物業(yè)管理與物業(yè)收費雜談

鄔水龍

任何一個國家或民族，在其崛起之時，有競爭加劇，有榮耀激發(fā)，當然也離不開有弊端倒逼，陋習反推。弊端與陋習是一對野蠻的“孿生兄弟”，頑劣難除，物業(yè)管理與物業(yè)收費中，便屢屢碰到這樣的尷尬。

以最近的香山美邸“退管事件”為例，因為開發(fā)商遺留等問題，在長達2年多的時間里，小區(qū)的物業(yè)費收取率不到40%。2016年8月21日，小區(qū)物業(yè)企業(yè)無以為繼，啟動退管程序，公告全體業(yè)主，進入為期3個月的過渡期。9月30日，5戶業(yè)主代表到物業(yè)公司詢問相關原由后，對物業(yè)公司的“退管行為”表示理解，并對前期物業(yè)階段的管理表示肯定；10月1日，物業(yè)公司在保證基本生活維持的基礎上，對部分無力維修的隱患電梯實行單梯停運；小區(qū)三十幾戶業(yè)主集體信訪，要求政府解決開發(fā)商遺留問題，成立臨時業(yè)委會。類似情況在我市的上林華庭、南苑尚都、金鐘小區(qū)、居敬小區(qū)等也有不同苗頭。

一時間，溫順的“小綿羊”怎么變得如此不聽話了？一時間，政府對物業(yè)小區(qū)的管理壓力驟增。

按道理說，開發(fā)商的破產，對物業(yè)企業(yè)而言，是一場悲哀。但橋歸橋，路歸路，業(yè)主以拒繳物業(yè)費對抗開發(fā)商遺留問題，確實是板子打錯了地方。因為，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)是不同的責任主體，沒必要搞無辜的“株連”。

一般情況下，一個10萬㎡的小區(qū)，必須要維持在85%-90%的收費率，才能維持物業(yè)企業(yè)的生存。但現實是，根據2013年、2014年、2015年連續(xù)三年統(tǒng)計，我市的物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費收取率為73%、81%、81.5%，始終處于“警戒線”以下水平。

業(yè)主以拒繳物業(yè)費相對抗，無疑是“細胞自噬”，實是兩敗俱傷的結局。1戶、2戶不繳物業(yè)費，無傷根本；10戶、20戶，仍屬蟻穴可補；100、200戶，則如瀉洪之堤，小區(qū)全毀。物業(yè)欠費，孰之過，誰之痛？是物業(yè)之殤，也是社會之痛！

現代物業(yè)管理制度，與現代城市生活密切相連，是現代住房制度的重要特征。因為物業(yè)消費一半是為了自己，一半是為了他人；一半是為了住房保值，一半是為了住房增值。明明合同約定了的物業(yè)收費，卻難如上青天。為何？

一是源于根深蒂固的社會陋習。我們的社會既缺少對個人隱私的尊重，又缺少公德意識，也就沒有公私之分。于是，大家把物業(yè)小區(qū)當成自己的“私人領地”，這樣矛盾就出來了。小區(qū)內任意停車、順手高空拋物、隨意丟棄垃圾、違規(guī)飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，違法裝修等屢禁不止。就連業(yè)主與業(yè)主間的矛盾都要物業(yè)公司調解。于是，物業(yè)企業(yè)成了“風箱里的老鼠，兩頭受氣”。

二是源于契約精神不足。物業(yè)收費既有《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，也有物業(yè)管理合同的約定，是一種法律義務。這種義務不僅僅是業(yè)主個人對物業(yè)企業(yè)的義務，也是業(yè)主根據《業(yè)主規(guī)約》，對全體業(yè)主的共同義務。

三是牽涉到一個“哲學問題”了。許多業(yè)主也知道，物業(yè)管理具有復雜性，許多物業(yè)問題原本不是物業(yè)管理的問題。按照責任區(qū)分，有開發(fā)商的遺留問題，有某些業(yè)主的任性胡為，有社會管理部門的失責，最后才是物業(yè)企業(yè)自身的問題。但是業(yè)主不問青紅皂白，一股腦兒都把責任推給物業(yè)企業(yè)。于是，拒繳物業(yè)費找到了最好的借口：等你管理改進了，服務做好了，自然會交物業(yè)費。結果物業(yè)繳費問題演變成了哲學上的“雞與蛋”的關系。物業(yè)收費就這樣成了一場“拉鋸戰(zhàn)”，進入“死循環(huán)”狀態(tài)。

諸位可能覺得，筆者的立場觀點有明顯的偏袒物業(yè)企業(yè)的傾向，這是有一定原因的。

原因之一：最高人民法院在2009年通過的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）明確規(guī)定，業(yè)主無正當理由不得拒繳物業(yè)管理費。業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務作為抗辯理由，不能得到法院支持。根據《解釋》規(guī)定，明確允許業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由只有一個，即物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)收費。如果物業(yè)企業(yè)服務不到位、管理不到位，業(yè)主可以請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。拒繳物業(yè)管理費于法無據。

原因之二：在歐美，如果業(yè)主拒繳物業(yè)費用，房管員可與業(yè)主委員會一起發(fā)催繳函、律師函，直至起訴要求拍賣業(yè)主房產償費。美國各州法律一般都規(guī)定，如業(yè)主欠繳管理費，從到期之日開始，業(yè)主協(xié)會便享有業(yè)主房屋的留置權，就像銀行貸款的抵押權一樣。如果欠費業(yè)主經過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業(yè)主協(xié)會有權按照法律規(guī)定的程序，強制拍賣欠費業(yè)主的房屋，并從售房款中優(yōu)先受償。

在日本，物業(yè)費是每月繳納的。當地政府在小區(qū)中沒有物業(yè)相關的管理權，如果小區(qū)出現矛盾，所有的糾紛都是通過法院判決的。在日本，沒有業(yè)主敢不繳納物業(yè)費，拒絕繳納物業(yè)費的后果是，法院拍賣房屋繳納物業(yè)費。業(yè)主是否繳納物業(yè)費和物業(yè)公司沒有任何關系，日本的法律有專門條文支持理事會在小區(qū)公開業(yè)主的姓名，日本的物業(yè)費一般來說是通過銀行自動扣款，買房子的時候就確定了是通過銀行扣款還是業(yè)主主動繳納。

原因之三：從社會發(fā)展來看，小區(qū)物業(yè)管理總是要不斷進步的。近年來，物業(yè)行業(yè)管理水平總體上在不斷提高，物業(yè)服務滿意度不斷攀升。但業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的“死結”究竟是要解決的。這個“瓶頸”不打破，物業(yè)管理的基礎仍然是脆弱的。物業(yè)的理想與理想的物業(yè)，是物業(yè)服務與業(yè)主需求依法依規(guī)，相向而行，良性互動。

當然，物業(yè)企業(yè)是需要承擔社會責任的，物業(yè)服務是無止境的，但物業(yè)管理的責任是有邊界的。業(yè)主認為，只要交了物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)就要負“無限責任”，有違社會公平和市場正義。我們評價物業(yè)企業(yè)往往是以自身主觀的滿意度作為標準的，其實管理與服務的質量合格才是客觀的產品“出廠標準”。物業(yè)管理的基本職責是“保安、保潔、保綠、保秩序運行”為主要內容的物業(yè)“四?！?，以及從物業(yè)服務合同出發(fā)，以合同約定為內容。除此以外，業(yè)主不能隨意擴大物業(yè)管理與服務的界限，除非物業(yè)企業(yè)愿意并達成協(xié)議。

王春敏/責任編輯