房產(chǎn)稅改革試行效果分析及完善

申悅佳

摘 要：2011年，我國開展了上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅改革試點工作。2013年，國家發(fā)改委和財政部的相關領導在全國兩會上也提出了對試點地區(qū)的擴容建議，房產(chǎn)稅的改革工作會在全國范圍內相繼開展。本文通過闡述房產(chǎn)稅試點改革的背景和具體方案，分析試點工作取得的效果。針對房產(chǎn)稅試點改革工作存在的不足之處，提出相應的完善措施。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；改革；試點；效果

一、 房產(chǎn)稅試點改革概述

基于國內房價的不斷攀升，老百姓購房難等問題。2011年1月28日，我國開展了在上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅改革試點工作。我國啟動房產(chǎn)稅改革試點工作的主要目的是為遏制過快上漲的房價。隨著經(jīng)濟的增長，貧富差距被逐漸拉大，富人開始投資房產(chǎn)，大量的投機性房產(chǎn)出現(xiàn)了。房產(chǎn)的投機性行為會使購房成本加大，房價快速增長。所以，需要政府出面，出臺相關政策來打擊投機行為。另外，房產(chǎn)稅改革也是在分稅制背景下提高財政收入的重要手段。在房產(chǎn)稅改革之前，我國的房產(chǎn)稅收入僅為地方稅收收入的不到十分之一。在我國，房產(chǎn)的使用價值沒有被合理的重視，而西方發(fā)達國家特別注重針對房產(chǎn)的稅收征收。所以，我國的房產(chǎn)稅改革，使個人住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍，加大了地方政府的財政收入。房產(chǎn)稅試點改革也為優(yōu)化地方政府在房產(chǎn)稅、土地使用稅方面的稅收結構，改變以往對土地的過度依賴。房產(chǎn)稅改革也是希望在稅收的角度來優(yōu)化我國的住房結構。一方面，從宏觀角度控制高端住房的供給。另一方面，將稅收收入投入到保障性住房上，讓更多的低收入者擁有住房的權利。試點改革后上海市房產(chǎn)稅的征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房，同時包括非本市居民新購房。針對以上兩種情況，房產(chǎn)稅征收稅率暫定0.6%；重慶市房產(chǎn)稅征收對象是獨棟別墅高檔公寓以及無工作戶口無投資人員所購二套房。針對以上情況房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%。上海和重慶兩市的房產(chǎn)稅試點工作是全國開展房產(chǎn)稅改革的試水，我國將在未來時間里在全國范圍內相繼開展改革工作。

二、 試點改革效果分析

（一）遏制房價增長方面

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在上海、重慶兩地開展的房產(chǎn)稅試點改革工作隊遏制房價增長的成效并沒有達到預期的效果。在新建商品房方面，上海市在2011年新建的商品房比同期增加了1.8%。雖然上升的趨勢得到了削弱，但開發(fā)商建房的熱情并未減少。重慶市的新建商品房較往期有了0.6%的下降。在房價方面，重慶市2013年的住宅價格比2012年增長了月14%，上海的房價增加了24%。房價的增長依然是不能控制的，房產(chǎn)稅改革的效果非常低微。房價的不斷提升更加給了開發(fā)商建房、買房的信心，對房產(chǎn)稅改革帶來的影響不夠重視。房產(chǎn)稅改革在整個房產(chǎn)交易過程中不能構成主要因素，即使在短期內獲得成效，但在長遠來看，想借助改革而遏制房價比較不可行。

（二）加強地方財政收入方面

房產(chǎn)稅改革的一個重要目的是調節(jié)地方的財政收入，但通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，改革的效果也不明顯。2011年改革以來，上海市的房產(chǎn)稅收入為73.6億元，占上海市本級財政收入總額的萬分之三。重慶市的個人房產(chǎn)稅收入為1億元，占本級收入的萬分之三。房產(chǎn)稅依然不是地方財政收入的主要版塊，對地方財政收入的影響很小。房產(chǎn)稅的收入不能構成地方稅收中的重點稅源項目，且收入數(shù)額不穩(wěn)定。大部分居民對試點改革的政策沒有清楚的認識，在房產(chǎn)稅進行征收時會面臨稅法普及的困難?？梢哉f，即使房產(chǎn)稅的收入實現(xiàn)成倍的增加，對地方財政收入來說也只是冰山一角。但針對上海、重慶兩地經(jīng)濟形勢較好，營業(yè)稅等主要稅種的稅收收入較高等現(xiàn)實情況，其他稅種在一定程度上會沖淡房產(chǎn)稅所占有的比重。

（三）改善住房結構方面

上海的房產(chǎn)稅改革方案主要強調控制新增房，重慶的改革方案更側重于抑制高檔住房的供給。重慶市在2011年的高檔商品房成交量較去年同期下降了百分之四，中小戶型的上市量較去年同期增加了百分之十八。表明重慶市的房產(chǎn)稅改革在調整住房結構方面取得了良好的成效，住房類型分布更加平均。房產(chǎn)稅改革抑制了重慶市的高端消費，對消費結構的優(yōu)化也起到了非常大的作用。但兩地的改革方案對低收入人群的影響并不明顯，上海市征收的房產(chǎn)稅主要投入了保障房的建設，在2011年共新建了1500萬平的保障住房。重慶市的房產(chǎn)稅收入主要用于公租房的建設，2011年共新建公租房1425萬平。但兩市的保障房和公租房建設對兩市的保障性住房需求來說都是杯水車薪，不能滿足低收入人群的住房需求。

（四）調節(jié)社會收入分配方面

房產(chǎn)稅改革的目的也包括調節(jié)居民的收入分配，讓人們分好社會財富的“蛋糕”。 在居民的眾多財產(chǎn)中，房產(chǎn)是相對透明公開、容易核算的，利用房產(chǎn)來調節(jié)社會收入分配更容易把握、容易實行。但調節(jié)社會收入是一個長期見效的課題，要在漫長的實踐中得到證明。利用房產(chǎn)稅改革來達到調節(jié)社會收入分配的目的在短期內收效甚微。

三、 試點改革的不足之處

（一）稅基窄

上海的改革工作主要控制新增房，重慶的改革工作側重控制高檔房。兩地房產(chǎn)稅改革工作并未將原有住房全部納入征收范圍，單純對新增房和高端存量征稅，房產(chǎn)稅的稅基較窄?，F(xiàn)行試點工作在打擊投機行為的同時，在一定程度上限制了普通老百姓的購房需求。房產(chǎn)稅的改革要從擴大稅基開始，將更多的房屋交易流轉環(huán)節(jié)納入到征稅范圍，而目前的改革方案并沒有考慮到這個問題。

（二）稅率低

上海的試點工作把房產(chǎn)稅的稅率定在了百分之零點六，重慶的基礎稅率定在了百分之零點五。相對于其他稅種，房產(chǎn)稅的征收稅率偏低。對于有購房需求的消費者，一百萬元以內的房產(chǎn)只需繳納五千元左右的房產(chǎn)稅，金額大小不足以影響消費者的購房決定。單純從征收房產(chǎn)稅角度上控制高端消費不能起到購買門檻的作用，因為只要消費者全額繳納房產(chǎn)稅就可以購買房屋。

（三）執(zhí)行差

房產(chǎn)稅改革試點效果不明顯的主要原因是相關人員的執(zhí)行力不強。在房產(chǎn)稅試點征收政策頒布后，相關部門并沒有及時的完善落地工作。在對房產(chǎn)信息的登記、評估工作的開展等都采取觀望的態(tài)度，對政策的執(zhí)行得過且過。各地缺乏對房產(chǎn)稅稅收政策能夠完全掌握的人才，在政策的執(zhí)行上不能做到準確高效。另外，各地沒有做好對納稅人的政策普及工作，當?shù)鼐用駴]有形成對個人住房繳稅的意識。在信息系統(tǒng)建設上的不完整也阻礙了政策的有序進行，不能杜絕人為因素對征稅的影響。

四、 房產(chǎn)稅改革的完善措施

（一）完善房產(chǎn)信息系統(tǒng)

各地應建立健全房產(chǎn)登記制度，完善房產(chǎn)信息的電子化管理。在購房、征地等環(huán)節(jié)完善房產(chǎn)相關信息的錄入內容。對個人所有房產(chǎn)的登記要基于全國房產(chǎn)登記信息共享的前提下，多地聯(lián)動來控制房產(chǎn)信息。所以，要加強全國范圍內房產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，實現(xiàn)多地的互聯(lián)、信息共享。各地對房產(chǎn)信息的登記要使用相同的標準，便于信息的比對。政府應成立相關的工作小組，負責對轄區(qū)內所有房產(chǎn)信息進行全面的測量登記，完善信息系統(tǒng)基礎內容。加強對信息系統(tǒng)的日常維護，根據(jù)國家對房產(chǎn)稅的相關稅收政策而進行系統(tǒng)數(shù)據(jù)的維護更改。房產(chǎn)信息系統(tǒng)應該以自然人為單位，建立檔案，完善個人的家庭信息等相關信息錄入。與公安系統(tǒng)建立聯(lián)動機制，保證在信息采集上的準確。在信息完善、技術過硬的前提下，為房產(chǎn)稅改革做好基礎。

（二）完善房價評估系統(tǒng)

在制度層面，國家的相關部門要建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度。組織具有專業(yè)評估資格的人員組成工作組，與稅務部門和具有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)部門聯(lián)合，制定房價評估方法細則。

在對房產(chǎn)稅基本稅法完全參照的前提下，細化納稅人的分類，精準界定不同的購房、用房類型以及相應的政策。房價的評價系統(tǒng)要充分的考率到房屋的開發(fā)成本和物價的變化，應建立一個隨市場變化而調整的動態(tài)系統(tǒng)，方便征管部門及時調整評估方法和參數(shù)。位置、配套設施等是評估房產(chǎn)價格的重要參照。另外，對相同面積、相同位置的住房，也要將房屋所處的樓層、朝向等納入評估標準。房價評估系統(tǒng)的建立方便稅收部門及時抽調房產(chǎn)價格信息，確定房產(chǎn)稅的征收標準，為改革提供配套。

（三）解決住房空置問題

目前，我國房地產(chǎn)市場上存在著大量的空置房，由非自然原因而出現(xiàn)的住房空置率問題沒有得到很好的解決。居民對房地產(chǎn)的需求是剛性需求，很多居民受高房價的約束而不能購買到心儀的房子，但大量的閑置住房也沒有人購買，這就造成了供求關系上的失衡。所以，房產(chǎn)稅改革方案也應將建立在解決住房空置問題的基礎上。加強對房屋建設的監(jiān)管，保證建設房屋的總包商、分包商都擁有相關的建房資格。要保證住房質量，嚴格打擊濫竽充數(shù)的豆腐渣工程涌入房地產(chǎn)市場，打擊房地產(chǎn)違建現(xiàn)象。對于出現(xiàn)大量空置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相關部門要對其處以一定的經(jīng)濟處罰。鼓勵居民參與到房地產(chǎn)質量的監(jiān)督工作中，對存在質量問題的房屋及時舉報。在保證市場上房源都是正常房源的基礎上，開展房產(chǎn)稅的改革工作，保證改革的順利進行。

（四）完善房產(chǎn)稅稅收體制

為有助于房產(chǎn)稅的改革，需要對房產(chǎn)稅的稅費結構進行整合。目前房產(chǎn)稅稅目較多，結構復雜，改革時會出現(xiàn)重復征稅現(xiàn)象，不利于居民財產(chǎn)完整性的保護。未來，房產(chǎn)稅的征收應該以擴大征稅對象為主，而不是提高征收率。在征收房產(chǎn)稅的同時增加相關費用，例如對增量房和存量房征收的物業(yè)稅。改革要注重在流轉環(huán)節(jié)征稅，對保有環(huán)節(jié)設置較輕稅負，利用流轉環(huán)節(jié)來打擊利用房產(chǎn)進行投機交易的行為。房產(chǎn)稅的征收也不能單純側重對增量房的征收，要兼顧存量房的征收，以削弱貧富差距為最終的目標。另外，房產(chǎn)稅的改革要在全國統(tǒng)籌兼顧。上海、重慶兩地的房產(chǎn)特點和經(jīng)濟特點并不能“一鍋端”的運用到全國，各地的房產(chǎn)稅改革方案要充分結合本地的經(jīng)濟結構。（作者單位：中國經(jīng)濟信息社）

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