房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化研究

郭新華

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在最近幾年競(jìng)爭(zhēng)變得尤為激烈，本文主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化進(jìn)行研究，以提高房地產(chǎn)行業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

中圖分類號(hào)：F299.23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1674-3024（2016）13-10-02

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生根本影響，有效的工程管理將會(huì)提高房地產(chǎn)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)效益及員工的向心力，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

1.工程管理基本模式及特點(diǎn)

1.1工程管理的類型

目前房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目工程管理模式的類型較為多樣化，現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理模式是將一般工程管理的模式與房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合，所形成的一種特殊的項(xiàng)目工程管理模式，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理模式的類型主要有以下幾種：（1）設(shè)計(jì)——招標(biāo)——建造DBB模式；（2）設(shè)計(jì)——建造DB模式；（3）設(shè)計(jì)——采購(gòu)——施工總承包EPC模式；（4）項(xiàng)目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）項(xiàng)目管理承包PMC模式；（7）設(shè)計(jì)——管理DM模式；（8）建造——運(yùn)營(yíng)——一覺BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。

1.2模式比較分析及管理特點(diǎn)

在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，將會(huì)應(yīng)用到不同類型的工程管理模式，由于目前各種模式都無(wú)法完美的應(yīng)用于所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理還有較大的優(yōu)化空間。目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要特點(diǎn)主要有三種，一是具有明確的階段劃分及嚴(yán)格的目標(biāo)限制；二是在實(shí)際工作過(guò)程，房地產(chǎn)相關(guān)工作人員素質(zhì)差別較大，因此在管理時(shí)協(xié)調(diào)與溝通的難度性較大；三是由于房地產(chǎn)管理涉及不同的部門，所以管理的跨度較大。

2.開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化措施

2.1優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)

在優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)首先對(duì)集團(tuán)管控的模式進(jìn)行確定。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的過(guò)程中，一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因?yàn)檫@兩種控制策略的側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)不同，在實(shí)際運(yùn)用當(dāng)中，應(yīng)將兩者綜合運(yùn)用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)常用的管控模式，一般房地產(chǎn)集團(tuán)將會(huì)有自己的子公司，那么在管理過(guò)程中，應(yīng)合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統(tǒng)一管理框架，此外還應(yīng)通過(guò)預(yù)算管理控制與對(duì)子公司戰(zhàn)略項(xiàng)目審核等方式，將子公司與母公司之間的項(xiàng)目工程管理界面和職能進(jìn)行明確的界定與劃分，并將集團(tuán)母公司與子公司之間的權(quán)責(zé)體系建立完整。在開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化過(guò)程中，由于權(quán)責(zé)體系對(duì)集團(tuán)內(nèi)部與子公司之間起到了非常重要的協(xié)調(diào)作用，可以提高項(xiàng)目工程管理的所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2優(yōu)化管理組織結(jié)構(gòu)

子公司在項(xiàng)目工程開發(fā)管理的過(guò)程中，應(yīng)制定好管理組織結(jié)構(gòu)，將總公司對(duì)自身在項(xiàng)目管理過(guò)程中原有的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，找出有利的部分及目前所存在的問(wèn)題，并對(duì)公司整體的發(fā)展方向及專業(yè)化程度進(jìn)行綜合的分析，制定出符合自身發(fā)展的方案，此外還應(yīng)明確在總公司項(xiàng)目管理中的定位，以對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。

2.3優(yōu)化管理流程

就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從流程上，主要包括業(yè)務(wù)流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優(yōu)化完善過(guò)程可以看成是一個(gè)封閉的環(huán)形，這個(gè)封閉的環(huán)形由流程策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、控制等系統(tǒng)構(gòu)成。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析后，需要優(yōu)化的流程主要有決策、總體策劃、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、工程管理以及營(yíng)銷等流程，具體的優(yōu)化管理流程也是主要從這幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行入手：（1）決策流程。決策流程是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的評(píng)審，進(jìn)行競(jìng)標(biāo)、談判等的準(zhǔn)備工作，并對(duì)簽約環(huán)節(jié)進(jìn)行準(zhǔn)備。（2）項(xiàng)目總體策劃流程。項(xiàng)目總體策劃流程的內(nèi)容主要包括提出產(chǎn)品概念、項(xiàng)目分期、項(xiàng)目資金計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算。（3）設(shè)計(jì)流程。設(shè)計(jì)流程的內(nèi)容分為方案設(shè)計(jì)流程、施工圖設(shè)計(jì)流程、設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)流程和設(shè)計(jì)交底流程。（4）采購(gòu)流程。采購(gòu)流程包括甲供材料核價(jià)流程、乙供材料核價(jià)流程以及材料設(shè)備驗(yàn)收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項(xiàng)目移交流程、工程量收方簽證流程、工程竣工結(jié)算流程。（6）營(yíng)銷流程。營(yíng)銷流程包括產(chǎn)品策劃流程、營(yíng)銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。

3.開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施

（1）開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的具體內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施內(nèi)容主要有開發(fā)項(xiàng)目決策的管理、目標(biāo)實(shí)施過(guò)程的管理、項(xiàng)目計(jì)劃的管理、項(xiàng)目成果管理。

（2）開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)體系的建立。開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)提體系主要由項(xiàng)目融資、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、成本控制、費(fèi)用控制、銷售目標(biāo)等體系構(gòu)成，通過(guò)建立完善的目標(biāo)體系，可以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)控制，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)管理過(guò)程中出現(xiàn)偏差時(shí)，可以及時(shí)將其對(duì)目標(biāo)工程管理所產(chǎn)生的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將發(fā)生的偏差及時(shí)糾正過(guò)來(lái)，同時(shí)，還可以對(duì)目標(biāo)進(jìn)行審查，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)施效果進(jìn)行有效評(píng)價(jià)。

（3）開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成果管理。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程當(dāng)中的有關(guān)細(xì)節(jié)方面的內(nèi)容全部完成之后，項(xiàng)目管理人員應(yīng)對(duì)本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成果進(jìn)行綜合評(píng)定，主要對(duì)項(xiàng)目的投資決策，以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各環(huán)節(jié)的完成情況進(jìn)行分析，并對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)施的全過(guò)程進(jìn)行全新的評(píng)價(jià)。此外，應(yīng)對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程實(shí)施管理過(guò)程中采取的有關(guān)應(yīng)對(duì)措施的合理性進(jìn)行新一輪的評(píng)估，同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行有效管理，這是因?yàn)閷?duì)目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行管理，可以對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目管理過(guò)程心中所涉及到的一些問(wèn)題進(jìn)行更進(jìn)一步的拓展和深化，這樣不僅可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)施過(guò)程中的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，還可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日后的項(xiàng)目決策及管理提供真實(shí)的參考依據(jù)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)吸取管理過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提高公司決策和管理的水平。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)施過(guò)程管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)施過(guò)程的管理當(dāng)中，各階段的負(fù)責(zé)人應(yīng)按照PDCA流程規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理優(yōu)化目標(biāo)進(jìn)行管理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的措施

4.1健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想穩(wěn)步的生存發(fā)展，保證自身經(jīng)濟(jì)利益，就必須健全工程管理體制。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，要首先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及各管理部門進(jìn)行優(yōu)化配置，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的實(shí)際工作需求合理分配各工作人員的工作內(nèi)容，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過(guò)程中各部門所需要的具體工作。

4.2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作

加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理前期的準(zhǔn)備工作，主要分為設(shè)計(jì)階段與規(guī)劃階段，在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)將市場(chǎng)需求作為設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，綜合生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多方面因素進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)進(jìn)行全方位的協(xié)調(diào)與平衡，防止因不停變更所導(dǎo)致的材料浪費(fèi)及人工浪費(fèi)，此外，還應(yīng)對(duì)前期、中期、事后等過(guò)程進(jìn)行管理，保持管理的一致性。

4.3建立并完善工程管理的責(zé)任和獎(jiǎng)懲機(jī)制

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管體系長(zhǎng)期維持下去，首先，應(yīng)制定出有效的工程管理責(zé)任制度，并將責(zé)任具體落實(shí)到個(gè)人；其次，應(yīng)建立工程績(jī)效管理系統(tǒng)，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，在管理過(guò)程當(dāng)中做到準(zhǔn)確、客觀，以保證工程管理可以順利進(jìn)行：最后，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的施工管理，對(duì)工程管理的有關(guān)人員的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性進(jìn)行全面管理，有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5.結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化已經(jīng)成為企業(yè)提高項(xiàng)目利潤(rùn)、拓展應(yīng)力空間的一種主要的手段，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化時(shí)，應(yīng)綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，選擇適當(dāng)?shù)墓芾眢w制，以提高項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)利益及公司員工的管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保證其可持續(xù)發(fā)展。