土地資源配置對房地產(chǎn)市場的影響研究

【摘要】由于城市土地資源的稀缺，土地資源的利用對于房地產(chǎn)市場的影響很明顯。用土地資源配置作為調節(jié)手段，可保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)協(xié)調的發(fā)展。本文通過探討土地資源配置要素，房地產(chǎn)市場的運營狀況，希望找到更為合理和有效的方式分配土地資源，從而對發(fā)展房地產(chǎn)市場起到幫助作用。

【關鍵詞】土地資源配置 房地產(chǎn)市場 土地資源配置要素 房地產(chǎn)市場運營狀況

一、前言

由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體，因此它們共同促進城市發(fā)展和經(jīng)濟進步。而且房地產(chǎn)市場是國民經(jīng)濟的重要組成部分，深入人民生活當中，與他們的生活密切相關。房地產(chǎn)市場不僅關系到的國民經(jīng)濟是否持續(xù)健康的發(fā)展，更具有支柱性作用，它的微小波動，都可能導致國民經(jīng)濟巨大的波動。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產(chǎn)市場的運行。合理的規(guī)劃利用土地，執(zhí)行完善的管理機制，可以更好的控制土地供給總量，調整土地供應結構。

二、土地資源配置要素

土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度，進行不同的分類，目前主要是通過土地利用的總體數(shù)量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發(fā)的時間，這些方面進行分類。并且通過考察房地產(chǎn)市場中商品房用地，土地儲備數(shù)量，供應時機，供應結構等基本要素來進行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲備是指通過合理合法合規(guī)的收購獲得的土地，這是經(jīng)過地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應則是按照經(jīng)濟的的發(fā)展，城市的發(fā)展，在需要一定數(shù)目的土地時，政府所確定的可供應的土地數(shù)量。土地儲備數(shù)量是指可調配的總數(shù)量。土地供應時機則是政府根據(jù)市場需求投入到市場中所需要的供應土地的時間。

三、房地產(chǎn)市場運營現(xiàn)況

我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀建國初期，我國就實行了土地公有政策，通過國家政府依法調控和轉讓土地，進而進行住宅制度改革，形成了目前的房地產(chǎn)市場。目前我國的土地市場仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問題，有些地區(qū)違法出讓土地，有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃，在用地結構上，供給結構極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時，國家的土地規(guī)劃法律不完善，調控機制不均衡，導致了各地房地產(chǎn)市場很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動導致的交易價格波動，從而影響房地產(chǎn)市場，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場的均衡運作，同時有利于城市和經(jīng)濟的發(fā)展。

目前我國的土地制度主要分為三部分，土地收購、儲備和供應三個環(huán)節(jié)?；径际峭ㄟ^招標、拍賣、掛牌使用權的用地方式進行分配供應。這樣的一種市場供應方式，本是我國政府希望盡可能的減少國有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達到目的的同時，也給整個市場帶來了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見，土地資源對于房地產(chǎn)市場的影響有利也有弊，只有合理的調配資源配置，才能對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化，土地供應面積也發(fā)生了變化。當前我國的土地供應主要來自于征用農(nóng)用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會終結，土地是農(nóng)民的根源，不可能無止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價格不斷攀升，說明需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，這嚴重影響著未來的房地產(chǎn)市場。由此可見，合理的調配土地資源配置是十分重要的。

四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場調控中的作用

目前，我國以合理的土地規(guī)劃和土地供應這種市場調控手段，調節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應，進而影響著整個市場的供應結構。通過引入供給，規(guī)劃，儲備數(shù)量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調控房地產(chǎn)市場。目前，這種種影響著房地產(chǎn)市場行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過增加土地稅，土地成本的提高，進而提升房價；通過提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過增加流轉稅，減少土地供應量。此外，還有通過銀行放款給房地產(chǎn)開發(fā)商，放寬了土地抵押貸款，使房地產(chǎn)開發(fā)量減少；降低貸款利息，促進房屋銷售。無論從供方，還是需方，通過土地資源配置政策，都在影響了房地產(chǎn)市場。目前土地資源配置政策主要是通過三個方面影響房地產(chǎn)市場的，一是對房地產(chǎn)的供應結構調控，二是對房價波動進行調控，三是對房地產(chǎn)的投資進行調控。

但是，由于房地產(chǎn)市場受到多方面的因素影響，不論是經(jīng)濟金融還是社會人文，都會起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調控中也只能起到少量作用，在真實購買和房價上，仍然心有余而力不足。

五、土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)市場的影響

通過前面土地資源政策在房地產(chǎn)調控中的作用分析可知：政策調控對我國房地產(chǎn)市場影響很大，屬于政策性市場。房地產(chǎn)市場的規(guī)劃在國外已經(jīng)相當成熟，通過稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進行市場調控。我國可借鑒國外成功的經(jīng)驗并結合我國國情，通過變動土地政策帶動土地交易，進而影響房地產(chǎn)市場。要想通過土地要素影響房地產(chǎn)市場，土地儲備的規(guī)模需要達到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲存土地要耗費的資金太大，還降低了土地的利用效率。

土地儲備規(guī)模的確定通過定期補充和預警監(jiān)控這兩種模型。定期補充一般儲存較長一段時間需要使用的土地，進而定期補充土地使用量。不許監(jiān)控，成本低，定期檢測即可，投資者能進行預期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應不長的土地供應周期，不適用于我國這樣的人口大國。預警監(jiān)控模型預先設定土地儲備的最低警戒線，低于警戒線時，開始著手準備土地。這一模型適合我國的土地資源情況。確定土地儲備規(guī)模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時間；還要考慮土地的儲存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點，進而通過土地儲備規(guī)模對房地產(chǎn)的市場進行調控。

六、結語

本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應，土地儲備，土地供應時機，土地儲備數(shù)量等，從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場運營情況探討了其重要作用。同時本文也從政策方面探討了土地資源配置對房地產(chǎn)市場具體的影響，經(jīng)過仔細分析研究，我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對于房地產(chǎn)市場是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。

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作者信息：陳超，男（1986-），漢族，湖北黃岡人，研究生，助教，研究方向：土地資源管理、土地規(guī)劃、房地產(chǎn)、高職教育。