計(jì)同比增長1.0%,增速較1-5月份收窄1.3個百分點(diǎn)。2016年1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資65.65億元,同比大幅下降63.2%,降幅較5月有所減小,利用外資數(shù)額自2015年6月起連續(xù)13個月呈現(xiàn)同比大幅下降態(tài)勢。自籌資金2.38萬億,同比下降0.1%,是3月以來首次同比減少。

    這些現(xiàn)象的存在都是對當(dāng)下房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)具體情況的表現(xiàn)。由此可見,傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)難以滿足實(shí)際需求。就其產(chǎn)生的問題來說,主要包括如下內(nèi)容:

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在不足,投資不合理現(xiàn)象較為嚴(yán)重

    在我國,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模大多為:先置地、再建設(shè),最后銷售。在這個過程中,因?yàn)榭⒐r間受復(fù)雜因素的影響而難以明確,可能就會因此造成經(jīng)營利潤的降低。同時,房地產(chǎn)行業(yè)本身需要大量的資金融入,而這樣的模式導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)難以靠自身達(dá)到融資目標(biāo),而銀行貸款的逾期又讓經(jīng)營活動本身雪上加霜。

    (二)融資形式過于單一且國家政策的影響力較大

    房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè),其生產(chǎn)建設(shè)活動本身需要大量的資金投入,而我國房地產(chǎn)企業(yè)融資形式較為單一,且存在過分依賴間接融資的現(xiàn)象。通過研究活動顯示,:銀行的信貸政策收緊的時候,許多房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金斷裂的困境而難以繼續(xù)建設(shè)、經(jīng)營下去。

    (三)中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境

    房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模對其自身的融資能力有著極大的影響。這也就導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)因其自身的實(shí)力不足,繼而更加難以獲得融資方的青睞。同時,因這些企業(yè)本身的經(jīng)營管理活動缺乏科學(xué)性,融資風(fēng)險也就更大,多重困境的存在,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱。

    三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資新渠道

    隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷頒布與實(shí)施,我國房地產(chǎn)企業(yè)的黃金十年已經(jīng)終結(jié),投融資環(huán)境發(fā)生重大變化,在新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求投融資新渠道:

    (一)利用房地產(chǎn)基金進(jìn)行融資

    就房地產(chǎn)基金來說,其作為一種需要大量零散資金注入的資本,其需要由專業(yè)化的投資專家來進(jìn)行融資工作。其形式被分為:海外和國內(nèi)兩種產(chǎn)業(yè)基金類型。隨著中國海外資金量的累積,中國海外基金的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大。由于受到國內(nèi)政策,以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響,國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。

    (二)利用經(jīng)營性物業(yè)貸款融資

    經(jīng)營性物業(yè)貸款,有的銀行稱為固定資產(chǎn)貸款或資產(chǎn)支持類貸款。一般貸款期限較長,按照規(guī)定,此類貸款總額不得超過建造或購買該房產(chǎn)總投資的70%。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言,該類創(chuàng)新的融資方式是一種有效的載體,但要注意其風(fēng)險。要把握貸后管理風(fēng)險。需要及時掌握項(xiàng)目租售情況,準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營性現(xiàn)金流量,認(rèn)真做好項(xiàng)目資金監(jiān)管,制定科學(xué)合理的還款計(jì)劃,確保按期償還貸款本息,有效控制和化解貸款風(fēng)險。采用銀團(tuán)貸款方式,可以降低貸款集中度風(fēng)險。經(jīng)營性物業(yè)貸款普遍涉及的貸款額度大、期限長,貸款集中度風(fēng)險較突出,建議采用銀團(tuán)貸款方式,分散貸款風(fēng)險。

    (三)通過產(chǎn)融結(jié)合融資

    金融業(yè)務(wù)的開展為房地產(chǎn)開發(fā)商的資金融入提供了多元化渠道,其也在很大程度讓企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展得以獲得充足的資金。當(dāng)然,產(chǎn)融結(jié)合無疑是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行行業(yè)延伸、打破行業(yè)桎梏的突破口。目前,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)稀缺,良好地使用資本有助于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)融結(jié)合突出產(chǎn)業(yè)和資本的融合,資本應(yīng)該為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作服務(wù)和支撐。但國內(nèi)絕大多數(shù)房企的產(chǎn)融結(jié)合還處于起步階段,在思考回報之前,必須先考慮風(fēng)控問題。例如首付貸就是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的互相結(jié)合,也是產(chǎn)融結(jié)合的一種形式,但首付貸背后的高杠桿模式顯現(xiàn),加劇了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。一旦房價下跌,風(fēng)險將互相傳導(dǎo),并最終影響銀行等金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定。

    (四)通過房地產(chǎn)證券化融資

    1990年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎得主夏普和米樂曾通過實(shí)證分析和邏輯的推導(dǎo)提出:不動產(chǎn)證券化將成為未來金融的發(fā)展重點(diǎn),國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明,房地產(chǎn)證券化融資是提高企業(yè)籌資能力的最為有效的手段之一。房地產(chǎn)行業(yè)的證券化發(fā)展需要讓證券形式在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行價值提升與周期擴(kuò)長。這樣一來,一方面可以讓企業(yè)融資困境得以被解決;另一方面,也能讓投資活動的利益得以被更好地分享。因此,選擇房地產(chǎn)證券化發(fā)展,需要讓金融融資的規(guī)模得以擴(kuò)大,不再僅僅局限于中介機(jī)構(gòu)的限制。促使房地產(chǎn)金融工具得以創(chuàng)新,讓資本市場的融資方式得以被豐富,也更具選擇性。房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運(yùn)作效率。然而,綜觀美國及其他國家的證券化融資實(shí)踐,我們可以發(fā)現(xiàn)證券化融資的難點(diǎn)在于需要一個完備的法律法規(guī)體系和成熟的資本市場體系,包括成熟的中介機(jī)構(gòu)。另一個困擾我國房地產(chǎn)證券化的問題是目前的信用體系還沒有建立起來,商業(yè)銀行的巨額不良資產(chǎn)也使得證券化存在很大障礙。

    四、結(jié)語

    總之,在“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下,房地產(chǎn)企業(yè)要突破融資瓶頸,需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的投融資方式,尋求適合自身發(fā)展的投融資新渠道,以便更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需求。在這個過程中,房地產(chǎn)企業(yè)需要一方面加強(qiáng)自身的產(chǎn)品質(zhì)量,同時也需增強(qiáng)對市場的開發(fā)能力;另一方面,也要對現(xiàn)有的融資渠道進(jìn)行積極創(chuàng)新,借助于科學(xué)化的管理模式來對企業(yè)的資金鏈條優(yōu)化重組,繼而解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的現(xiàn)狀,幫助房地產(chǎn)企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)真正意義上的新時期新發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]王欽.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)投融資新的渠道及操作利弊[J].會計(jì)師,2014(16):14-15.

    [2]郭亞力.我國房地產(chǎn)投融資格局分析及路徑選擇[J].財(cái)貿(mào)研究,2006,17(2):105-111.

    [3]賀汝松.宏觀調(diào)控背景下地產(chǎn)企業(yè)投融資戰(zhàn)略研究[J].唐山學(xué)院學(xué)報,2014(4):42-45.

    (作者單位:江蘇萬博集團(tuán)有限公司)

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