登簿不發(fā)證的行為是否導致登記無效

我們這有一個小區(qū)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，開發(fā)商在房產(chǎn)管理部門辦理了初始登記，登記簿記載了，但沒給開發(fā)商發(fā)大證。開發(fā)商對外銷售后，購房人也辦理了房產(chǎn)證?，F(xiàn)購房人起訴要求撤銷房屋轉移登記，理由為房產(chǎn)管理部門沒給開發(fā)商發(fā)大證有責任。請問，房產(chǎn)管理部門是否有責任？

沒什么責任，但有不作為。因為大證該發(fā)未發(fā)。

法院認為我們違反了《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款，未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。

商品房預售本身就是特例，這個開發(fā)商不發(fā)證，不影響后面的處置問題，你們做法很胡鬧，法院也亂來，登簿就產(chǎn)生效力。未發(fā)證是瑕疵，不影響根本。

我們想以《物權法》第九條為自己辯解可以嗎？登記簿有登記，開發(fā)商初始登記是有效的。只是沒發(fā)證，我們能找到哪個法條不讓法院判撤證？

登記簿記載就生效了。程序合法，登記完成。沒發(fā)證不是問題。

按照《房屋登記辦法》規(guī)定，轉移必須提供房產(chǎn)證，法院沒說你們轉移登記有問題？

說了，讓我們提供一個開發(fā)商沒有大證的情況下，為老百姓辦證合法的依據(jù)。我們決定以《物權法》第九條、第十四條為自己辯解。

按照《行政訴訟法》，瑕疵不影響行政結果的合法性，不會撤銷。只要個人和開發(fā)商雙方合法申請就是真實的意思表示，完成登記不能撤銷。

現(xiàn)在是當事人要行政訴訟？業(yè)主提起行政訴訟？還是業(yè)主自己要求撤銷房產(chǎn)證？

是業(yè)主要撤證，退房，不買了，但開發(fā)商不同意退房。

本是一個民事糾紛，當作行政訴訟案件起訴。莫非撤銷發(fā)證就能不要房了？這種“高招”誰出的，放心吧，法院不會撤銷的。

瑕疵和程序違法不一樣，如果撤銷，太機械適法了。

按照當時的《房屋登記辦法》，轉移登記房產(chǎn)證是必收件，我們在開發(fā)商沒大證的情況下為老百姓辦了房產(chǎn)證。

不動產(chǎn)登記簿是權屬證明，房產(chǎn)證是證明文件（而且可以推翻），法條雖要求開發(fā)商在取得房產(chǎn)證后才能銷售房屋，相關規(guī)章也有相關規(guī)定，但本案被告在第三人辦理不動產(chǎn)初始登記后，權屬已經(jīng)不再具有爭議，轉移登記給原告，并沒有對原告的權利義務產(chǎn)生影響。因此，轉移登記手續(xù)雖有瑕疵，但不足以導致本院撤銷轉移登記。且原告提起本案訴訟系民事爭議產(chǎn)生，應循民事訴訟途徑解決。

懂《行政訴訟法》該案就不怕了。

這種轉移登記對原告權利不產(chǎn)生影響，《行政訴訟法》第七十四條規(guī)定，行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應當撤銷，但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的；（二）行政行為程序輕微違法，但對原告權利不產(chǎn)生實際影響的。

這種案子似不應作為行政案件受理。最好是讓法院駁回起訴。次之是駁回訴訟請求。再次之是確認違法而不撤銷。

《行政訴訟法》第三條規(guī)定，有下列情形之一，已經(jīng)立案的，應當裁定駁回起訴：……（八）行政行為對其合法權益明顯不產(chǎn)生實際影響的；人民法院經(jīng)過閱卷、調查和詢問當事人，認為不需要開庭審理的，可以逕行裁定駁回起訴。

以行政行為對其合法權益明顯不產(chǎn)生實際影響為由，駁回起訴。試問，你們發(fā)證給原告又造成了什么利益影響？沒有！

點評

買受人有行政訴訟原告主體資格。與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。房產(chǎn)管理部門的登記行為與當事人的物權具有法律上的利害關系，故買受人有權就此提起行政訴訟。

不動產(chǎn)登記機構應注重行政程序的合法性。初始登記的目的不是取得行政機關對不動產(chǎn)物權的確認，而是取得物權的公示力和公信力，也是轉移登記的前置條件。本案涉及兩次登記，初始登記在先，轉移登記在后，符合連續(xù)登記的原則。但因為房產(chǎn)管理部門沒有按照登記簿的記載向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)房屋權屬證書、并由此導致辦理轉移登記時無法收取轉讓方的權屬證書，其行為應糾正。

買受人的實際訴求應通過其他方式尋求解決。房產(chǎn)管理部門的房屋登記行為確有瑕疵，但無論該行為被確認違法（不撤銷）或被撤銷，并不能達到原告退房的根本目的，因為不動產(chǎn)登記機構可根據(jù)申請人的申請（可以是原申請）重新作出具體行政行為。