營業(yè)稅改征增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策探討

譚力

【摘要】“營改增”試點(diǎn)方法于2011年，由國務(wù)院批準(zhǔn)并在上海和北京等地區(qū)率先開展試點(diǎn)試驗(yàn)。而在2016年5月1日起，我國全面實(shí)行“營改增”政策，因而，在各領(lǐng)域及行業(yè)中，營業(yè)稅改征增值稅被廣泛應(yīng)用。文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究重點(diǎn)，闡述了“營改增”政策對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了相應(yīng)的改善措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對策 探討

“營改增”政策是十二五規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)改革的重點(diǎn)，所以，于2012年展開試點(diǎn)工作，并在2016年5月1日實(shí)現(xiàn)了全面推廣與實(shí)行。在經(jīng)濟(jì)主體中，房地產(chǎn)企業(yè)也同樣會(huì)受到“營改增”政策的影響。為此，文章針對“營改增”政策對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響展開了詳細(xì)的分析，并且提出了相應(yīng)的解決對策，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有價(jià)值的理論依據(jù)。

一、營業(yè)稅改征增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）增值稅發(fā)票獲取難度大且進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣幅度偏低

所謂增值稅，具體的原理就是貨物在銷售過程中或者是提供勞務(wù)方面所形成的增值稅銷項(xiàng)稅，在貨物采購方面或者是接受勞務(wù)方面所獲得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票可以實(shí)現(xiàn)銷項(xiàng)稅的抵扣。而在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，開發(fā)的成本所涉及的內(nèi)容廣泛，包括土石、磚瓦與水泥等。但是，這種零星施工材料的主要來源是小規(guī)模納稅人，所以，無法為其提供發(fā)票，使得房地產(chǎn)企業(yè)施工材料的進(jìn)項(xiàng)稅額難以實(shí)現(xiàn)抵扣。一旦開發(fā)成本當(dāng)中的大部分材料難以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，且稅率相對較高，那么對房地產(chǎn)企業(yè)來講，必然會(huì)增加其稅負(fù)。而根據(jù)相關(guān)財(cái)稅規(guī)定，即便施工材料的供應(yīng)商可以為其提供增值稅的專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅的稅率最高能抵扣6%。所以，如果銷項(xiàng)稅稅率超過6%，那么房地產(chǎn)企業(yè)就難以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅的完全抵扣。由此可見，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，增值稅發(fā)票獲取困難且進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣幅度小是其面臨的難題。

（二）難以抵扣內(nèi)容多且營改增對接的難度較大

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性要求，使得房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)與期初存貨偏多。因而在全面實(shí)行營改增以后，其固定資產(chǎn)與存貨是不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。所以，一旦銷售量增加，必然會(huì)直接提高銷項(xiàng)稅額，而導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣嚴(yán)重缺乏。與此同時(shí)，房地產(chǎn)土地取得價(jià)格容易出現(xiàn)溢價(jià)的情況，因?yàn)橥恋氐脑缙谑召彸杀静桓撸乙鐑r(jià)主要在收購公司的賬面體現(xiàn)出來。而在全面適應(yīng)營改增以后，由于土地溢價(jià)以后的價(jià)格差異極大，而溢價(jià)土地?zé)o法開具增值稅發(fā)票，一旦溢價(jià)部分不能扣除，那么房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅就會(huì)成倍地增加。另外，勞務(wù)成本需要向勞工個(gè)人支付，所以，同樣無法開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，勞動(dòng)力價(jià)格增長速度極快，所以，勞動(dòng)力成本急速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅直線上升。

（三）稅率偏高且稅額成上升趨勢

在全面實(shí)行“營改增”以后，稅率逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的核心，同樣也是各個(gè)利益關(guān)聯(lián)方所關(guān)注的重點(diǎn)?，F(xiàn)階段，增值稅主要?jiǎng)澐譃?%、11%、13%和17%四個(gè)檔次，而房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率是11%，所以，全面實(shí)行“營改增”政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨著稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。

二、基于“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)解決對策

（一）施工材料購買方面

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，特別是施工材料購買問題，由于無法全部抵扣銷項(xiàng)稅，所以，自然人或者是小規(guī)模納稅人就會(huì)被市場淘汰，導(dǎo)致市場格局發(fā)生變化。而在此背景下，市場內(nèi)部的正規(guī)材料供應(yīng)商數(shù)量會(huì)不斷增加，因而，政府需要予以一定的宏觀引導(dǎo)。其中，政府需要采取分段改革的方式，合理設(shè)置過渡政策，堅(jiān)決不允許采取一刀切的手段開展工作。其中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”實(shí)行前購入施工材料，但是，房產(chǎn)的銷售是在實(shí)行“營改增”以后，缺乏過渡政策的引導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)突然上升，應(yīng)當(dāng)企業(yè)自身發(fā)展。為此，應(yīng)當(dāng)設(shè)置合理的時(shí)間點(diǎn)，針對“營改增”前的材料購入稅收提出優(yōu)惠政策，按照特定比例進(jìn)行扣除，而在實(shí)行“營改增”以后，再根據(jù)稅法的規(guī)定對進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行扣除。

（二）落實(shí)“營改增”的稅制改革

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，所以，土地成本或者是固定資產(chǎn)，包括勞務(wù)成本等的進(jìn)項(xiàng)稅額都無法實(shí)現(xiàn)抵扣，因而需要稅改的幫助。其中，可以擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的范圍，針對“營改增”之前購入的固定資產(chǎn)或者是存貨等，應(yīng)該按照折舊額度來確定出進(jìn)項(xiàng)稅額。而針對稅改以后所采購的固定資產(chǎn)需要根據(jù)其賬面價(jià)值來計(jì)算出可以抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。與此同時(shí)，在“營改增”過程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地成本與勞務(wù)成本等問題，而且在征管實(shí)踐當(dāng)中，需要將土地溢價(jià)與勞務(wù)成本增加等多種因素納入其中，通過對收入情況的研究與分析，對于抵扣比率進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)節(jié)。

（三）采取減稅減負(fù)措施

在全面實(shí)行“營改增”政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)本身的利潤逐漸下降，所以，如果操作不合理，必然會(huì)對其可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)，營改增最核心的目的就是政策結(jié)構(gòu)減稅，而這也是國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的稅制改革重點(diǎn)。為此，應(yīng)當(dāng)積極采取減稅和減負(fù)的措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，同時(shí)也有效地增強(qiáng)市場的經(jīng)濟(jì)力。

三、結(jié)束語

綜上所述，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，“營改增”的全面實(shí)行也是我國稅制改革的突破性發(fā)展。而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在為其提供機(jī)遇的同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因而，應(yīng)當(dāng)正視“營改增”政策實(shí)行對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響，并且采取正確的解決措施，降低該政策貫徹落實(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響程度，在相應(yīng)“營改增”政策號(hào)召的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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