房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難與優(yōu)化路徑

李國(guó)梅

摘要：隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各種房地產(chǎn)建筑物的數(shù)量不斷增多，成本控制任務(wù)日漸繁重。企業(yè)要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，必須重視項(xiàng)目成本全過(guò)程的構(gòu)成和控制。基于此，文章分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成的特點(diǎn)和成本控制的現(xiàn)實(shí)困難，進(jìn)一步探討了成本控制的優(yōu)化路徑，以構(gòu)筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展助力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本構(gòu)成；成本控制

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，尤其是對(duì)土地市場(chǎng)做了較大的整頓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)必須根據(jù)市場(chǎng)規(guī)范來(lái)獲得。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境和愈發(fā)復(fù)雜的投資環(huán)境，因此有必要改變傳統(tǒng)的成本理念，優(yōu)化資金利用，加強(qiáng)成本控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成和特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在商品開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，具體包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、前期的工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的費(fèi)用通常包括了企業(yè)的應(yīng)攤費(fèi)用，即房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生的該期損益應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用，其中涵蓋管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等。作為資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特性是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高效益，資金流對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成具有如下特點(diǎn)：1. 土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大約占總成本的80%，其中拆遷補(bǔ)償款及土地征用費(fèi)用占全部成本的23%，比前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)占比10%都要高，這是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，配套費(fèi)及其他收費(fèi)項(xiàng)目支出受外界因素影響最大，大概占項(xiàng)目總投資的10%～15%，因此，采取有效措施，減少這部分費(fèi)用，可有效降低開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。3. 房地產(chǎn)企業(yè)依賴于銀行貸款，所以管理費(fèi)用和籌資成本較高，如果項(xiàng)目進(jìn)度延遲，就延長(zhǎng)了貸款時(shí)間，同時(shí)無(wú)法及時(shí)利用購(gòu)房者資金歸還銀行貸款，從而產(chǎn)生了數(shù)額較大的利息支出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)實(shí)困難

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時(shí)期，但是，由于片面?zhèn)戎匕l(fā)展速度，在發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題也越來(lái)越明顯，尤其是在成本控制方面的問(wèn)題更加凸顯。1. 成本控制觀念較為落后。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍成本控制觀念落后，成本控制范圍僅限于施工過(guò)程，依然習(xí)慣通過(guò)節(jié)約的方式降低成本，很少使用組織、技術(shù)、價(jià)值鏈等科學(xué)先進(jìn)的手段。2. 尚未形成成本控制體系。成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，而目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依靠合同進(jìn)行成本控制，不能全面系統(tǒng)地做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)周期的成本控制。3. 缺乏人力資源成本意識(shí)。長(zhǎng)期以來(lái)，成本控制只是財(cái)務(wù)人員的工作，其他部門的員工與成本控制沒(méi)有關(guān)系，失去了企業(yè)員工的支持和參與，成本管理很難取得成效。4. 事后控制重于事前控制。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和優(yōu)化，只注重控制項(xiàng)目后期的成本結(jié)算，甚至部分財(cái)務(wù)人員只根據(jù)合同控制成本，造成開(kāi)發(fā)過(guò)程浪費(fèi)嚴(yán)重的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)化路徑

（一）健全成本控制體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須完善成本管理制度，健全成本控制體系，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全員、全程、動(dòng)態(tài)控制。首先，在立項(xiàng)階段要重點(diǎn)做好前期的成本、利潤(rùn)估算，對(duì)項(xiàng)目的可行性做充分調(diào)查，避免因決策失誤而造成損失；其次，重視建筑設(shè)計(jì)的成本控制，這是前期成本控制的一大直接因素，必須選擇一支強(qiáng)大的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)對(duì)比多種方案來(lái)選擇最佳方案；施工過(guò)程中要將工程預(yù)算作為成本控制的標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)比較目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，認(rèn)真分析出現(xiàn)成本偏差的原因，然后有針對(duì)性地改善；最后，工程完工后要認(rèn)真審核工程各項(xiàng)成本費(fèi)用，以合同所載工程價(jià)款為控制限額，把實(shí)際開(kāi)發(fā)成本控制在合理范圍內(nèi)。

（二）完善業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，對(duì)成本管理進(jìn)行明確、合理地分工，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解和細(xì)化，把成本控制落實(shí)到項(xiàng)目、到部門、到每一個(gè)人，編制出項(xiàng)目成本控制考核責(zé)任書(shū)，構(gòu)建起完善的成本管理責(zé)任制，形成目的明確、分工合理、責(zé)任分明的責(zé)任體系。同時(shí)建立有效的成本控制激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)團(tuán)隊(duì)之間相互合作，對(duì)成本控制業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)， 以此作為績(jī)效考核的重要組成部分，對(duì)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)及員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本控制不力的予以懲戒，以避免目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到控制成本人人有責(zé)。

（三）有機(jī)融入價(jià)值鏈理論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括市場(chǎng)調(diào)查、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、融資籌資、設(shè)備供應(yīng)、建筑裝飾、景觀工程、廣告、銷售等，所有環(huán)節(jié)都是整體，構(gòu)成了一條價(jià)值鏈，價(jià)值增值是以價(jià)值鏈的增值為前提的，價(jià)值鏈上的相關(guān)企業(yè)是“一榮俱榮、一損俱損”的關(guān)系，價(jià)值鏈上的相關(guān)企業(yè)不僅要考慮自身利益，還要追求整個(gè)價(jià)值鏈的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)定位為整個(gè)價(jià)值鏈利益的最大化，因此，在信息流方面，要建立完善信息系統(tǒng)；在資金流方面，要提高資金使用效率，采用科學(xué)預(yù)算方法，建立渠道管理理念下的運(yùn)營(yíng)資金管理體系；而在采購(gòu)渠道上，需要改變傳統(tǒng)的對(duì)單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化的理念，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，根據(jù)渠道管理理念，積極實(shí)施綜合性的管理。對(duì)員工可實(shí)施平衡計(jì)分卡模式，以加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行力，平衡積分卡能幫助員工了解其工作是怎樣影響價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的，當(dāng)他們看到自身對(duì)成本控制的正面影響時(shí)，就會(huì)支持改進(jìn)流程方式。此外，為了獲得財(cái)務(wù)杠桿正效應(yīng)，企業(yè)決策者還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)進(jìn)行計(jì)算，確保做出理性的財(cái)務(wù)決策。

（四）加強(qiáng)全過(guò)程成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制主要集中在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，每一個(gè)環(huán)節(jié)都不可或缺，只有加強(qiáng)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制，強(qiáng)化全面預(yù)算管理，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制，才能真正降低成本，提高企業(yè)效益。1.投資決策階段的成本控制。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，投資決策階段對(duì)項(xiàng)目成本的影響高達(dá)80%～90%，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的成本控制具有決定性作用。對(duì)立項(xiàng)的預(yù)期收入、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)以及成本等進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，編制項(xiàng)目的目標(biāo)成本，并實(shí)施有效控制，才能很好地落實(shí)投資決策階段的成本控制。投資決策階段的成本控制內(nèi)容主要包括項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析、成本估算、現(xiàn)金安排、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敏感性分析以及投資收益測(cè)算等幾個(gè)方面，投資估算的方法包括靜態(tài)投資估算和動(dòng)態(tài)投資估算，其中動(dòng)態(tài)投資估算包括了價(jià)格變動(dòng)對(duì)投資額、建設(shè)期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等的影響。2.設(shè)計(jì)階段的成本控制。工程設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，包括嚴(yán)格落實(shí)方案設(shè)計(jì)與工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)控制各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，把限額分解到各項(xiàng)具體工程量，完善限額設(shè)計(jì)，以保證不超過(guò)總投資額；在施工圖設(shè)計(jì)階段，大力推廣價(jià)值工程方法，充分考慮市場(chǎng)材料和設(shè)備的價(jià)格變化，并認(rèn)真監(jiān)督設(shè)計(jì)出圖前的審核工作；設(shè)計(jì)變更難以避免，所以必須重視設(shè)計(jì)變更管理工作，重視項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件變化，加強(qiáng)技術(shù)溝通，盡量把變更控制在設(shè)計(jì)階段。3.施工階段的成本控制。此階段是整個(gè)建筑工程的中心環(huán)節(jié)，應(yīng)加強(qiáng)施工組織設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)人力、財(cái)力、物力和技術(shù)等生產(chǎn)要素的最優(yōu)化組合；成本控制人員及時(shí)收集造價(jià)調(diào)整資料，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)因素，對(duì)施工過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)控制；同時(shí)建立健全工程變更審批制度，加強(qiáng)工程變更控制，以防造成工程預(yù)算超支。4.竣工交付階段的成本控制?！按罅?、復(fù)雜、集中”是竣工結(jié)算階段的特點(diǎn)，此階段的關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算時(shí)的審核。也就是說(shuō)，在工程結(jié)算的時(shí)候應(yīng)當(dāng)有工程竣工驗(yàn)收單，確保合同和設(shè)計(jì)圖紙完全按照規(guī)定來(lái)完成，同時(shí)審查工程的洽商簽證以及預(yù)算的增、減賬清理工作，以及相關(guān)竣工調(diào)價(jià)和材料差價(jià)審計(jì)工作。

四、結(jié)語(yǔ)

成本控制是企業(yè)降本增效、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制更是一項(xiàng)復(fù)雜、細(xì)致、系統(tǒng)的工作。目前，成本控制已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作重點(diǎn)，成本控制水平成為衡量企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)，企業(yè)只有結(jié)合企業(yè)文化、性質(zhì)、規(guī)模等特征，建立適合自身的成本管理體系，實(shí)施全程、全員、動(dòng)態(tài)成本控制，才能將項(xiàng)目成本控制在合理的范圍，實(shí)現(xiàn)資金流動(dòng)的良性循環(huán)，才能實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

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（作者單位：北京紫峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）