破除錯誤觀念 建立類型化的交易管理系統(tǒng)

崔文強

在不動產(chǎn)登記整合過程中，交易管理與不動產(chǎn)登記的關系始終是不可回避的一個問題，對于如何協(xié)調處理兩者的關系，各地市各部門進行了多種有益的探索，總結并實踐了多種模式。本文就交易管理與不動產(chǎn)登記分立模式下存在的幾種固有錯誤理念進行闡釋，希冀交易管理與不動產(chǎn)登記部門擺正各自位置，明確思想，以協(xié)同為目標，為交易秩序的保護、房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、公眾產(chǎn)權意識的提高以及登記公示效力的深入人心共同獻力。實務中，在兩部門之間尚有一些阻礙部門協(xié)作、不利于業(yè)務交流的錯誤理念，具體表現(xiàn)如下。

一、交易管理為不動產(chǎn)登記服務

交易管理為不動產(chǎn)登記服務的理念，出于登記本位的思想，認為登記之于房地產(chǎn)的整個發(fā)展過程是最為重要的，是物權的彰顯，是公示公信效力的體現(xiàn)。然而，此種觀念卻忽視了交易管理的重要性，同時片面強調登記亦忽視了公民權利本位的理念。不動產(chǎn)登記秉持依申請原則，旨在通過對物權的確認保護公民的財產(chǎn)權，登記服務于民，以方便群眾為原則。其與交易管理部門之間為協(xié)調合作的關系，不能以交易置于登記之前，也不能因登記的公示效力而錯誤的認為交易應服務于登記。相反，交易管理的管理內容多為登記之前的債權行為，是引致物權變動的原因行為，若管理得當，對物權的真實性是多有裨益的。

二、交易管理與不動產(chǎn)登記理念的錯位

鑒于我國登記機構置于行政機關的機構設置，長期以來，登記都被作為一種行政管理職權，強調管理，注重干預。同時，一些交易管理部門卻以確權為宗旨，將原本應在登記機構秉持的理念原樣照搬。這兩種理念都是根本錯誤的，是觀念的錯位。交易管理作為行政管理的一種，其作為國家管理的執(zhí)行機關，對房屋交易及相關事項進行管理。旨在通過提高管理效率，以改善管理部門與各種行政相對人的關系，以保障交易安全高效有序運行。在特點上也與登記有著截然不同的區(qū)別，交易管理的范圍并非恒定不變，隨著行政客體的不斷變化，市場的風云突變，交易管理的范圍也會隨之改變。其內容有日益復雜化的趨勢，在管理方法上亦日趨多樣，這要求交易管理機構不斷適用新形勢的變化，轉變思路，強化管理觀念，在強制性和法制性的管理特點之上貫穿服務性理念，以期使交易管理更上一個新的臺階。

而登記機構亦要擺正位置，明確其確權職能，不能以管理的思維過多干預申請人的登記申請。雖然我國不動產(chǎn)登記為具體行政行為，屬于行政確認的行為，并且《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》均明確了主管房地產(chǎn)登記的機構為政府行政機構，這是綜合考慮歷史形成的利益格局所選擇的最為適當?shù)哪Ｊ?。然而，機構性質不能局限登記機構的理念，若全然以行政管理的思維過多干預登記，那么必將影響物權的保護，對權利人利益亦可能造成侵犯。

三、交易管理無實質內容，單獨分立不如與登記一體化設置

此種觀點可概括為交易無用論，認為交易管理并無實質內容，無分立必要，部分職能依附于登記便可，此論調與交易為登記服務的觀念頗為相似。傳統(tǒng)模式下，原房屋登記機構與房屋交易管理機構多為一體，較為默契，同時，交易登記一體化也是解決不動產(chǎn)登記中部門沖突的比較妥當?shù)哪Ｊ?。然而，筆者認為，固然現(xiàn)階段一體化有利于交易登記平穩(wěn)過渡及運行，然而長遠來看，交易管理與登記一體并非最佳選擇。蓋因交易管理牽涉對私法的干預，注重行政管理效果，而登記的確權屬性更多的是強調結果，兩種行為性質不同，合為一體多有不妥。

眾所周知，交易管理除去開展較為廣泛的商品房預售及合同備案業(yè)務、存量房網(wǎng)簽備案業(yè)務外，其管理內容可謂覆蓋整個房地產(chǎn)的發(fā)展過程，不僅從開發(fā)到銷售，再至進入市場轉為存量房，包括存量房的租賃管理以及政策性保障房的管理均屬于交易管理的范疇。就交易管理的內容而言，如果擴展思路，大可有一番作為。

四、破除籬笆思維，互通協(xié)作共贏

有觀點認為，兩部門分立之后各司其職，各歸一處，井水不犯河水，導致一些地區(qū)在推行不動產(chǎn)登記過程中，部門之間涉及相互關聯(lián)的業(yè)務時，相互推諉或者互不通氣，使群眾辦理業(yè)務受阻，抑或重復提交材料，加重了群眾負擔?？梢哉f，交易管理與不動產(chǎn)登記其特性都有服務的內涵。所謂服務，便不能囿于一隅，而應該具有開放的思維，合作互通的理念。在交易管理與不動產(chǎn)登記分立模式下，更應革除這種籬笆思想。交易管理與不動產(chǎn)登記基于房地產(chǎn)這一特殊市場產(chǎn)物，聯(lián)系十分密切，許多未載入登記簿的物權，需要交易管理部門先期創(chuàng)設樓盤表，而這些尚未進行物權登記的房地產(chǎn)抵押登記以及預查封亦需要交易管理部門先期協(xié)助或先予辦理。而登記機構的登記信息亦需要及時反饋交易管理部門，以使其及時掌握目標樓盤的抵押查封等限制情形，以便進行更好的管理。

五、交易管理類型化，接軌不動產(chǎn)登記類型

結合交易管理與不動產(chǎn)登記分立的模式，以交易管理部門與登記部門關聯(lián)十分密切的業(yè)務做比，筆者認為，可創(chuàng)設類比不動產(chǎn)登記類型的交易類型管理模式，破除各種錯誤觀念，通過互通共享信息，實現(xiàn)互利共贏。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》將登記類型劃分為八個大類，分別為首次，轉移，變更，注銷登記和其他登記中的異議、更正、預告和查封登記?？梢哉f，除去極其個別的登記業(yè)務類型與交易管理沒有關聯(lián)之外，基本每種登記類型皆與交易管理有著千絲萬縷的關系。以預售商品房房屋所有權首次登記為例，若無交易管理部門建立的樓盤表信息，登記機構的首次登記便成了無源之水，倘若撇開交易管理部門的樓盤表，另立門戶，又有浪費資源，置《不動產(chǎn)登記暫行條例》互通共享之規(guī)定于不顧的嫌疑。故而作為交易管理中的各種相關業(yè)務，均可以類比登記類型予以細化，以期能夠更好地厘清管理職責，優(yōu)化管理服務。

以預售商品房及存量房的管理為例，在開發(fā)商預售許可階段，通過系統(tǒng)首次備案創(chuàng)建樓盤表，將信息及時傳送登記部門，登記部門將所涉樓盤落宗，若所涉土地涉及抵押則反饋給交易管理部門對樓盤進行限制。在樓盤建設過程中，遇在建工程抵押的，交易管理部門進行在建工程抵押的首次備案，將抵押限制傳送登記部門。針對預售的商品房，首先應保證所涉土地未存在抵押限制，存在在建工程抵押的，可實行一戶一注的方式，交易管理部門受理預告?zhèn)浒干暾埡螅答伒怯洐C構，待所涉標的房屋上存在抵押限制解除后由交易管理部門進行解除限制并予以正式備案。合同的變更，亦可通過變更備案，留存合同變更的申請及證明材料，核實后予以變更。注銷備案存在于買賣雙方共同申請撤銷合同及其他一些特殊情形。此外，針對預售商品房的預查封，通過交易管理部門針對樓盤表房源的查封限制，以查封備案的方式得以實現(xiàn)，并及時反饋給登記部門查封房源信息，限制預售商品房的首次登記。針對存量房的交易管理，亦可建立轉移、變更、注銷等備案類型，以及針對存量房抵押的首次、轉移、變更、注銷備案。通過在交易管理系統(tǒng)中設置此種類型化的業(yè)務類型，以樓盤表房源為基礎，將其備案業(yè)務記載于房源信息之下。此種模式具有以下優(yōu)勢：

其一，方便與登記機構信息互通，相似的模式方便理解和操作，且許多交易管理工作人員原先從事登記業(yè)務，對相似的業(yè)務類型及記載方式比較熟悉。

其二，在樓盤表中以房屋單元為基礎，通過各種業(yè)務類型在其系統(tǒng)中的記載，建立類似登記簿的體系，體現(xiàn)交易管理的權威性及可靠性，賦予其一定的公示效力，提升交易主體通過網(wǎng)簽備案保護交易，保護產(chǎn)權的積極性。

陳品祿/責任編輯