非依法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記

某縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問：如何理解《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.10.1 （一并申請）中關(guān)于“已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理后續(xù)登記時，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”這一規(guī)定？我們登記機構(gòu)是辦一次還是兩次轉(zhuǎn)移登記？契稅是繳納一手還是兩手？

金紹達：物權(quán)的設(shè)立、變更或者消滅，按照其發(fā)生的根據(jù)可以分為依法律行為和非依法律行為兩類。依法律行為就是當(dāng)事人按照自己的意愿，采用買賣、贈與等法律行為使物權(quán)發(fā)生變動。這種變動應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)公示的原則，未經(jīng)公示（不動產(chǎn)為登記、動產(chǎn)為交付），不發(fā)生物權(quán)效力；而非依法律行為，是指當(dāng)事人主觀上并沒有產(chǎn)生、變更、消滅一定法律關(guān)系的意愿，而是直接依據(jù)法律的規(guī)定發(fā)生了物權(quán)變動的效力，這種變動并不需要經(jīng)過物權(quán)公示。

有些不動產(chǎn)權(quán)利人因為生效的法律文書或是繼承、接受贈與取得了不動產(chǎn)權(quán)利，但是沒有向登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。這些權(quán)利人雖然直接依據(jù)法律規(guī)定取得了不動產(chǎn)權(quán)利，但由于未經(jīng)登記，不動產(chǎn)登記簿上所記載的仍然是上一手的不動產(chǎn)權(quán)利人。所以，此時的實際權(quán)利狀態(tài)并不與登記簿的記載一致。如果這一不動產(chǎn)權(quán)利又因為訴訟、仲裁或是繼承、受遺贈等原因再次發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移時，并不受到登記簿沒有這一記載的影響。

在這種情況下，新的受讓人在向登記機構(gòu)提出登記申請時，并不存在上一手的不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但是登記機構(gòu)毋須也不能辦兩次轉(zhuǎn)移登記，因為新的受讓人在提出登記申請時已經(jīng)依據(jù)法律的規(guī)定取得了不動產(chǎn)權(quán)利，而上一手的權(quán)利人已經(jīng)不再是權(quán)利人，不能由其再申請登記。從《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》這一條的表述來看也是如此：登記機構(gòu)辦理的是“后續(xù)登記”，而且要“將之前轉(zhuǎn)移登記的事實在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”。

契稅問題，按依法行政的原則本應(yīng)由稅務(wù)部門解釋，但是《契稅暫行條例》規(guī)定了土地、房產(chǎn)部門“應(yīng)當(dāng)協(xié)助契稅征收機關(guān)依法征收契稅”。按《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人”。非因法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利，雖然沒有申請轉(zhuǎn)移登記，仍然屬于“承受”的范圍，因此，除了繼承以外，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

需要說明的一點是：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的這一條規(guī)定為這類轉(zhuǎn)移登記加了一個“已辦理首次登記的不動產(chǎn)”這一限定條件，而按《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，即使是沒有辦理過首次登記的不動產(chǎn)，但符合首次登記的條件并因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得的不動產(chǎn)以及合法建造的不動產(chǎn)也應(yīng)包括在該條的適用范圍之內(nèi)。

陳品祿/責(zé)任編輯