多項(xiàng)目條件下房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理探析

柳青

摘要：在過(guò)去的十幾年中房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著，甚至是其中堅(jiān)力量。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)、成熟，其競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，那么，房地產(chǎn)企業(yè)要想在該行業(yè)中立足，就必須采取多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式積極應(yīng)對(duì)。當(dāng)企業(yè)由單項(xiàng)目模式轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目模式時(shí)，必然會(huì)在資金流動(dòng)、人力資源及物資上面對(duì)新的挑戰(zhàn)。本論文將著眼于多項(xiàng)目條件下的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理將會(huì)遇到什么樣的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步探析如何建立科學(xué)有效的預(yù)算管理體系。

關(guān)鍵詞：多項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理

房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān)，并且已經(jīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè)，進(jìn)行預(yù)算管理有助于企業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局。在當(dāng)下動(dòng)蕩而又激烈的市場(chǎng)條件下，企業(yè)要立足于多項(xiàng)目模式實(shí)施預(yù)算管理，對(duì)多項(xiàng)目進(jìn)行合理組合，使其價(jià)值互補(bǔ)，注重規(guī)模效應(yīng)，以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，以資金管理為核心，促使有限資源最大化。面對(duì)多項(xiàng)目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系也必須深化改革，以統(tǒng)籌兼顧，宏觀調(diào)控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長(zhǎng)久發(fā)展效力。

一、多項(xiàng)目條件下企業(yè)預(yù)算管理面臨的問(wèn)題

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預(yù)算管理體系，但在多項(xiàng)目的新形勢(shì)下，該預(yù)算管理體系顯然不能適應(yīng)，比如存在戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧，預(yù)算編制不再適用，預(yù)算管理體系缺乏理論指導(dǎo)等問(wèn)題。

（一）企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理的目的在于統(tǒng)籌人力物力財(cái)力等方面資源的配置，將其合理規(guī)劃，做到人、事和財(cái)三維度的有機(jī)結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。但在多項(xiàng)目的條件下，企業(yè)必然會(huì)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做先后排序，以及思考如何開(kāi)發(fā)才會(huì)對(duì)企業(yè)效益有利。這些都是預(yù)算管理體系的內(nèi)容，合理的預(yù)算規(guī)劃會(huì)使人力資源得到合理的配置，盲目規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的開(kāi)發(fā)，資源錯(cuò)誤的安放則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失利。錯(cuò)誤的戰(zhàn)略不僅不能與多項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，還會(huì)阻礙預(yù)算管理體系的正常運(yùn)行。

（二）預(yù)算編制不適用于多項(xiàng)目模式

科學(xué)合理的預(yù)算編制能夠使預(yù)算管理體系具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項(xiàng)目模式向多項(xiàng)目模式轉(zhuǎn)型之后，大多數(shù)企業(yè)卻未將預(yù)算編制轉(zhuǎn)型，依然沿用單項(xiàng)目模式下的預(yù)算編制，實(shí)際上當(dāng)企業(yè)已經(jīng)多項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)的時(shí)候單一的預(yù)算編制已不再適用。以資金預(yù)算為例，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式是各個(gè)項(xiàng)目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡(jiǎn)單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或?qū)⑵溥M(jìn)行簡(jiǎn)單的疊加則可能會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

（三）預(yù)算執(zhí)行力度不夠

在預(yù)算管理體系中，預(yù)算編制制定之后就該具體落實(shí)到各方面預(yù)算的執(zhí)行上。將一定量的資源進(jìn)行分配，由于涉及到各部門的利益，執(zhí)行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現(xiàn)資源爭(zhēng)奪的現(xiàn)象，往往會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)超出預(yù)算的后果，使企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)不能順利進(jìn)行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預(yù)算可能會(huì)出現(xiàn)偏差，需要實(shí)時(shí)調(diào)整，重新規(guī)劃，這些都降低了預(yù)算的執(zhí)行力，同時(shí)也打擊了員工制定、實(shí)施預(yù)算的積極性。總而言之，當(dāng)預(yù)算落實(shí)不到實(shí)處，則預(yù)算管理體系就形同虛設(shè)，企業(yè)也難以長(zhǎng)久發(fā)展。

二、多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國(guó)家宏觀調(diào)控、融資局限等不利環(huán)境，內(nèi)有成本上漲、庫(kù)存潴留等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，市場(chǎng)復(fù)雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續(xù)生存就必須削弱外部影響，強(qiáng)化自身預(yù)算管理體系，因而在多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

（一）經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧

一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預(yù)算管理體系的導(dǎo)向。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略存在問(wèn)題，那么即使其預(yù)算管理毫無(wú)疑問(wèn)，也會(huì)出現(xiàn)取舍不當(dāng)，盲目投資的現(xiàn)象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是預(yù)算管理體系的根本保障。企業(yè)要認(rèn)真研究當(dāng)今的宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在多項(xiàng)目模式下，從整體出發(fā)統(tǒng)籌兼顧人、事、財(cái)三方面的資源，合理配置，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。此外也需對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)算，對(duì)整體效益進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源進(jìn)行合理取舍。

（二）科學(xué)合理地完善預(yù)算編制系統(tǒng)

多項(xiàng)目條件的預(yù)算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項(xiàng)目條件下的預(yù)算編制，但又以單項(xiàng)目的預(yù)算編制為基礎(chǔ)，故仍需強(qiáng)化，在預(yù)算項(xiàng)目上使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。深化預(yù)算編制，實(shí)行多維度的預(yù)算編制，比如資金預(yù)算，部門預(yù)算，人力預(yù)算等，在多個(gè)項(xiàng)目共同運(yùn)作時(shí)，錯(cuò)開(kāi)各個(gè)項(xiàng)目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，合理配置。

（三）建立健全監(jiān)督機(jī)制，加大預(yù)算執(zhí)行力

預(yù)算編制完成后，企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)具體到個(gè)人，分為項(xiàng)目執(zhí)行者與部門執(zhí)行者等，形成各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預(yù)算編制落到實(shí)處，加大了其執(zhí)行力度。此外，還需建立健全監(jiān)督機(jī)制，一方面從企業(yè)整體宏觀調(diào)控預(yù)算的執(zhí)行力，另一方面監(jiān)督了解各項(xiàng)目的具體執(zhí)行運(yùn)作情況，并且有助于根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況實(shí)時(shí)調(diào)整預(yù)算方案。最后，為了提高執(zhí)行者的積極性，企業(yè)也可以對(duì)預(yù)算執(zhí)行的好的部門、項(xiàng)目實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)措施。

（四）總結(jié)房地產(chǎn)預(yù)算管理理論，培養(yǎng)預(yù)算管理人才

基于房地產(chǎn)預(yù)算管理缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，缺乏同時(shí)具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識(shí)，宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)，數(shù)學(xué)及統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面知識(shí)的高能型人才的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結(jié)各方面經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)今時(shí)代形勢(shì)與政策，建立具有本行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算管理理論。同時(shí)為企業(yè)有潛力的預(yù)算編制人員提供深造的機(jī)會(huì)，提高其工作能力，同時(shí)高薪吸引高能型人才，并通過(guò)其通力合作制定出科學(xué)可行的預(yù)算編制。

三、結(jié)束語(yǔ)

多項(xiàng)目條件下的預(yù)算管理是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化的必由之路，通過(guò)預(yù)算管理使企業(yè)人、物、資得到宏觀整合，合理配置，也使企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)更為顯著。但在行業(yè)模式的轉(zhuǎn)型過(guò)程中遇到的問(wèn)題勢(shì)必不僅僅這些，企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，設(shè)法解決，不能規(guī)避的問(wèn)題堅(jiān)決不能逃避。

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