房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃思考

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[提要] 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，涉稅較多，稅負(fù)較重，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅收籌劃可以減少納稅成本，從而達(dá)到增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。本文采用理論與案例相結(jié)合的方法，通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，尤其是在“營(yíng)改增”實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空間也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)要及時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路、新方法。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃；房地產(chǎn)；“營(yíng)改增”；風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用

收錄日期：2016年10月28日

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）稅負(fù)情況。多數(shù)房企減負(fù)：營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價(jià)外稅，以不含稅的增值部分為計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了在生產(chǎn)鏈條中重復(fù)計(jì)稅的問(wèn)題。在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅平均比例為5.5%，“營(yíng)改增”后土地成本不計(jì)入銷售額，建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經(jīng)測(cè)算“營(yíng)改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當(dāng)毛利率水平低于56%時(shí)，“營(yíng)改增”將改善企業(yè)毛利率水平，大部分房企毛利率均在均衡點(diǎn)以下，因此“營(yíng)改增”對(duì)大多數(shù)房企而言起到了減負(fù)的效果，但也對(duì)企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高的要求。此外，按照“營(yíng)改增”前的方案，房企應(yīng)將預(yù)售營(yíng)業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅，“營(yíng)改增”之后，只需按3%的比例預(yù)繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率高的企業(yè)，利潤(rùn)的上升空間更大。

二、稅務(wù)籌劃基本方法

（一）利用稅收優(yōu)惠政策。稅務(wù)優(yōu)惠政策是國(guó)家為了扶持某些特定產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)和產(chǎn)品的發(fā)展，或者對(duì)某些有實(shí)際困難的納稅人給予照顧，在稅法中做出某些特殊規(guī)定，比如免除其應(yīng)繳的全部或部分稅款，或者按照其繳納稅款的一定比例給予返還等，從而減輕其稅收負(fù)擔(dān)。

（二）納稅期的遞延法。利用延期納稅籌劃是在合法、合理的情況下，使納稅人延期繳納稅收而節(jié)稅的稅務(wù)籌劃方法。

（三）轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃法。利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)籌劃法，主要是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)不符合營(yíng)業(yè)常規(guī)的交易形式進(jìn)行的稅務(wù)籌劃。

（四）稅法漏洞籌劃法。其屬于避稅籌劃，利用稅法漏洞爭(zhēng)取自己并不違法的合理權(quán)益。

（五）會(huì)計(jì)處理方法籌劃法。

三、房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅方式選擇

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后將是一般納稅人身份，一般納稅人有兩種計(jì)稅方式，一種是按照11%稅率采用一般計(jì)稅方式，另一種是對(duì)于老項(xiàng)目選擇過(guò)渡性措施，即實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，征收率是5%，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅的4.76%。這樣，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，選擇過(guò)渡性政策保證了老項(xiàng)目稅負(fù)與營(yíng)業(yè)稅持平或略有下降。兩種計(jì)稅方式稅率或征收率不同，直覺(jué)上看，部分房企會(huì)認(rèn)為，一般計(jì)稅方式稅交多了，選擇簡(jiǎn)易征收率5%更簡(jiǎn)單明了。

“但是問(wèn)題來(lái)了，房企選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的老項(xiàng)目銷售開(kāi)出的發(fā)票，對(duì)于購(gòu)房企業(yè)客戶來(lái)講，作為新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意買房，除非房企價(jià)格優(yōu)惠。因此，簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)間長(zhǎng)了，并不利于房企銷售?！狈慨a(chǎn)財(cái)稅專家樊劍英指出。

案例 “營(yíng)改增”后，甲企業(yè)的老項(xiàng)目與乙企業(yè)的新項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)售，甲企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，乙企業(yè)是一般計(jì)稅。按照樊劍英的說(shuō)法，甲企業(yè)這時(shí)會(huì)遇到一個(gè)問(wèn)題：大家如果都賣1萬(wàn)元/平方米，老項(xiàng)目按照5%計(jì)稅也許稅負(fù)低，新項(xiàng)目按照11%計(jì)稅表面稅負(fù)高，但是企業(yè)客戶都愿意買新項(xiàng)目的房子，因?yàn)榘凑铡盃I(yíng)改增”政策，只有新增不動(dòng)產(chǎn)、新項(xiàng)目的房子才可以抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額，而老項(xiàng)目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果簡(jiǎn)易計(jì)稅也可以開(kāi)出專用發(fā)票的話，對(duì)于購(gòu)房企業(yè)，購(gòu)入一套200萬(wàn)元的房子，一般計(jì)稅發(fā)票可以抵扣19.82萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡(jiǎn)易計(jì)稅專用發(fā)票可以抵扣9.52萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡(jiǎn)易計(jì)稅普通發(fā)票沒(méi)得抵扣，甲企業(yè)、乙企業(yè)賣同樣的價(jià)格，時(shí)間長(zhǎng)了市場(chǎng)上的庫(kù)存、老項(xiàng)目的房子如果積壓得越來(lái)越多。怎么辦？降價(jià)！降到購(gòu)房企業(yè)愿意買的程度?！坝捎谏鲜鲈?，短期內(nèi)這種稅制改革對(duì)房企來(lái)說(shuō)，利好效果可能看不出來(lái)，但稍微長(zhǎng)期一點(diǎn)的話，如一年半載，房企的一批新項(xiàng)目建好了，政策利好會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。”樊劍英表示。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

（一）籌劃風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)因各種不確定因素的存在，使籌劃收益偏離納稅人預(yù)期的可能性。企業(yè)稅收籌劃可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)也存在很高的風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不好，反而會(huì)大大增加其成本。因此，必須對(duì)稅收籌劃的影響因素進(jìn)行分析，確定可控風(fēng)險(xiǎn)和不可控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目的之一就是要控制企業(yè)的可控風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)包括政策性風(fēng)險(xiǎn)和非政策性風(fēng)險(xiǎn)兩種。政策性風(fēng)險(xiǎn)是指因國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收法律法規(guī)等方針政策的及時(shí)調(diào)整，而給房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)受政策因素影響比較大，這主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位決定的，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，部分開(kāi)發(fā)商存在投機(jī)行為，導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)的不斷攀升。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列稅收法律法規(guī)等相關(guān)政策，這就可能出現(xiàn)依據(jù)此前原有稅收政策設(shè)計(jì)的籌劃方案，因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)由合法變成不合法，從而產(chǎn)生籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（二）應(yīng)對(duì)措施

1、樹立正確的稅收規(guī)劃意識(shí)。稅收籌劃是在法律法規(guī)許可范圍內(nèi)進(jìn)行的具有合法性，所以在制定稅收籌劃方案時(shí)要使其順應(yīng)國(guó)家稅收政策的趨勢(shì)且符合現(xiàn)行稅法的相關(guān)規(guī)定，實(shí)際操作執(zhí)行時(shí)，要深刻的理解稅法涵義時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變化，要在學(xué)法、懂法、守法的前提下靈活運(yùn)用法律開(kāi)展稅收籌劃。

2、全面了解稅法的變動(dòng)。稅法是國(guó)家處理與房地產(chǎn)企業(yè)之間稅收分配關(guān)系的主要法律依據(jù)。稅法與瞬息萬(wàn)變的經(jīng)濟(jì)情況與國(guó)家政策緊密相連，經(jīng)常要做改進(jìn)修正和完善。所以，各房地產(chǎn)企業(yè)在做稅收籌劃時(shí)，要密切關(guān)注并根據(jù)其變化及時(shí)調(diào)整籌劃方案，確保在國(guó)家的法律框架內(nèi)依法進(jìn)行。

3、加強(qiáng)與稅務(wù)部門的交流。稅務(wù)部門由于工作原因可能對(duì)企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況不太熟悉，對(duì)各企業(yè)稅收籌劃方案存在或多或少的疑問(wèn)和分歧，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)了解和熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作流程，建立長(zhǎng)期有效的溝通與聯(lián)系，以達(dá)到兩者在稅法的理解與政策實(shí)施中高度一致。

4、提高稅務(wù)籌劃人員素質(zhì)。稅收籌劃人員首先要有全面的知識(shí)儲(chǔ)備，并對(duì)所學(xué)知識(shí)有深刻的認(rèn)識(shí)和理解；其次要培養(yǎng)自身良好的職業(yè)道德和素養(yǎng)，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)保證既要為企業(yè)創(chuàng)造合理的稅收利益，又要不違反稅法等相關(guān)法律；最后要有良好的溝通及團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，只有這樣才能在面對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)提出專業(yè)性強(qiáng)的問(wèn)題時(shí)，才能做到有理有據(jù)答復(fù)自如，從而順利且及時(shí)地獲得稅務(wù)部門的認(rèn)可，籌劃方案才可以有效地實(shí)施。

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