房地產企業(yè)財務管理風險與防范探析

鮑海平

[摘要]近年來，我國房地產業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經濟的支柱產業(yè)。其高額的投資回報，吸引了眾多投資商。由于投資大、開發(fā)周期長等特性，房地產企業(yè)存在財務管理的風險，如資產負債率過高、資金回籠較慢等，出現(xiàn)資不抵債等情況，制約了房地產企業(yè)的發(fā)展。文章通過對房地產企業(yè)存在的財務管理風險加以分析，提出了有關防范風險的建議。

[關鍵詞]房地產企業(yè)；財務管理；風險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625174

1引言

本文中的財務管理風險是指在企業(yè)投資、籌融資、運營等經營活動中，由于對資本管理不當而導致的財務收益與預期發(fā)生偏差，使企業(yè)蒙受損失的風險。主要包括：宏觀政策風險、融資風險、還貸風險，以及運營環(huán)節(jié)的資金鏈斷裂等風險。本文從房地產企業(yè)的特性、風險的概念、種類和形成的原因等方面加以分析，給出了防范房地產企業(yè)財務管理風險的建議。

2房地產企業(yè)特性與財務管理風險

21房地產企業(yè)特性

211受宏觀政策影響較大

房地產業(yè)的發(fā)展離不開政府的宏觀政策引導，政府常以房地產稅收、貸款利率、限購限貸等政策調控引導房地產業(yè)避免過快或過慢發(fā)展。如貸款利率的調增或調減會迅速影響到消費者和投資者的需求；稅負的增減也極大地影響消費者的投資興趣；未來不動產登記、房產稅的征收將作為房地產調控的長效機制發(fā)揮作用。

212屬資金密集型企業(yè)

房地產業(yè)是典型的資金密集型產業(yè)，具有資金投入大、生產周期長、資本回收慢等特點。一個開發(fā)項目從投資拿地、籌資建設、銷售回款等環(huán)節(jié)，均需要環(huán)環(huán)相扣，否則極易產生資金鏈斷裂的風險。萬科、萬達等一流房地產企業(yè)開發(fā)模式已經非常成熟，最快有在拿地半年內實現(xiàn)開盤銷售、一年半可交付使用的，而其他多數(shù)房地產企業(yè)開發(fā)周期大約在2年或2年以上，開發(fā)周期長、資金需求大，對于房企來說財務管理存在許多不確定的風險。

22房地產企業(yè)財務管理風險

221房地產企業(yè)財務管理風險的概念

房地產企業(yè)財務管理風險，主要分為宏觀政策風險和管理、技術風險，這些風險會導致企業(yè)的實際財務收益與預期產生偏離，使企業(yè)蒙受經濟損失，對企業(yè)持續(xù)發(fā)展造成重大影響。外部的宏觀政策風險對房地產企業(yè)本身而言是不可控制的，企業(yè)只能通過積極預測市場動態(tài)，做好應對。對于企業(yè)的內部管理和技術風險，是可以通過企業(yè)加強內部管理、加強風險防范等一系列措施來有效規(guī)避的。

222房地產企業(yè)發(fā)生財務管理風險的種類

筆者認為房地產企業(yè)的財務管理風險一般有以下幾種。

（1）融資風險。房地產企業(yè)一般以自有資本金取得土地款，在建設期以在建工程抵押取得貸款，在銷售期獲取客戶首付款及按揭貸款。而銀行貸款和按揭貸款均需要房地產企業(yè)五證齊全、工程達到一定進度后才能辦理。一些中小房地產企業(yè)由于自有資金不足，即使有較好的項目，也得不到好的收益，一方面支付了土地款，資金被長時間占壓，另一方面新的資金籌集不到，開發(fā)項目遲遲不能有序進展，形成了融資風險，最后往往是轉讓項目，或落入被大地產商收購的境地。

（2）還貸風險。有關調查顯示，我國大部分房地產企業(yè)都是借雞下蛋，普遍負債累累，少有企業(yè)的負債會低于60%，有相當一部分企業(yè)的資產負債率高于70%，甚至高于80%。而且，同一企業(yè)中存在不同項目之間拆借資金的情況，三角債、資不抵債的情況較為嚴重，一旦企業(yè)之前的拆借資金難以回收，企業(yè)將不得不面臨資金鏈斷裂的后果，即會產生還貸風險，這對企業(yè)將是最沉重的打擊。

（3）日常資金管理風險。有些上市房地產企業(yè)通過資產證券化、增發(fā)股票、發(fā)行公司債等方式在金融市場上進行融資，降低了融資成本、調整了融資結構，然而如果缺乏有效的資金管理，以及內部管控機制，如未按照預算執(zhí)行、拖延開發(fā)周期、未形成有效的成本控制體系等，造成了日常運營期間的財務管理等風險，也會使企業(yè)蒙受損失。

223房地產企業(yè)發(fā)生財務管理風險的原因

（1）投資市場分析不到位、預算管理不夠嚴謹。自2010年至今，房地產業(yè)逐漸從“黃金時代”進入“白銀時代”，房地產行業(yè)的利潤率也已逐漸接近社會平均利潤率，房地產暴利時代不復存在，取而代之的是精細化管理。房地產開發(fā)前期可行性分析不客觀、工程投資回報測算缺失、預算管理制度不完善等，都會造成各種財務損失。

（2）資產負債率過高、利潤減少經營風險增大。房地產企業(yè)并不是籌集到資金就能掙錢，有些房地產企業(yè)的負債率遠遠高于其自有資金或資產，高額的負債使企業(yè)的經營陷于被動局面，甚至無法持續(xù)經營。同時，高額的負債也意味著高額的借款利息，利息作為融資成本擠占了企業(yè)的利潤空間，有的房地產企業(yè)最后算算賬，就是給國家交了稅、給銀行支付了貸款利息，利潤幾乎沒有剩下多少。另外，金融機構為了擴大自己的業(yè)務量，會不斷地降低標準貸款給房地產企業(yè)，這樣就加劇了債務的累加，形成惡性循環(huán)，如果出現(xiàn)次貸危機，將對我國經濟造成不可估量的損失。

（3）內部控制不完善、財務管理成本增加。房地產企業(yè)在開發(fā)運營過程中，會遇到各種問題，如果內部控制制度不完善，會在各開發(fā)環(huán)節(jié)產生相互推諉、扯皮的現(xiàn)象，容易造成施工期和銷售期不能良好的銜接、資金流轉不暢，最終導致開發(fā)周期拖延。由于內部控制制度不完善，不僅增加了財務利息成本支出，還會增加諸如人工成本、設計規(guī)劃修改及變更成本、資金的時間價值等成本。在房地產開發(fā)過程中，內部控制和財務管理控制水平，都是隱性的成本構成項目。如果各環(huán)節(jié)能夠良好銜接，資金能夠按時到位、財務能夠按照進度和合同及時付款、合理控制成本等，開發(fā)周期、開發(fā)成本才可能按照預期和預算執(zhí)行；反之，財務管理成本會相應增加，發(fā)生隱性或間接的財務管理成本支出。因此，房地產開發(fā)企業(yè)要不斷完善各項內部控制制度，不斷提高財務人員日常管理資金的水平，才能有效防控財務管理的風險。

3防范房地產企業(yè)財務管理風險的建議

31提高對財務管理風險的認識程度

房地產企業(yè)投資應根據(jù)自身資金狀況和融資能力，在進行充分的國家政策研究、市場調研和分析基礎上才能開展，從源頭控制風險，做好一切風險控制準備，如控制資產負債率在合理的范圍內，合理規(guī)劃資金結構，分散風險，對潛在財務風險和危機提前做好相應的應急預案和解決措施等，只有高度重視，提高風險防范意識，才能防患于未然。

32強化預算管理，完善成本控制體系

房地產企業(yè)應嚴格按照預算管理進行開發(fā)，以效益為前提，總結和完善各施工工藝過程中的成本控制，在保證施工質量的基礎上規(guī)范各成本支出標準，完善成本控制體系，綜合考慮開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)的銜接，嚴格按照預算執(zhí)行，杜絕各種跑冒滴漏，才能確保按照預算執(zhí)行，獲取理想的經營利潤。

33完善內部管控機制，提高財務管理水平

房地產企業(yè)的開發(fā)過程涉及巨大的資金量，一旦出現(xiàn)風險將關系到整個企業(yè)的生存。所以做好資金管理是房地產企業(yè)首要解決的問題。首先要完善內部控制制度，建立健全考核機制，提高從業(yè)人員的責任感和積極性，加強各環(huán)節(jié)銜接力度，保證資金暢通的流動性，增收節(jié)支、節(jié)費增效，從細節(jié)把握資金處理，提高企業(yè)資金的利用效率，從而良好的運用好有限的資金。同時，還應提高房地產企業(yè)管理人員的綜合素質，建立濃厚的學習機制和學習氛圍，通過不斷加強理論和技術學習，積累各種寶貴的實踐經驗，才能不斷為房地產企業(yè)提高贏利能力、提升管控水平，最終實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展增加砝碼。

4結論

房地產企業(yè)由于自身存在投資大、開發(fā)周期長、資金回收慢等特性，并且容易受到宏觀政策等影響，在籌資、融資、日常經營中均存在財務管理的風險，只有從各方面加強風險防控意識、完善各項內部管控機制和成本預算管理體系，才能有效規(guī)避風險，實現(xiàn)房地產企業(yè)健康發(fā)展的目標。

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