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    新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展研究

    2017-03-04 23:12袁帥馬明孫媛
    中國房地產(chǎn)·學術版 2017年1期
    關鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)新型城鎮(zhèn)化

    袁帥+馬明+孫媛

    摘要:以天津市1999-2014年數(shù)據(jù)為研究樣本,構建新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標體系,進行綜合發(fā)展水平測度。在此基礎上利用耦合協(xié)調(diào)模型,分析了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體水平以及耦合協(xié)調(diào)發(fā)展的時序特征。結果發(fā)現(xiàn),天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平耦合關系較好,但在發(fā)展的不同階段,二者綜合發(fā)展水平之間存在差異,同時二者之間的協(xié)調(diào)度整體呈現(xiàn)上升趨勢,并據(jù)此提出相應對策建議。

    關鍵詞:新型城鎮(zhèn)化,房地產(chǎn)業(yè),耦合協(xié)調(diào)關系

    中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

    文章編號:1001-9138-(2017)01-0010-17 收稿日期:2016-12-18

    新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展是兩個系統(tǒng)中各部分或要素相互依存、相互協(xié)調(diào)、共同發(fā)展的狀態(tài),并由低級共生逐漸走向高級協(xié)調(diào)發(fā)展的過程。為了進一步探究二者之間關系,可以借鑒物理學上的耦合協(xié)調(diào)關系來進行量化分析。通過耦合協(xié)調(diào)度不僅可以對新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關系進行實證量化分析,而且能夠反映二者之間相互關系的階段性特征。鑒于此,本文基于耦合協(xié)調(diào)度模型,選取天津市1999-2014年城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟社會發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等相關數(shù)據(jù),構建新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指標體系,通過耦合協(xié)調(diào)度模型對兩者的耦合協(xié)調(diào)關系進行量化分析,根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度劃分城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系的不同階段,進一步考察每個階段的不同特征與演變規(guī)律,最后提出天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展優(yōu)化策略,為企業(yè)和政府部門制定相關政策提供科學依據(jù)和現(xiàn)實指導。

    1 模型的設定

    1.1 耦合度模型

    耦合度的概念最初來源于物理學,主要是指多個系統(tǒng)或因素之間通過各種相互作用而彼此影響,從而達到協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)的現(xiàn)象,目前在研究生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟社會發(fā)展等變量之間相互關系方面應用廣泛。耦合度理論模型表達式如下:

    Cn為各系統(tǒng)之間的耦合度,n一般為系統(tǒng)個數(shù)。本文所構建耦合協(xié)調(diào)模型,主要是用以分析天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間互動關系,從而揭示二者之間的協(xié)調(diào)性、平穩(wěn)性以及相互作用關系,故定義二維耦合度模型為:

    C為兩個系統(tǒng)之間的耦合度,f(x)、g(x)分別代表天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的函數(shù),由數(shù)學運算規(guī)則和實際意義可知,一般情況下,C越接近0,表示兩系統(tǒng)處于低度耦合狀態(tài);C趨近于1,則表明兩系統(tǒng)耦合程度較好。為了便于直觀、準確地評價城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)關系,對耦合度值進行劃分,如表1所示。

    1.2 協(xié)調(diào)度模型

    耦合度僅能判斷城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務相互作用的強弱程度,但是不能反映二者的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。例如,當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢同時公共服務滯后,雖然耦合度很高,但是發(fā)展度卻很低。為了彌補耦合度評價的片面性,選用協(xié)調(diào)度模型評判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與公共服務的協(xié)調(diào)發(fā)展水平:

    T為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價指數(shù),D為新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)度。α,β表示相應函數(shù)的調(diào)整系數(shù),為了便于統(tǒng)計和比較分析,取α=β=0.5,且設定,如表2所示。

    2 指標體系與評價方法

    2.1 指標體系的構建與數(shù)據(jù)來源

    新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平均為綜合性指標,為了盡可能客觀地反映兩系統(tǒng)的整體發(fā)展狀況,指標的選取必須遵循綜合性、全面性和重要性的原則,才能對二者進行有效評價。同時,基于指標數(shù)據(jù)的相關性、可行性與操作性,本文根據(jù)新型城鎮(zhèn)化內(nèi)涵選取六大類型城鎮(zhèn)化二級指標,即人口、產(chǎn)業(yè)、空間、生活、資源環(huán)境和城鄉(xiāng)一體化,各二級指標下屬三級指標共21個,如表3所示;選取房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展二級指標為3個,分別是房地產(chǎn)投資與建設、銷售情況和房地產(chǎn)企業(yè)情況,各二級指標下屬三級指標共9個,如表4所示。

    本文所有原始數(shù)據(jù)均來源于2000-2014年《天津市統(tǒng)計年鑒》《中國統(tǒng)計年鑒》《中國城市統(tǒng)計年鑒》和《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

    2.2 變量的標準化處理與綜合指數(shù)測度

    為了消除數(shù)據(jù)數(shù)量級與量綱的影響,在測度綜合指數(shù)前需要對數(shù)據(jù)進行標準化處理,本文在綜合考慮前人研究成果與地區(qū)數(shù)據(jù)特殊性的基礎上,運用非零變換的極差標準化方法進行計算,即對標準化指標平移處理,并不改變和影響變量的標準化及最終實證結果,其公式為:

    式中,i=1,2,3……,j代表年份,Xij為研究樣本期1999-2014年間第j年的第i個指標值;max xj和min xj分別代表某一個指標在研究樣本期內(nèi)的最大值和最小值。

    通過上式對指標原始數(shù)據(jù)標準化之后可得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展評價指標的標準化數(shù)據(jù)?;谛滦统擎?zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析建立了多維指標評價體系后,為了更加直接觀察兩個變量的時間變化趨勢,需要將多個指標“合成”一個綜合指數(shù)。為避免主觀隨意性,本文借助變異系數(shù)法確定綜合指數(shù)各指標的指標權重,并利用標準化后的數(shù)據(jù)計算新型城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展指數(shù)(f(x))和房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)(g(x))。由于各項評價指標量綱的不同可能會降低差異性比較的準確度,因此需首先借助各項評價指標的變異系數(shù)來測算其取值的差異程度。各項評價指標的變異系數(shù)公式為:

    上式中,表示第i項評價指標的變異系數(shù),即標準差系數(shù);代表第i項評價指標的標準差;表示第i項評價指標的樣本平均值。然后,可通過如下公式計算各項評價指標的權重:

    最后,用指標權重乘以相應標準化指標加總分別得到兩系統(tǒng)的綜合指數(shù)。

    3 實證結果與分析

    3.1 綜合發(fā)展水平變化情況及分析

    通過對相應指標標準化之后,運用變異系數(shù)法得到指標權重,加總之后得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的綜合評價指數(shù)。如表5所示。

    從表5可以看出,天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)都逐年提高,呈動態(tài)上升趨勢。從不同發(fā)展階段來看,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平則呈現(xiàn)出差異性。在1999-2003年,天津市城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平高于房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平,且二者都處于相對較低水平的發(fā)展狀態(tài)。在1999年之前,天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于萌芽階段,房價處于平穩(wěn)階段,投資規(guī)模較小,竣工出售面積有限,市場發(fā)育并不完善,整個行業(yè)蓄勢待發(fā)。相比之下,天津市城鎮(zhèn)化進程經(jīng)過改革開放之后20年的積累,城市發(fā)展已初具規(guī)模。由于城市規(guī)劃具有前瞻性,城市基礎設施、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等重要公共服務已基本成型,從1999年到2003年城鎮(zhèn)化發(fā)展綜合水平呈上升態(tài)勢。2006年國務院批復《天津市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》,確定將天津市全部行政區(qū)域作為城市規(guī)劃區(qū)范圍,在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,加強統(tǒng)一規(guī)劃管理,根據(jù)市域內(nèi)不同地區(qū)的條件,按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、合理安排基礎設施、改善生態(tài)環(huán)境的要求,形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構;強化集約和節(jié)約用地,防止城市規(guī)模盲目擴大;建立健全基礎設施體系,堅持公交優(yōu)先的原則,加快軌道交通建設;切實改善城市人居環(huán)境,滿足人民群眾的生產(chǎn)生活需求,做好教育、醫(yī)療等公共服務設施的規(guī)劃布局,將普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標納入建設規(guī)劃。與此同時,城鎮(zhèn)化水平的快速發(fā)展也帶來了一系列經(jīng)濟社會問題。特別是近年來流動人口的大量涌入,使得天津市城市基礎設施和公共服務壓力不斷加大,交通、住房、教育和醫(yī)療等方面難以滿足日益增長的人口需求,例如每千人口床位數(shù)和每千人口衛(wèi)生技術人員數(shù)近年來呈現(xiàn)下降趨勢,這都將成為天津市新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中亟待解決的問題。

    從2004年開始天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)超越城鎮(zhèn)化發(fā)展綜合指數(shù),并且上升趨勢明顯加快。2004年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到263.92億元,占當年全社會固定資產(chǎn)投資總額的21.2%,是1999年的2.3倍;房地產(chǎn)企業(yè)施工與竣工面積分別達到2865.55萬平方米和1108.13萬平方米,與1999年相比分別增長了79.47%和143.65%;商品房平均銷售價格較1999年上漲863.61元/平方米,新房銷售面積則從1999年的258.31萬平方米上漲到2004年的847.03萬平方米,這一數(shù)字到2005年增長至1408.37萬平方米,天津市房地產(chǎn)業(yè)由此進入了快速發(fā)展通道。2014年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額達到1699.65億元,比2004年增長了1435.73億元,年均增長5.44%,房地產(chǎn)企業(yè)施工與竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價等較之前均有大幅度增長,天津市房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展,房地產(chǎn)市場漸趨成熟。從表5可以看出,2004年以后,天津市房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平一直高于城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平。

    3.2 耦合協(xié)調(diào)情況分析

    本文在天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合指數(shù)基礎上,利用Excel軟件借助耦合度和協(xié)調(diào)度公式,計算得到1999-2014年天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展耦合協(xié)調(diào)度,如表5所示。

    從表5可以看出,天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平耦合度較好,從1999年到2014年耦合度指數(shù)一直在1附近波動,協(xié)調(diào)度指數(shù)從0.4387逐漸波動上升至0.9643。二者存在穩(wěn)定的、較強的耦合關系,并且在研究樣本期內(nèi),二者的耦合關系處于最優(yōu)狀態(tài)。這也進一步證實了前文中對城鎮(zhèn)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關系的論述。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化進程的重要物質(zhì)載體,為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供生產(chǎn)和生活空間,促進了城市基礎設施的進一步完善。同時,城鎮(zhèn)化進程的有序推進也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展提供了巨大的人口、產(chǎn)業(yè)和空間支撐,二者之間存在相互促進、相互依賴的關系。

    從協(xié)調(diào)度來看,在不同的發(fā)展階段,天津市新型城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平存在不同,但協(xié)調(diào)度整體呈現(xiàn)出上升趨勢。1999-2003年期間,天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于低度協(xié)調(diào)發(fā)展狀態(tài),且房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平滯后于城鎮(zhèn)化進程。在城市發(fā)展早期,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關系雖然密切,但是二者發(fā)展階段存在較大差異。早期城市基礎設施和公共服務體系已基本成型,服務能力相對較強,而房地產(chǎn)業(yè)仍處于剛剛興起、穩(wěn)步發(fā)展階段。相應的,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)度指數(shù)也在逐步提高,從0.4387波動上漲到0.5598。2004年以后,房地產(chǎn)市場逐漸步入繁榮發(fā)展時期,房地產(chǎn)投資額、施工竣工面積、銷售面積、商品房銷售均價等都快速增長,房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平已逐步超過城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平,二者之間呈現(xiàn)中度協(xié)調(diào)發(fā)展狀態(tài)。2010-2014年間,為適應大量流動人口的快速涌入,天津市進一步加大了基礎設施建設投入,大規(guī)模修建城際、地鐵等軌道交通,一方面緩解了人口快速增長帶來的交通問題,另一方面也客觀上推動了城市周邊地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長和房地產(chǎn)價值的提升。同時,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市空間結構上的轉變,也在教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等方面對生活城鎮(zhèn)化和資源環(huán)境城鎮(zhèn)化提出了新的客觀要求,從而推動了天津市新型城鎮(zhèn)化進程的推進??傊S著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的逐步推進和多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平均獲得較大程度的提升,且二者協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)達到了良好協(xié)調(diào)狀態(tài)。

    4 結論與對策建議

    本文以天津市1999-2014年數(shù)據(jù)為研究樣本,選擇多維指標分別構建了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平指標體系,利用變異系數(shù)法計算指標權重,加權后得到天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展指數(shù)。在此基礎上利用耦合協(xié)調(diào)度模型,分析了天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)互動發(fā)展特征,主要得出以下結論:(1)在不同階段,天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在顯著差異,并且這種差異隨時間而變化。在1999-2003年天津市城鎮(zhèn)化綜合水平優(yōu)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平,在之后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合水平反超;(2)天津市城鎮(zhèn)化水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間存在最優(yōu)耦合關系,理論分析得到了實證支撐。天津市城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成,耦合度表現(xiàn)良好,耦合度值基本保持在0.9到1之間;(3)在研究樣本期內(nèi),在不同發(fā)展階段,天津市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平存在差異,從1999年到2003年,城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展水平高于房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平,此后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度略優(yōu)于城鎮(zhèn)化進程,二者協(xié)調(diào)度值從0.4387不斷上升至0.9643。

    據(jù)此,本文就天津市新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展問題提出以下對策建議:(1)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人口城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改革與完善戶籍制度,釋放潛在住房需求。鼓勵放寬落戶條件,全面放開對城鎮(zhèn)建設人才的落戶限制,加快制定公開、公平、公正的落戶標準和明確可實行的落戶政策,制定實施推動1億非戶籍人口在城市落戶方案。(2)以產(chǎn)業(yè)為主導,以科技為引領,推動房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。以高科技、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游度假等新型產(chǎn)業(yè)為先導,結合房地產(chǎn)企業(yè)自身情況進行轉型創(chuàng)新。把握“互聯(lián)網(wǎng)+”時代機遇,將互聯(lián)網(wǎng)思維融入各個領域,促進房地產(chǎn)業(yè)轉型升級。同時,借助京津冀協(xié)同發(fā)展、自貿(mào)區(qū)建設等政策優(yōu)勢,促進港、城、產(chǎn)互動發(fā)展,優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局,促進產(chǎn)城融合。(3)合理開發(fā)利用土地,促進空間城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。通過土地的集約利用、合理開發(fā),優(yōu)化城市空間結構,以實現(xiàn)最優(yōu)經(jīng)濟與社會效益目標。進一步加強城市交通網(wǎng)絡建設,可采用與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式,共擔成本共享收益,激發(fā)城市綜合交通溢出外部收益。(4)積極推進公共服務均等化,保障生活城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。實現(xiàn)常住人口公共服務全覆蓋,制定合理的公共服務轉移政策,倡導公共服務跨地區(qū)轉移,實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)公共服務資源共享。進一步加大保障房建設力度,以適應新型城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)業(yè)轉移人口的需求。(5)鼓勵房地產(chǎn)業(yè)建筑開發(fā)經(jīng)營模式轉型,提升城鎮(zhèn)化資源環(huán)境質(zhì)量。大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,積極引導開發(fā)綠色住宅。根據(jù)建筑節(jié)能標準進行設計與施工,使用新型節(jié)能環(huán)保建筑材料,采用節(jié)能設計,倡導開發(fā)和使用低碳排放的照明、供暖等系統(tǒng)。

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    11.朱江麗 李子蓮.長江三角洲城市群產(chǎn)業(yè)-人口-空間耦合協(xié)調(diào)發(fā)展研究.中國人口·資源與環(huán)境.2015.02

    作者簡介:

    袁帥,南開大學經(jīng)濟學院,博士后,中級經(jīng)濟師,研究方向為城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學。

    馬明,天津房地產(chǎn)集團有限公司資本運營部副部長,博士,副高級經(jīng)濟師,研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟學。

    孫媛,中共天津市委黨校經(jīng)濟學教研部,講師,博士,研究方向為區(qū)域經(jīng)濟學,城市經(jīng)濟學。

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