我國高房價成因分析及改善對策思考

劉占輝

中圖分類號：F293.3 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2016）08-000-03

摘要近年來，我國房價持續(xù)攀升，引起了民眾的困惑和不安，對經(jīng)濟和社會造成了一定的危害.造成我國房價畸高的原因不僅因基本供需矛盾的存在，更有公共政策缺陷和中介機構(gòu)推波助瀾的影響。本文希冀在分析探討我國高房價成因的基礎(chǔ)上為抑制高房價提出一些改善建議。

關(guān)鍵詞高房價 供需矛盾 土地財政 房產(chǎn)稅 信息不對稱

近年來，我國房價迅速攀升，成為學(xué)界和社會公眾熱議的話題。高房價在給開發(fā)商、地方政府和部分房產(chǎn)擁有者帶來巨額財富的同時，也使普通民眾“望房興嘆”。高房價下，居民的消費能力被透支，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)被扭曲，社會貧富差距進一步擴大，同時也對社會創(chuàng)造力造成了破壞，對經(jīng)濟和社會造成了一定的危害。

一、我國高房價的成因分析

（一）供需矛盾

房價的上漲是多因素共同作用的結(jié)果，供需矛盾的存在是房價上漲的主導(dǎo)因素.首先，從需求的角度來看，消費性需求和投機性需求同時推動了居民對于住房需求的上漲。

1.消費性需求。在我國實施房改之前，盡管居民對于住房的有強烈的需求，但商品房開發(fā)市場處于萌芽狀態(tài)，城市居民的住房很大程度上只能依靠國家分配，住宅消費性需求在國家分配的行政限制下處于被抑制的狀態(tài)。但自從實施住房改革之后，居民住房需求從國家分配轉(zhuǎn)為依靠市場解決，原先被抑制的住宅消費性需求在短時間內(nèi)大量釋放出來，再加上我國近年來城市化進程不斷加快，限制人口流動因素減少，大量人口涌向大中城市，導(dǎo)致城市住房市場需求“洪峰”涌現(xiàn)，并且受我國人口基數(shù)龐大的因素影響這股“需求洪峰”仍將持續(xù)很長一段時間。

此外，我國新一代青年的住房觀念改變對住宅消費性需求的增加也有很大影響。新一代青年對于生活質(zhì)量有更高的追求，希望改變以往與長輩共居的生活習(xí)慣，有自己獨立的生活空間，在一定程度上也增加了購房的需求。

2.投資投機性需求。由于房產(chǎn)所附著的土地具有不可再生性，使其不僅可以滿足居住需求，也具有投資的價值。在我國，對于投資者特別是中小投資者來說，傳統(tǒng)投資渠道往往局限于銀行，基金和保險公司等金融機構(gòu)，投資渠道狹窄，產(chǎn)品單一，投資回報較低，加之近年來我國面臨著通脹的壓力，導(dǎo)致投資者紛紛把資金投入房地產(chǎn)，把房產(chǎn)視為投資保值的理想載體。房地產(chǎn)旺盛的投資需求與消費性需求疊加，激化了房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求和房價的持續(xù)上漲，而房價不斷上漲的態(tài)勢反過來堅定了投資者利用房產(chǎn)保值增值的信心，誘使更多的投資者投資房產(chǎn)。

3.投資需求和房價上漲相互推動，形成了“惡性循環(huán)”。

從供給的角度來看，與其他商品相比，土地特殊性表現(xiàn)在其具有稀缺性和不可再生性。在我國，盡管土地面積居于世界前列，但一方面，我國地形復(fù)雜，加之我國為了確保糧食自給安全，對于可利用土地最大來源的耕地劃定了紅線進行嚴格的保護，實際上可供開發(fā)利用的土地稀缺，另一方面，我國人口眾多，人均可分配面積較少。伴隨城市化的推進和經(jīng)濟發(fā)展，土地需求不斷增加，而與此相對土地雖能被不斷開發(fā)利用滿足需求，但土地?zé)o法被創(chuàng)造。

除了自然條件和人口等因素的影響外，造成我國土地供給緊張的另一個重要原因就在于我國對于土地供應(yīng)的行政控制。我國法律規(guī)定，只有國有土地的使用權(quán)，才能被用于商品房的開發(fā)。政府壟斷了我國土地的供給，在農(nóng)村集體土地等轉(zhuǎn)化為國有土地并投放市場的過程中，政府的低效率或者是對于土地供應(yīng)規(guī)模和速度的有意控制，都可能在一定程度上影響土地的供給速度和規(guī)模。

土地特性和自然條件決定了土地的供給是缺乏彈性的，而行政控制將土地供給缺乏彈性的影響進一步放大，導(dǎo)致了土地供給無法滿足房地產(chǎn)需求增長的速度。

（二）公共政策缺陷

1.土地財政。1994年中央政府啟動了分稅制改革，改革使得原本由地方收取的大量稅收收入收歸中央。然而失去稅收收入的地方政府的事權(quán)不僅沒有減少，反而在一定程度上有所增加，為了平衡財政收支，想方設(shè)法增加本級政府的收入成為了地方政府的緊迫之需。無疑，“地方財政”使瀕臨困境中的地方政府看到了一線曙光，成為了地方政府的“救命稻草”。由此，產(chǎn)生了主要依靠出讓土地使用權(quán)來增加本級政府財政收入和維持財政支出的“土地財政”。

如果說分稅制改革是“土地財政”產(chǎn)生的外在因素，那么政府對于土地的壟斷供應(yīng)就是“土地財政”的內(nèi)因支撐。前已述及，我國法律規(guī)定，只有國有土地的使用權(quán)，才能進入土地一級市場有償轉(zhuǎn)讓，才能被用于房地產(chǎn)開發(fā)，我國農(nóng)村集體土地要轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，必須先經(jīng)過國家征收征用轉(zhuǎn)化為國有土地，然后再由政府通過“招、拍、掛”的方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。簡單來說，政府是土地資源的收購方，也是土地銷售的組織者，更是土地規(guī)則的制定者。在這樣一種壟斷機制下，政府作為利益相關(guān)方，具有了獲取最大利益的沖動。一方面，政府以盡可能低的價格將農(nóng)村集體土地征收征用，通過控制土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，造成供給小于需求的情況，另一方面，利用“招、拍、掛”這一價高者得的方式，推動開發(fā)商競爭推高土地價格。巨大的剪刀差刺激著地方政府的囤地賣地沖動，并想盡辦法推動地價的持續(xù)上漲。地價是房價的重要構(gòu)成，持續(xù)上漲的地價最終被轉(zhuǎn)嫁到購房居民的身上，而地方政府成為了地價上漲的最大受益者。

2.稅收。除地價外，政府征收的各種稅收和規(guī)費也是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的重要部分。政府稅收的征收對象既包括房地產(chǎn)開發(fā)商，也包括購房者。

對于房地產(chǎn)商征收的稅費品種繁多，包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市建設(shè)配套費、人防費、煤氣水電增容費等等。政府對于開發(fā)商征收的各類稅費毫無疑問最終將轉(zhuǎn)移到了房價上，勢必推高了房價，加重購房者的負擔(dān)。

而針對政府對于購房者征收稅費對房價的影響，理論界和實務(wù)界看法不一。有人認為，政府對購房者征收稅費可以起到抑制房價的作用，且現(xiàn)實中政府出臺針對購房者的征稅規(guī)定時，也提出是出于抑制投機，穩(wěn)定房價的目的。然而針對購房者征稅真能起到抑制房價上漲的目的嗎？筆者在這以最近熱議的房產(chǎn)稅為例，闡明自己的觀點。

2010年，我國首次提出“逐步推廣房產(chǎn)稅改革”，盡管到目前為止，我國房產(chǎn)稅尚未全面落地開征，但不少人對于房產(chǎn)稅在抑制房價上漲的作用方面寄予厚望。誠然，房產(chǎn)稅的開征能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的供求起到一定的調(diào)解作用，特別是調(diào)節(jié)房產(chǎn)的投資投機需求。從表面上看，房產(chǎn)稅增加了投資者持有房產(chǎn)的成本，會導(dǎo)致投資者或放棄投資的打算，或拋售或出租所持的房產(chǎn)，當投資需求減少，房價也相應(yīng)穩(wěn)定或下降。但這一推理成立與否還需要受到市場供求狀況和稅率高低的影響。在市場供求狀況方面，當市場需求遠大于市場供給時，即便存在房產(chǎn)稅甚至房產(chǎn)稅較高，由于處于賣方市場，投資購房者依舊能夠?qū)⒎慨a(chǎn)稅部分轉(zhuǎn)嫁給購房者，此時房產(chǎn)稅的存在只能進一步推高房價，抑制房價更無從談起。在稅率方面，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)力度還取決于房產(chǎn)稅率的高低，稅率高調(diào)節(jié)力度就大，反之力度就小。然而就目前試點征收房產(chǎn)稅的城市來看，房產(chǎn)稅稅率都較低，如上海僅為0.4%-0.6%，遠低于近年來上海房價的上漲幅度，對于投資需求的影響微乎其微。即便將來大幅度提高稅率，由于可能存在房產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，稅率提高反而可能大大抬高房價，加重購房者的負擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)等中介機構(gòu)的推波助瀾

市場上一直有人質(zhì)疑中介機構(gòu)在房價高漲中起到了重要的推動作用，但中介機構(gòu)利用網(wǎng)絡(luò)和媒體為自己辯白的事例也不在少數(shù)。中介機構(gòu)為自身辯解的理由無在乎是決定價格的是市場供求關(guān)系，政策和經(jīng)濟基本面等，中介機構(gòu)只是提供交易撮合服務(wù)。誠然，中介結(jié)構(gòu)的辯解理由是房價上漲的主導(dǎo)因素，但不能忽視的是當市場出現(xiàn)信息不對稱時，價格同樣可以被嚴重扭曲。

伴隨著中介機構(gòu)專業(yè)化，許多城市特別是大中城市中介機構(gòu)覆蓋范圍不斷擴大，遍布城市的住宅區(qū)，部分地區(qū)甚至可以見到“三步一崗、五步一哨”的場景，中介逐漸掌握了大量的房產(chǎn)信息和客戶資源，依賴中介買賣房產(chǎn)已然成為了慣例。然而作為買賣雙方的信息中介，中介機構(gòu)完全可以通過利用雙方的信息不對稱掩藏真實信息，傳播虛假信息以影響雙方的交易心理和交易行為，扭曲市場價格。實際操作中，中介往往對房價快速上漲的事實加以渲染和散布，雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍，甚至慫恿賣方提高賣價，利用購房者買漲不買跌的心理促成房產(chǎn)交易。尤其當市場處于供不應(yīng)求狀況時，中介行為的效果會被成倍放大，賣方的心理預(yù)期會被迅速拉高，要求漲價賣出的欲望更加強烈，而買方則變得麻木，更易于接受畸高的房價。

除了利用信息不對稱扭曲市場價格外，中介機構(gòu)利用自買自賣轉(zhuǎn)按揭，為客戶提供場外配資等行為也直接推動了房價的飆升。前段時間，“首付貸”等金融產(chǎn)品遭監(jiān)管機構(gòu)緊急叫停和上海鏈家事件正好說明了監(jiān)管機構(gòu)對于中介機構(gòu)這一行為的關(guān)注和擔(dān)憂。

三、抑制我國高房價的建議

（一）增加供給，抑制投資需求

既然供需矛盾是產(chǎn)生高房價的主導(dǎo)因素，那么增加供給就應(yīng)該是解決問題的關(guān)鍵。

首先，應(yīng)該在保證國家糧食安全，嚴守耕地紅線的前提下，有序增加土地供給的規(guī)模和速度。其次，提高土地利用率，制定嚴格的土地利用標準，限制高檔住宅和別墅等土地利用率較低的房地產(chǎn)開發(fā)。再次，開通個人建房和合作建房的政策渠道，打破開發(fā)商建房的壟斷，嚴厲打擊開發(fā)商捂盤囤地的行為。

增加供給是抑制高房價的根本之策，然而增加供給不可能一蹴而就，是一個較長期的過程，那么希望在當前就能穩(wěn)定抑制房價時就須把著力點側(cè)重于抑制投機需求。同時對于抑制投機需求的政策選擇不應(yīng)當一刀切，而需根據(jù)市場供需情況做出選擇。筆者認為，當市場供不應(yīng)求且失衡嚴重時，應(yīng)避免使用稅收等調(diào)節(jié)手段，防止賣方利用買方的剛性需求將稅收轉(zhuǎn)嫁給購房者，而宜選擇資格限購等硬性措施；而當市場供求失衡不明顯時，使用稅收等調(diào)節(jié)手段，既能抑制投機也能通過稅收重新調(diào)節(jié)分配社會財富。

（二）改變地方政府依賴“土地財政”的局面

要改變地方政府依賴“土地財政”的局面，筆者認為需要從財政支出和財政收入兩方面解決做改革。

從財政支出來看，需要清晰界定地方政府事權(quán)，建立與其事權(quán)相應(yīng)的有為財政。在界定地方政府事權(quán)上，一方面明確政府與市場的邊界，搞清政府的職能定位。應(yīng)該由政府承擔(dān)的事權(quán)不推卸，而對于可以由市場機制解決的問題，要逐步從財政的支出范圍中剝離出來，不大包大攬；另一方面，對地方政府和中央政府的事權(quán)也做明確劃分，將地方財政支出范圍界定在諸如地方行政、文化以及經(jīng)濟等區(qū)域性公共服務(wù)上，使地方政府“有所為，有所不為”，以期達到地方事權(quán)和財政的統(tǒng)一。

從財政收入看，要解決地方政府在改變依賴土地收入后如何保障財政收入的問題。一方面，可以從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出發(fā)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，利用有限的土地資源發(fā)展有競爭力的新型產(chǎn)業(yè)，增加稅收，減少對土地稅收的依賴；另一方面，要適時開發(fā)既能保障地方政府穩(wěn)定財政收入，又能抑制投機穩(wěn)定房價的新稅種，同時在嚴格控制風(fēng)險的情況下允許地方政府擁有發(fā)行有限債券的權(quán)力。

（三）加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管

目前，我國房產(chǎn)中介機構(gòu)規(guī)模龐大，從業(yè)人數(shù)眾多，據(jù)住建部提供的數(shù)據(jù)，目前全國房產(chǎn)中介數(shù)量有6萬家之多，且其規(guī)模還在不斷增長中。與之相對，我國對于中介結(jié)構(gòu)監(jiān)管政策幾乎還是一片空白，對于房產(chǎn)中介機構(gòu)惡意推高房價無法進行有效監(jiān)控和處罰。這也導(dǎo)致了房產(chǎn)中介機構(gòu)在推高房價時有恃無恐。

規(guī)范中介機構(gòu)行為，需要從幾方面入手。首先，是為房產(chǎn)中介制定行業(yè)標準，嚴格準入制度，淘汰一批資質(zhì)過低的中介機構(gòu)，使這個行業(yè)能在符合一定標準的“起跑線”上展開競爭。其次，嚴格控制各房產(chǎn)中介規(guī)模，對于房產(chǎn)中介之間的兼并和收購嚴格審批，防止中介機構(gòu)形成壟斷。再次，制定旨在防止中介機構(gòu)發(fā)布虛假高房價信息和市場炒作行為的法律法規(guī)，明確監(jiān)管措施，提高中介機構(gòu)違法成本。

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