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    存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)

    2017-03-06 23:26吳凱
    電子技術(shù)與軟件工程 2017年1期
    關(guān)鍵詞:存量房

    吳凱

    近年來,隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,存量房交易呈現(xiàn)活躍態(tài)勢,但縱觀國內(nèi)二手房市場,由于缺乏資金監(jiān)管體制而導(dǎo)致的違法犯罪案例比比皆是,嚴(yán)重?fù)p害了交易當(dāng)事人的利益,影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,本文從存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的實(shí)際需求出發(fā),對監(jiān)管系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)提出了具體的實(shí)現(xiàn)步驟和方法,并進(jìn)行了研究和探索。

    【關(guān)鍵詞】存量房 資金監(jiān)管系統(tǒng) 分析與設(shè)計(jì)

    為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)避存量房交易結(jié)算資金風(fēng)險,國家出臺了監(jiān)管存量房交易結(jié)算資金的相關(guān)政策,由具有公信力的銀行作為資金的托管方,要求購房款必須通過資金監(jiān)管“專用賬戶”來管理,保證交易過程中“資金安全”以及“房款兩清”,存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管系統(tǒng)(后簡稱:存量房資金監(jiān)管系統(tǒng))就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

    1 實(shí)現(xiàn)存量房資金監(jiān)管

    具有以下意義:

    1.1 保障交易安全

    通過接受存量房交易資金監(jiān)管,可以確保賣方能及時足額拿到房款,確保房屋能順利過戶到買方名下,有效地保障存量房交易雙方的合法權(quán)益。

    1.2 流暢交易環(huán)節(jié)

    通過接受存量房交易資金監(jiān)管,按照既定的公平、公正、公開的模式進(jìn)行房產(chǎn)交易,讓買賣雙方不再糾結(jié)于先過戶還是先給房款,流暢了交易環(huán)節(jié),促進(jìn)市場成交。

    1.3 縮短交易時間

    群眾選擇存量房交易資金監(jiān)管后,銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款,抵押登記和交易過戶同時進(jìn)行,從而大大縮短交易的時間,提高了交易的效率。

    1.4 規(guī)范市場秩序

    通過開展存量房交易資金監(jiān)管,銀行配合管理部門提供公益服務(wù)平臺,能有效減少市場交易過程中的各類糾紛,規(guī)范了市場秩序,推動我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供安全、便捷、高效的居間服務(wù),提升了消費(fèi)者的置業(yè)信心,從而有利于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

    2 存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)模塊的組成

    存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)由三個角色組成,包含三大模塊,分別是專用賬戶管理模塊、交易結(jié)算資金托管模塊和交易結(jié)算資金支取模塊,實(shí)現(xiàn)了包括交易方、監(jiān)管方、監(jiān)管銀行的相關(guān)系統(tǒng)功能,如圖1所示。

    3 系統(tǒng)功能

    3.1 交易方

    申請簽訂資金托管協(xié)議;申請開立存量房資金個人賬戶;申請變更資金托管協(xié)議;提交繳款申請(買方);提交撥付申請(賣方);辦理進(jìn)度查詢。

    3.2 監(jiān)管方

    審核資金托管協(xié)議;審核變更資金托管協(xié)議;審核注銷資金托管協(xié)議;審核開戶申請;審核交款申請;打印《存量房資金托管協(xié)議》;打印《存量房專用賬戶》開戶通知單;打印《繳款通知單》;銷戶,打印《銷戶通知單》;確認(rèn)開戶;確認(rèn)銷戶;繳款對賬。

    3.3 監(jiān)管銀行

    受理“專用賬戶”開戶申請;檢查開戶信息;受理資金繳款申請;受理資金撥付申請;受理“專用賬戶”銷戶申請。

    4 系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

    (1)以標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議和規(guī)范為基礎(chǔ),通過適應(yīng)性服務(wù)組件體系結(jié)構(gòu)保證系統(tǒng)在分布、異構(gòu)的多數(shù)據(jù)庫和操作系統(tǒng)環(huán)境下集成運(yùn)行。

    (2)基于面向服架構(gòu)應(yīng)用系統(tǒng),將業(yè)務(wù)服務(wù)作為協(xié)調(diào)應(yīng)用系統(tǒng)與用戶需求的關(guān)鍵組織原則,提供具有高度靈活性、伸縮性的服務(wù)組件平臺,包括一些列根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議封裝、既可獨(dú)立提供服務(wù),也可協(xié)同工作的各種服務(wù)組件,達(dá)到不需要重新編寫代碼就可以快速實(shí)現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的優(yōu)化和流程的再造。

    (3)采用B/S三層架構(gòu)模式,將業(yè)務(wù)應(yīng)用邏輯抽取形式服務(wù)對象,單獨(dú)存放于應(yīng)用服務(wù)器,客戶端僅僅作為瀏覽界面,避免了客戶機(jī)數(shù)據(jù)的增加和處理負(fù)荷的變動對系統(tǒng)的影響,提高系統(tǒng)可用性和可擴(kuò)展性。

    5 關(guān)鍵問題

    在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場、房屋預(yù)售后到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段后,進(jìn)入存量房市場。需要科學(xué)的監(jiān)管買、賣雙方合法交易,保障資金安全,維護(hù)買房人的合法權(quán)益。開發(fā)一套房管行業(yè)存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)有著多種技術(shù)手段來實(shí)現(xiàn)。如何根據(jù)具體需求采用合適的技術(shù)來實(shí)現(xiàn),是很多軟件開發(fā)者正在考慮的問題。

    (1)現(xiàn)有的存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)沒有建立工作流驅(qū)動的審批流程,許多審批還是在線下辦理,系統(tǒng)只是提供備案和存檔審批單據(jù)、資質(zhì)證書等,審批辦事效率低下。

    (2)沒有針對中介機(jī)構(gòu)、房管局開發(fā)統(tǒng)一的系統(tǒng)入口,系統(tǒng)需要部署多套,不利于統(tǒng)一管理。

    (3)銀行和房管局沒有建立專線,買、賣雙方、中介方在銀行辦理業(yè)務(wù)后數(shù)據(jù)不能實(shí)時的傳送給房管局,不利于房管局監(jiān)管等后續(xù)工作的開展。

    (4)系統(tǒng)對外提供的服務(wù)接口沒有考慮安全性問題。

    總之,本文從存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的實(shí)際需求出發(fā),分析了存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)的各個功能模塊,對具體的實(shí)現(xiàn)技術(shù)要求做了詳細(xì)的分析,分析和總結(jié)目前存量二手房交易過程中存在的問題和風(fēng)險之處,結(jié)合各地成熟經(jīng)驗(yàn),優(yōu)化二手房交易流程。實(shí)現(xiàn)了在線實(shí)時顯示存量二手房交易狀態(tài),杜絕一房多賣,一房多簽。實(shí)現(xiàn)了交易過程中,買、賣雙方可以實(shí)時查看房屋過戶、解抵押、銀行貸款等辦理進(jìn)度,盡可能減少交易過程中存在的風(fēng)險,對存量房資金的監(jiān)管有一定的借鑒意義。

    參考文獻(xiàn)

    [1]葛妍,崔馨予.關(guān)于完善“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下存量房交易稅收征管的思考[J].中國商論,2016(27).

    [2]李晟,王蘭蘭,王勝軍.位置對城市存量房價格的影響分析——以北京市為例[J]. 建筑經(jīng)濟(jì),2010(01).

    [3]李江,孫麗,孫紅,李丹.促進(jìn)沈陽存量房流通的幾點(diǎn)建議[J].黑龍江科技信息,2009(35).

    [4]左琪.淺議存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的重要性[J].山西建筑,2008(10).

    [5]貴陽市存量房網(wǎng)上交易管理規(guī)定[J].貴陽市人民政府公報,2009(16).

    [6]陳識,莊枬.存量房時代,如何投資?[J].21世紀(jì)商業(yè)評論,2014(16).

    作者單位

    湖北工業(yè)大學(xué) 湖北省武漢市 430068

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