理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界

李雅珍

一、理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界

理清房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的邊界后，從業(yè)務(wù)角度來說，職能可以分的很清楚。但要實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，最重要的環(huán)節(jié)還在于雙方數(shù)據(jù)能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。只有在真正實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易管理部門進(jìn)行過程管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行結(jié)果登記的分工合作模式。但目前真正實(shí)現(xiàn)這目標(biāo)的城市極少，主要原因有四：

一是不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置在政務(wù)內(nèi)網(wǎng)，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)因?yàn)橐獙?duì)開發(fā)企業(yè)、中介公司網(wǎng)簽合同設(shè)置在外網(wǎng)或是政務(wù)外網(wǎng)，從安全級(jí)別上不能直接互通，應(yīng)通過前置庫、網(wǎng)閘等安全措施進(jìn)行隔斷。

二是實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享的主要責(zé)任單位不明確?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)”，因?yàn)槭菚?huì)同辦理，則多地出現(xiàn)互相推諉等情形。

三是共享的內(nèi)容因沒有明文規(guī)定，出現(xiàn)理解不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)交易管理雙方協(xié)商不下。

四是軟件商技術(shù)力量跟不上。目前不動(dòng)產(chǎn)登記軟件普遍業(yè)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)尚不完善，實(shí)時(shí)共享的技術(shù)開發(fā)就只能放在后一步了。

因此，只有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)都意識(shí)到數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享的重要性，特別是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要加快共享平臺(tái)的建設(shè)，方可讓雙方的流程更流暢更便捷。

二、轉(zhuǎn)變理念，房地產(chǎn)交易管理不僅僅是房屋交易管理

原有房屋登記與土地登記機(jī)構(gòu)分立的模式，習(xí)慣性地讓各地交易管理機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)型過程中僅僅定位在房屋的交易，有觀點(diǎn)認(rèn)為“房地產(chǎn)”中“地”的流轉(zhuǎn)管轄權(quán)在國(guó)土部門，所以，交易管理的對(duì)象僅僅只是針對(duì)地上的房屋。對(duì)些，筆者持否定意見。土地出讓只是流轉(zhuǎn)過程中的一級(jí)市場(chǎng)，建立在土地之上的房屋與土地權(quán)利是密不可分的，交易過程中流轉(zhuǎn)的并不僅僅是地上之房屋，而是房屋與土地共同的權(quán)利，就如同房地產(chǎn)開發(fā)，為什么不叫房屋開發(fā)是同一個(gè)道理。

因此，房地產(chǎn)交易管理的定位應(yīng)當(dāng)在房屋交易管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行提升，應(yīng)及時(shí)脫離記載的登記理念，轉(zhuǎn)變到管理理念。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)致力于市場(chǎng)具體交易規(guī)則的打造，致力于有序的房地產(chǎn)交易秩序的打造，對(duì)具體的市場(chǎng)主體履行監(jiān)督管理的職能，有效地保護(hù)交易雙方的權(quán)利。

三、打造房地產(chǎn)交易管理新平臺(tái)

在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，各地登記機(jī)構(gòu)或多或少都有些行政管理職能，但基于理念與人員配置的問題，各地房屋登記機(jī)構(gòu)的工作重心大多放在登記工作上，對(duì)于這些管理職能一般只是例行性辦理，無精力與人力去認(rèn)真研討。在登記職能剝離后，交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)變理念，通過實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，利用不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)分析研究，制定更為合理的流程，打照全新有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理模式。

我處未來全新的交易管理平臺(tái)擬包含以下六大模塊：

1.基礎(chǔ)管理

房地產(chǎn)信息網(wǎng)：根據(jù)最新的職責(zé)劃分，改版原房地產(chǎn)信息網(wǎng)，將登記部分內(nèi)容移除，修改單位名稱、科室職責(zé)、辦事指南、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，增加住房保障、物業(yè)管理等欄目。

測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)：建立生成樓盤表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)繪及成果管理子系統(tǒng)，將房屋預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪成果進(jìn)行備案審核，審核完成后測(cè)繪成果更新至樓盤表。包含預(yù)測(cè)繪成果備案、預(yù)測(cè)繪成果變更、實(shí)測(cè)繪成果備案、實(shí)測(cè)繪成果變更等模塊。

從業(yè)主體管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)從業(yè)主體（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、商業(yè)銀行等）的統(tǒng)一認(rèn)證、資質(zhì)基礎(chǔ)信息、獎(jiǎng)懲記錄等管理。包含從業(yè)機(jī)構(gòu)管理、從業(yè)人員管理、信用檔案管理等模塊。

房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)管理與房屋交易登記檔案管理。包含房屋交易檔案、房屋登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理、商品房轉(zhuǎn)讓備案（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)（預(yù)留）、房屋產(chǎn)權(quán)變更（預(yù)留）等模塊。

遠(yuǎn)程委托與身份驗(yàn)證子系統(tǒng)：通過遠(yuǎn)程端口對(duì)身份證件進(jìn)行真實(shí)性、合法性前置驗(yàn)證，拍攝現(xiàn)場(chǎng)照片確保委托意見的真實(shí)性，利用系統(tǒng)選擇委托事項(xiàng)自動(dòng)生成格式化委托書。通過系統(tǒng)，將前來交易管理機(jī)構(gòu)窗口辦理業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人的人像照片進(jìn)行采集、存儲(chǔ)，與申請(qǐng)辦理的業(yè)務(wù)一一對(duì)應(yīng)。同時(shí)支持外業(yè)取證拍照后的照片導(dǎo)入功能，以滿足上門服務(wù)的需求。

統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)：在用戶權(quán)限分級(jí)管理的前提下，提供住建部報(bào)表（日?qǐng)?bào)表、月報(bào)表、房綜3表）、住建廳報(bào)表、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告與自定義報(bào)表、統(tǒng)計(jì)及綜合查詢功能，根據(jù)統(tǒng)計(jì)、決策需求，進(jìn)行自定義模式的統(tǒng)計(jì)分析，并自動(dòng)生成統(tǒng)計(jì)成果。各級(jí)別用戶查詢信息的分類、統(tǒng)計(jì)分析等，最終實(shí)現(xiàn)多方面多渠道查詢，多功能多樣化統(tǒng)計(jì)及多層次綜合分析。

房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享接口：實(shí)現(xiàn)房屋交易管理數(shù)據(jù)（商品房、存量房買賣合同備案數(shù)據(jù)、樓盤表數(shù)據(jù)）與不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及房屋部分的相關(guān)登記數(shù)據(jù)共享。

樓盤表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊：為解決由于不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)未與交易管理系統(tǒng)歷史樓盤表匹配導(dǎo)致數(shù)據(jù)無法關(guān)聯(lián)的情況，特設(shè)計(jì)樓盤表匹配不動(dòng)產(chǎn)單元模塊，通過人工手段逐一將樓盤表房屋與不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行匹配，匹配后相應(yīng)的登記數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)共享讀取。

2.商品房管理

商品房預(yù)售許可管理、商品房項(xiàng)目現(xiàn)售備案管理子系統(tǒng)：依據(jù)樓盤表將開發(fā)企業(yè)商品房項(xiàng)目預(yù)售許可、現(xiàn)售備案通過信息化手段進(jìn)行管理。包含預(yù)售許可申請(qǐng)、預(yù)售許可變更、預(yù)售許可撤銷、現(xiàn)售備案申請(qǐng)、現(xiàn)售備案變更、現(xiàn)售備案撤銷等模塊。

新建商品房網(wǎng)簽備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案管理功能。包含合同模板管理、合同簽約、備案審核、合同變更、合同注銷等模塊。

商品房預(yù)售資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售資金智能化管理，可設(shè)置多種監(jiān)管模塊，實(shí)現(xiàn)一個(gè)樓盤項(xiàng)目在多家銀行共同監(jiān)管。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款應(yīng)到賬資金自動(dòng)核算、未到賬資金自動(dòng)報(bào)警、超期未到賬自動(dòng)取消網(wǎng)簽資格等智能管理功能。包含監(jiān)管賬戶開戶、監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管進(jìn)度申請(qǐng)、監(jiān)管資金入賬、監(jiān)管資金撥付等模塊。

購房補(bǔ)貼管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)對(duì)于當(dāng)?shù)厝齑嬲咧匈彿垦a(bǔ)貼的智能化管理，可設(shè)置多種補(bǔ)貼方式（按總額補(bǔ)貼、按平方米補(bǔ)貼、退返契稅等），智能判斷房屋是否符合補(bǔ)貼條件（是否在補(bǔ)貼期間內(nèi)簽訂合同、購房人是否已享受過補(bǔ)貼等）并自動(dòng)計(jì)算補(bǔ)貼金額。同時(shí)與商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)未退返購房補(bǔ)貼不予注銷合同的自動(dòng)限制。

3.二手房管理

存量房網(wǎng)簽管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易行為備案管理功能。包含房源自動(dòng)核驗(yàn)、房源委托掛牌、存量房買賣合同網(wǎng)簽、存量房轉(zhuǎn)讓（繼承、離婚析產(chǎn)、法院拍賣等交易行為）備案等模塊。

存量房交易資金監(jiān)管子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)存量房交易資金管理。包含監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管資金繳納、監(jiān)管資金撥付等模塊。

4.其他交易管理

房屋租賃備案管理子系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)房屋租賃行為備案管理功能。包含租賃房源發(fā)布、租賃合同備案、租賃合同變更、租賃合同注銷等模塊。

房屋抵押備案管理子系統(tǒng)（預(yù)留）：包含在建工程抵押備案、預(yù)購商品房抵押備案、已取得所有權(quán)的房屋抵押備案、在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押備案、抵押權(quán)變更備案、抵押權(quán)撤銷備案等模塊。

5.住房保障管理

住房保障信息系統(tǒng)：通過建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化保障房管理平臺(tái)，將各縣市、社區(qū)、街道居委會(huì)、民政、公安、稅務(wù)、社保、工商、房管等部門聯(lián)系在一起，共同協(xié)作、共享數(shù)據(jù)。建立標(biāo)準(zhǔn)化的保障房管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)市、縣/區(qū)、街道/鎮(zhèn)、社區(qū)/村委會(huì)的四級(jí)住房保障業(yè)務(wù)管理的有效監(jiān)督。

6.物業(yè)管理

商品住宅專項(xiàng)維修資金綜合管理信息系統(tǒng)：從主管部門角度出發(fā)，建立統(tǒng)一的維修資金繳存、支用、退款、結(jié)息等業(yè)務(wù)統(tǒng)合的平臺(tái)，匯集各銀行端口，實(shí)現(xiàn)一個(gè)入口即可直觀、實(shí)時(shí)查看管轄區(qū)域公維金的歸集、使用等情況。

業(yè)主投票表決平臺(tái)：通過實(shí)名認(rèn)證后，無需再召集業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)或上門。只需要在管理端發(fā)起投票或表決，業(yè)主即可在微信端上實(shí)時(shí)接收到推送信息，并可直接點(diǎn)擊信息參與小區(qū)事項(xiàng)的表決，表決進(jìn)度實(shí)時(shí)可查。

陳品祿/責(zé)任編輯