房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理對策分析

刑愛萍

[摘要]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是企業(yè)經(jīng)營決策的重要依據(jù)，它直接影響產(chǎn)品的市場競爭力，并最終決定項(xiàng)目開發(fā)的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。文章主要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理對策進(jìn)行了分析探討，并提出成本管理對策，可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員提供合理的參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；項(xiàng)目特點(diǎn)；成本管理；管理對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630153

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中最基本、最主要的土地開發(fā)和房屋建設(shè)行為，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。它具有全面系統(tǒng)性、長期性、高風(fēng)險(xiǎn)性和高回報(bào)性等特點(diǎn)。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本管理，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，增加項(xiàng)目利潤最大化有著重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

（1）通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的對象是建筑物群或者是一些公共建筑，這需要大量的資金支撐，可見，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目屬于高投入的一項(xiàng)活動(dòng)。就拿普通的住宅小區(qū)來說，少說也要幾千萬元的資金，多則甚至達(dá)幾億。而且，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)流程涉及多個(gè)方面：投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地、施工、驗(yàn)收等。一般小規(guī)模的住宅區(qū)至少需要3年至4年，大規(guī)模的住宅區(qū)需要近10年或者更久。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資多，回報(bào)率高，許多商家及企業(yè)往往都會(huì)被其高投資、高回報(bào)率所吸引。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)遭受不確定性的市場競爭，企業(yè)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)自然也不小，會(huì)涉及：供求風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)共分為四個(gè)階段：策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和保修階段。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88%，而施工階段節(jié)約投資的可能性只有12%。按價(jià)值工程的理論來說，加大設(shè)計(jì)費(fèi)用的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10%的設(shè)計(jì)費(fèi)可以節(jié)約5%的總工程造價(jià)。很顯然，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅影響著建設(shè)費(fèi)用的多少還有建設(shè)工期的長短，而且還影響項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益。因而設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響最大?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)，可有效降低工程造價(jià)，也決定了公司開發(fā)項(xiàng)目的成敗。所以要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理，從而有效的控制工程的投資。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理對策

31加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的投資效益起到直接的影響作用，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從場地選擇，總平面布局規(guī)劃到平面形狀、層數(shù)、層高、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)以及到結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)和選擇都應(yīng)多種方案的比較和選擇，采用適當(dāng)?shù)姆治龇椒?、如價(jià)值分析方法，選用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的最佳設(shè)計(jì)方案并加以優(yōu)化。

32加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)階段的成本管理。

初步設(shè)計(jì)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司技術(shù)人員要認(rèn)真審查方案，比對分析，不宜過分依賴于設(shè)計(jì)方。這一階段十分重要，著重應(yīng)審查的是設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大限度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從“以人為本”作考慮。這兩點(diǎn)都是影響房屋銷售的主要因素，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價(jià)格的關(guān)注。二是經(jīng)濟(jì)性是否合理，比如建筑設(shè)計(jì)時(shí)可將功能分區(qū)相對集中，盡量避免不必要的裝飾及過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟(jì)實(shí)用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設(shè)計(jì)返工；對修改后的設(shè)計(jì)方案要重新進(jìn)行成本預(yù)算并再與目標(biāo)成本進(jìn)行對照，這樣做的目的是避免超預(yù)算設(shè)計(jì)。

33加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)階段審核工作。

初步設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)一經(jīng)確定，施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)該嚴(yán)格遵循。房地產(chǎn)公司技術(shù)人員應(yīng)對施工圖設(shè)計(jì)圖紙認(rèn)真審核，并與形成的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一一對照，一是審核施工圖的合理性和工藝技術(shù)的成熟性，避免在施工階段進(jìn)行重大變更，降低項(xiàng)目的一次性投入；二是審核施工圖設(shè)計(jì)的材料、設(shè)備的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，要注重各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品質(zhì)是否一致，是否經(jīng)濟(jì)合理；三是審核施工圖設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性，設(shè)計(jì)概算要翔實(shí)具體，避免因設(shè)計(jì)概算缺項(xiàng)漏項(xiàng)而增加變更成本。一旦施工圖設(shè)計(jì)成本超過目標(biāo)成本，必須認(rèn)真分析產(chǎn)生差異的主要原因及主要部位，對施工圖的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的修改，修改后的施工圖設(shè)計(jì)在下一階段具體實(shí)施。

34完善設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制。

擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，是設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵。公開、公平、公正的競爭，對設(shè)計(jì)單位起到鞭策的作用，設(shè)計(jì)單位為了贏得市場，必會(huì)以技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案參與競爭。從而提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，有效的控制項(xiàng)目成本。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制招標(biāo)文件時(shí)對項(xiàng)目的投資和功能要有明確的要求，要有合理的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法，設(shè)計(jì)單位投標(biāo)時(shí)也必須將方案和投資結(jié)合起來作為投標(biāo)文件的組成部分，中標(biāo)后可作為方案優(yōu)化的依據(jù)，供房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行參考。

4結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力具有重要的意義，因此，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)的控制過程，必須在設(shè)計(jì)、施工以及竣工銷售階段分別制定措施，才能確保控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對于提高投資效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展也具有重要的意義。

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