重慶市房地產(chǎn)供給側(cè)改革研究

馬智利+周利

摘要：房價調(diào)控作為政府的重要政策一直是討論的熱點。作為西部重要的工商業(yè)城市，重慶市房價較低且保持了相對穩(wěn)定。從房產(chǎn)稅、地票制度、公租房和房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重四個角度對重慶市房地產(chǎn)市場的供給側(cè)調(diào)控進(jìn)行研究，分析重慶市房價穩(wěn)定的原因，以期對其他地區(qū)的房價調(diào)控提供經(jīng)驗借鑒，并對我國的房地產(chǎn)市場供給側(cè)制度改革提出了建議。

關(guān)鍵詞：重慶，房地產(chǎn)，供給側(cè)改革

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2017）01-0018-21 收稿日期：2016-12-12

近年來，為了應(yīng)對房價過快上漲，多省市都出臺了一系列政策對房地產(chǎn)市場的需求端進(jìn)行調(diào)控，如限購政策、住房信貸政策等，但從調(diào)控結(jié)果來看，房價抑制的效果并不理想。重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市，GDP增速連續(xù)兩年全國第一，雖然全市常住人口不斷增加，但住房價格卻保持相對穩(wěn)定，這和重慶市政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是分不開的。本文通過對重慶市房地產(chǎn)市場的供給策略進(jìn)行分析，以揭示出重慶市房價保持穩(wěn)定的原因。

1 重慶市房價水平

2015年以來，全國大中城市房價出現(xiàn)了較大幅度的上漲。2016年10月份，上海市新房價格同比上漲27.5%，南京市新房價格同比上漲34.93%，武漢市新房價格同比上漲24.54%。重慶市作為GDP經(jīng)濟增速最快的城市，房價卻能夠保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計，2016年10月重慶市新房均價為7385元/平方米，甚至低于昆明市新房均價7919/平方米。

2 重慶市房地產(chǎn)的供給側(cè)調(diào)控

2.1 房產(chǎn)稅

重慶市從2011年開始針對主城9個行政區(qū)征收房產(chǎn)稅，征稅對象為擁有獨棟商品住宅和新購高檔住房的個人以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。其中獨棟商品住宅是指商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城9區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價兩倍（含）以上的住房。征收稅率從0.5%到1.2%不等。從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)稅通過增加房屋所有者的持有成本和購房者的預(yù)期收益來減少房屋需求量，從而抑制房地產(chǎn)的投資需求和投機需求。但根據(jù)于靜靜等人的研究，房產(chǎn)稅還可以通過調(diào)整房地產(chǎn)市場供給戶型的結(jié)構(gòu)來抑制房價的上漲。

對重慶市主城9個行政區(qū)樓盤開盤數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，2005年至2010年共開盤30956個樓盤，其中小戶型21380個，中戶型6031個，大戶型3545個。2011年至2013年共開盤192186個樓盤，其中小戶型146907個，中戶型30687個，大戶型14594個。房產(chǎn)稅征收的后3年里，重慶市中小型住房的供給比例比征收前5年上升了3.86個百分點?？紤]到2015年重慶市年人均生產(chǎn)總值為52321元，對住房的需求以中小戶型為主，住房供給結(jié)構(gòu)中大戶型比例的下降增強了住房供給對住房需求的匹配性，進(jìn)一步突出了房屋消費而不是投資的特點。

2.2 地票制度

由于地價對房價有重大影響，相對穩(wěn)定的房價離不開合理的土地資源配置。重慶市從2008年開始施行的地票制度是一種將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加掛鉤的土地配置機制，它由農(nóng)民自愿將閑置或利用不高的農(nóng)村住宅復(fù)墾為耕地，經(jīng)政府驗收后變?yōu)槌擎?zhèn)用地指標(biāo)，拿到重慶市農(nóng)村土地交易所掛牌出售，從而轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。在我國《土地管制法》和二元分割的城鄉(xiāng)土地制度下，農(nóng)村建設(shè)用地很難轉(zhuǎn)換為城市建設(shè)用地，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，出現(xiàn)了城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給不足，農(nóng)村建設(shè)用地使用效率低下等問題。緊缺的城鎮(zhèn)建設(shè)用地造成的高地價推動了房價的上漲，而地票制度則繞過了《土地管制法》，通過縮減農(nóng)村建設(shè)用地增加了城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給，解決了城鎮(zhèn)化建設(shè)中土地供應(yīng)的難題，抑制了地價的上漲。地票制度使政府可以通過土地收儲制度調(diào)整土地供應(yīng)量，從長遠(yuǎn)角度考慮城鄉(xiāng)建設(shè)用地的平衡，既保證了耕地的面積，提高了農(nóng)村土地的利用效率，也使土地價格不會因為城鎮(zhèn)供地的不足而飛漲，進(jìn)而推高了房價。

從地票制度對土地空間配置的效果來看，地票制度不僅使建設(shè)用地的空間布局更為合理，也加強了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)性。據(jù)統(tǒng)計，截至2016年5月上旬，重慶市農(nóng)村土地交易所已累計交易地票17.7萬畝，價值達(dá)353.4億元。70%以上的地票來自于貧困落后的渝東部地區(qū)，這些地區(qū)離主城區(qū)較遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)落后，人口聚集能力低而95%的地票則用在了新建的都市功能區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)上。由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這些地區(qū)接納了大量的農(nóng)村人口。地票的使用，使政府能夠合理開發(fā)土地資源，做到“產(chǎn)業(yè)跟著功能區(qū)走，人跟著產(chǎn)業(yè)走”，既有序地推進(jìn)了城鎮(zhèn)化，也提高了住房需求與住房供給的匹配度，減小了房價上漲的壓力。

2.3 公租房

公共住房系統(tǒng)在多個國家和地區(qū)對于解決住房困難、調(diào)控房價都起到過重要作用。我國香港地區(qū)從1954年開始構(gòu)建公共住房體系，在房地產(chǎn)市場實行“政府+市場”的雙軌制，解決了約一半民眾的住房問題。1950年，德國為解決住房短缺問題頒布了“社會保障住房建設(shè)法”，對失業(yè)者及戰(zhàn)爭中遭到嚴(yán)重?fù)p失的家庭提供保障性住房，收取最高為市場租金50%的租金。近年來，重慶市面對常住人口不斷上漲、住房需求不斷加大的壓力，中下收入階層住房問題日益突出。為減輕低端住房市場的壓力，避免房價過快上漲，重慶市從2010年開始修建公租房并計劃3年內(nèi)修建4000萬平方米（其中住房占3600萬平方米）。重慶市公租房保障對象針對的是年滿18歲且無力承擔(dān)普通商品房的申請者，具體來說是指在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于 13平方米的住房困難家庭；大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員和參加工作3年以內(nèi)的無住房公務(wù)員。當(dāng)申請人直系親屬已有保障性住房或有條件購買其他住房時，其公租房申請也不予受理。重慶市公租房的房租不超過同等水平商品房的60%，在5年后可選擇購買公租房。由于公租房是為解決社會中低收入階層住房困難的保障性住房，當(dāng)申請者不再符合公租房申請條件時應(yīng)退回。據(jù)估計，4000萬平方米的公租房將惠及約60萬住房困難的中低收入家庭，在“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的指導(dǎo)思想下解決“夾心層”的住房困難。

2.4 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例是房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控的重要參考指標(biāo)。固定資產(chǎn)投資主要由基建投資、工業(yè)投資與房地產(chǎn)投資三大塊組成，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例實際上從側(cè)面上反映了城鎮(zhèn)化進(jìn)程、經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)供給政策之間的協(xié)調(diào)性。對中西部城市來說，房地產(chǎn)投資過多短期內(nèi)也許會增加政府收入，但長期來看會導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。重慶市長期以來將房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例控制在25%左右，這是由重慶市現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。從經(jīng)濟發(fā)展城鎮(zhèn)化程度來看，重慶市2015年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.94%，處于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)時期，這期間需要大量的基建投資。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來說，重慶市目前的支柱產(chǎn)業(yè)為汽車制造業(yè)和電子制造業(yè)，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，支柱性產(chǎn)業(yè)仍有比較廣闊的發(fā)展空間，而以集成電路和機器人為代表的新興產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展之中。據(jù)統(tǒng)計，2015年前11個月汽車產(chǎn)量增長為16.3%，電子制造業(yè)產(chǎn)值增長10.2%，集成電路產(chǎn)量增長53.2%，機器人產(chǎn)量增長2倍，工業(yè)投資仍有很大的發(fā)展空間。將本應(yīng)用于基建和工業(yè)發(fā)展的資金用于房地產(chǎn)投資不僅不利于城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟的發(fā)展，還可能會造成房地產(chǎn)泡沫。重慶市根據(jù)以往的經(jīng)驗得出，當(dāng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例低于25%，會出現(xiàn)房地產(chǎn)供給不足，而超過25%時又會出現(xiàn)供給過剩。2016年8月份，重慶市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為22.7%，遠(yuǎn)低于昆明、西安等其他西部城市。

3 結(jié)語

重慶市從供給端對房價進(jìn)行的調(diào)控向我們傳達(dá)了如下經(jīng)驗：

3.1 重視房產(chǎn)稅政策對住房供給結(jié)構(gòu)的影響

我國目前的房地產(chǎn)市場仍然以剛性需求為主，剛需主要由城市新增人口的住房需求、改善性住房需求以及房產(chǎn)保值的投資性需求構(gòu)成。隨著地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，剛需的差異一定程度上體現(xiàn)在對住房的不同戶型需求上，一二線城市高企的房價很大程度上是由于住房需求與住房供給不匹配造成的，提高住房供給結(jié)構(gòu)對住房需求的匹配度是調(diào)控房價的關(guān)鍵。

3.2 提高土地利用效率，增加土地供給

土地價格約占房價的三分之一，由土地資源短缺造成的高地價不可避免地推高了房價。重慶市通過地票制度既提高了土地利用效率，保障了耕地面積，也解決了城市建設(shè)用地供給不足的問題。地票制度每年為重慶市多帶來約14%的城市建設(shè)用地，政府通過儲蓄土地來調(diào)整供地節(jié)奏使土地資源開發(fā)更合理。

3.3 增加住房供給渠道

房地產(chǎn)供應(yīng)市場的壟斷性質(zhì)在一定程度上助長了房價的上升，也造成了中下層民眾的住房困難。重慶市通過推出公租房等住房保障系統(tǒng)推行“市場+政府”的雙軌制，打破了開發(fā)商對住房供給的壟斷性，滿足了不同層次的住房需求，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資需求。

3.4 房地產(chǎn)政策要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化

東部城市城鎮(zhèn)化率較高，經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)逐漸以第三產(chǎn)業(yè)為主，加上人口流入量大，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資比重自然比較高。而對于中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化建設(shè)仍需投入大量的資金，房地產(chǎn)投資過高不僅容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，長期來看還會影響投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。

同住房的需求端調(diào)控一樣，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)調(diào)控也需要分城施策。由于供地的緊缺，高端住房供應(yīng)仍顯不足，房產(chǎn)稅政策在上海市對住房供給結(jié)構(gòu)的一些影響沒有重慶市大，這說明政府對房地產(chǎn)市場供給側(cè)的調(diào)控措施并不是相互獨立的，對住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策需要相應(yīng)的供地制度的配合。只有注意到調(diào)控政策相互之間的聯(lián)系，同時與城市的經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，才能更有效地穩(wěn)定房價。

參考文獻(xiàn)：

1.于靜靜 周京奎.房產(chǎn)稅.房價與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析.經(jīng)濟問題探索.2016.01

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3.張阿嬙.漲不起來的重慶房價.中國城市報.2016.11.07

4.馬智利 賴麗梅.我國直轄市公租房供給模式比較研究.經(jīng)濟體制改革.2012.11

作者簡介：

馬智利，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授，主要研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)與管理、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟。

周利，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。