新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

[摘要]新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)該何去何從成為企業(yè)與理論研究關(guān)注的重點(diǎn)課題。文章主要是基于新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的對(duì)比分析，進(jìn)而剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響與推動(dòng)作用，在此基礎(chǔ)上全面的揭示出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的非理性行為。文章的結(jié)論對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展具有重要意義，同時(shí)也期望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的決策有所助益。

[關(guān)鍵詞]新經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；非理性行為

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625173

1傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與新經(jīng)濟(jì)的區(qū)別

談到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，就會(huì)談到當(dāng)下的背景，即新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，但是何為新經(jīng)濟(jì)？它與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)有什么區(qū)別呢？新經(jīng)濟(jì)有著許多明顯的特征，例如電子商務(wù)和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化，這也是與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)明顯的區(qū)別，其中電子商務(wù)特征就是包含購物的移動(dòng)化及線上線下相結(jié)合的購物習(xí)慣在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)+，社會(huì)網(wǎng)絡(luò)化特征主要表現(xiàn)在對(duì)信息獲取和信息處理方面的便捷性。除此之外，新經(jīng)濟(jì)還具有資本運(yùn)作、政府過去長期面臨的通貨膨脹壓力得以消除、物價(jià)增幅保持在最低水平等特征。與新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相比，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的階段性特征更加明顯，例如資金投入量大與生產(chǎn)周期長，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)是非常重要的，資金的投入具有連鎖效應(yīng)，在生產(chǎn)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常會(huì)發(fā)生巨大變化，因此具有更大的不確定性。而新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化，資金的周轉(zhuǎn)速度更快。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響分析

21房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國固定資產(chǎn)投資增長的持續(xù)動(dòng)力

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的分析，最先要談的是它對(duì)我國固定資產(chǎn)投資增長的重要作用。首先固定資產(chǎn)投資主要包括三部分，分別是農(nóng)村住戶固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和500萬元以上的建設(shè)項(xiàng)目投資，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用很明顯主要作用于房地產(chǎn)開發(fā)投資部分。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《國家統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度》顯示，自從2000年以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國家固定資產(chǎn)投資的占比均在151%以上，2010年以后均在192%以上，而且這樣的比重在持續(xù)的增長。據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率均達(dá)到15%以上，其中2010年與2011年達(dá)到頂峰，高達(dá)225%和226%，這在一定程度上說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用。其次就房地產(chǎn)投資而言，90年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的貢獻(xiàn)率就持續(xù)增長，據(jù)吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院2015年預(yù)測(cè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資仍然會(huì)保持在17%～18%，這對(duì)于我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展意義重大?？傊?，在分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響時(shí)，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長的影響分析是非常必要的。

22房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國消費(fèi)增長的持續(xù)動(dòng)力

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國消費(fèi)增長具有重要影響。首先我國的經(jīng)濟(jì)增長方式由投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)拉動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)刺激我國消費(fèi)需求具有重大作用，一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)動(dòng)力，另一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也是相關(guān)消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的供給動(dòng)力。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)與它相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，其中家具產(chǎn)業(yè)、房屋中介產(chǎn)業(yè)、家電產(chǎn)業(yè)以及建筑材料產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下逐漸呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)，這在一定程度上刺激了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求?？傊?，在分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的重要影響時(shí)，對(duì)消費(fèi)增長的影響分析是其中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。

23房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國生產(chǎn)、就業(yè)的重要影響分析

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國生產(chǎn)具有舉足輕重的作用，一方面正如以上所述，它的發(fā)展與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系，另一方面房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)包括許多部分，每個(gè)部分都具有其獨(dú)特的功能與性質(zhì)，而且其在規(guī)模方面有所差異。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)方面具有顯著作用，同時(shí)，我國的房地產(chǎn)發(fā)展水平是評(píng)價(jià)我國的居民消費(fèi)水平的主要參考依據(jù)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國就業(yè)水平也是具有很大影響的，一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠增加我國的就業(yè)崗位，另一方面房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，這也為就業(yè)方面的改善發(fā)揮了一定的作用?？傊?，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國生產(chǎn)、就業(yè)的影響分析是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響分析的重要組成部分。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為

31高資產(chǎn)負(fù)債率與高空置率下的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張現(xiàn)象

高資產(chǎn)負(fù)債率與高空置率下的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張現(xiàn)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的非理性行為的典型之一。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近年來的持續(xù)繁榮使各行業(yè)的企業(yè)都看到了“商機(jī)”，而且其投資渠道單一性，政府對(duì)資本準(zhǔn)入的規(guī)定放寬等，使大量資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，原本占房地產(chǎn)市場(chǎng)比例較大的資金不足的小型企業(yè)積累了高負(fù)債率。根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)顯示，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)債率已經(jīng)超過60%，而且還在增長。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤吸引了眾多企業(yè)的投資，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，一方面房?jī)r(jià)在持續(xù)增長，很多居民買不起，另一方面國家鼓勵(lì)建筑刺激經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致房屋供給量大于需求量，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高空置率。最后在房地產(chǎn)市場(chǎng)的高負(fù)債率與高空置率背景下，各行業(yè)仍然只看到房地產(chǎn)市場(chǎng)較其他行業(yè)相比之下的高利潤，紛紛進(jìn)行建筑投資，盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了很多專家所說的“房地產(chǎn)泡沫化”，但是這種盲目擴(kuò)張是不是“泡沫”，抑或是經(jīng)濟(jì)放緩大背景下的產(chǎn)能結(jié)果，至今仍然未有一致的結(jié)論?？傊?，高資產(chǎn)負(fù)債率與高空置率下的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張現(xiàn)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前存在的典型非理性行為。

32違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的地產(chǎn)供需關(guān)系

違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的地產(chǎn)供需關(guān)系也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中存在的較嚴(yán)重的非理性行為?？v觀以往很多關(guān)于房地產(chǎn)研究的文獻(xiàn)，地產(chǎn)與市場(chǎng)的關(guān)系一直是關(guān)注的熱點(diǎn)。首先，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府只是一味地出讓土地以刺激地方經(jīng)濟(jì)的增長，當(dāng)然這樣的直接結(jié)果就是房?jī)r(jià)的攀升，這也嚴(yán)重地違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，政府過多干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自由供給均衡。其次，政府與房地產(chǎn)企業(yè)都沒有認(rèn)清土地不是商品，雖然受市場(chǎng)的供給關(guān)系影響，但絕不取決于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，而是取決于投資收益率。但是在我國政府只是認(rèn)為地價(jià)高對(duì)政府收益則會(huì)大，其實(shí)恰恰相反，地價(jià)高只會(huì)約束消費(fèi)，導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。最后，城市規(guī)劃嚴(yán)重違背市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，城市規(guī)劃就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化挑戰(zhàn)的代表，以優(yōu)越的公共設(shè)施吸引居民的被迫遷移，這就是典型的“以供定需”，或者美名為“筑巢引鳳”，這樣的情境使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及土地交換嚴(yán)重違反了市場(chǎng)供需關(guān)系規(guī)律，這也是房地產(chǎn)發(fā)展過程中的又一非理性行為。

33房產(chǎn)遠(yuǎn)離市場(chǎng)化，面臨嚴(yán)重金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)遠(yuǎn)離市場(chǎng)化，面臨嚴(yán)重金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的第三種非理性行為，這與第一種、第二種非理性行為有所相似，但卻是以上兩種的結(jié)合。首先房地產(chǎn)遠(yuǎn)離市場(chǎng)化，一方面是指以上所述的地價(jià)的制定，另一方面則是指房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)脫離市場(chǎng)化，政府采用高價(jià)競(jìng)標(biāo)，誤導(dǎo)經(jīng)營方向，一味地追求城市的高消費(fèi)、高技術(shù)的產(chǎn)業(yè)層次結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂。其次房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，這是上述第一種非理性行為的更深層的思考，高負(fù)債率是其本質(zhì)，而虛假的需求信息才是其表象，高空置率與高負(fù)債率相結(jié)合必然導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻ㄖ顿Y者很可能是民間資本和銀行，這很可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)。因此，房產(chǎn)遠(yuǎn)離市場(chǎng)化、面臨嚴(yán)重金融風(fēng)險(xiǎn)是以上兩種非理性行為的更深層的結(jié)果，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的更加危險(xiǎn)的非理性行為。

4結(jié)論

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響意義重大，但是在其作用的背后，我們必須鎮(zhèn)靜的思考這樣的繁榮背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所顯露的脫離市場(chǎng)及高負(fù)債率的弊端使當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)著前所未有的“潰敗”風(fēng)險(xiǎn)。本文在新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)對(duì)比的基礎(chǔ)上，著重總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響與其存在的非理性行為，同時(shí)也希望為房地產(chǎn)企業(yè)的正確決策和行為糾正有所幫助。

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