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    從我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)發(fā)展歷程看趨勢(shì)

    2016-04-08 22:37李松霖
    2016年8期
    關(guān)鍵詞:發(fā)展歷程物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

    李松霖

    摘 要:本文的寫作主要是基于對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程的梳理、問(wèn)題的總結(jié)出現(xiàn),分析了我國(guó)物業(yè)管理的特點(diǎn),并對(duì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行推理,以期對(duì)促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展提供借鑒意義。

    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;發(fā)展歷程;發(fā)展趨勢(shì)

    前言

    物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)有35年(第一家物業(yè)管理公司在深圳于1981年注冊(cè)成立)的發(fā)展歷史,在此過(guò)程中不斷進(jìn)步,管理方式不斷完善,水平不斷得以提高。在新時(shí)期的城市住宅管理中,物業(yè)管理更是迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇,物管行業(yè)得以迅速發(fā)展壯大,企業(yè)數(shù)量迅速增。在高速發(fā)展的背后,隱憂越來(lái)越暴露,隨之而爆發(fā)的問(wèn)題也越來(lái)越多。

    一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷程

    (一)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是深圳市物業(yè)管理公司,該公司的成立標(biāo)志著傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制對(duì)于居住社區(qū)的管理模式已經(jīng)不再適應(yīng)新形勢(shì)下的社區(qū)管理,而一種全新的社區(qū)管理方式正在興起,并將在未來(lái)改變中國(guó)居住小區(qū)的管理方式。在最初階段,物業(yè)管理公司的發(fā)展非常緩慢,只有在城市開(kāi)放,思想前衛(wèi)的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)得以推進(jìn),在內(nèi)地的發(fā)展很晚。

    (二)在上世紀(jì)末,隨著我國(guó)新興小區(qū)的發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大,人們生活水平的提高,以及生活節(jié)奏的加快,使得對(duì)專業(yè)化的物業(yè)管理公司的需求迅速升高,并逐漸成為社會(huì)新興行業(yè)。在這一時(shí)期,《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的出臺(tái)標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理正式納入到社會(huì)綜合管理范疇。這部法規(guī)的出臺(tái)既穩(wěn)定了物業(yè)管理的社會(huì)地位,也對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見(jiàn),同時(shí)也對(duì)物業(yè)管理行為作了規(guī)范。

    (三)在進(jìn)入到新世紀(jì)時(shí),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得以快速增長(zhǎng),人們生活質(zhì)量進(jìn)一步提高,建設(shè)用地政策進(jìn)一步改革和新經(jīng)濟(jì)條件下的城市化進(jìn)程建設(shè),大量新建住宅小區(qū)急速涌現(xiàn),使物業(yè)管理行業(yè)再一次得到快速發(fā)展,物業(yè)管理項(xiàng)目也越來(lái)越細(xì)化、越來(lái)越深入到小區(qū)生活的各個(gè)方面,物業(yè)管理業(yè)務(wù)也越來(lái)越專業(yè)化。

    二、住宅小區(qū)隱憂

    (一)雖然我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)住宅小區(qū)管理出臺(tái)了一系列相關(guān)法規(guī)、政策,但是整個(gè)法律體系依舊沒(méi)有建立起來(lái)。而且現(xiàn)有的這些規(guī)范性文件更多的是行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)居多,對(duì)于通用型標(biāo)準(zhǔn)屬于缺乏的狀態(tài)。我國(guó)目前市場(chǎng)上更多的是商用住房,因此急需的是針對(duì)商用住宅小區(qū)的物業(yè)管理法規(guī)的建設(shè)。

    (二)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展時(shí)期于2000年左右的國(guó)有土地改革時(shí)起,房地產(chǎn)企業(yè)在這一時(shí)期如雨后春筍般涌現(xiàn),既有公有制建筑企業(yè),也有私營(yíng)建筑企業(yè),二者在比例上私營(yíng)企業(yè)在數(shù)量占據(jù)絕大多數(shù)。而這些私營(yíng)企業(yè)更多的因一些項(xiàng)目啟動(dòng)而臨時(shí)組建,項(xiàng)目結(jié)束之后再行組合的方式存在,其中很多私營(yíng)建筑企業(yè)的資質(zhì)和能力均難于達(dá)標(biāo)。一些開(kāi)發(fā)商重建設(shè)、輕管理,盲目短見(jiàn),忽視對(duì)小區(qū)的配套建設(shè),導(dǎo)致入住后的物業(yè)服務(wù)也難于達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

    (三)我國(guó)城市住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代主要是福利性質(zhì)管理模式,由單位或者國(guó)家機(jī)關(guān)派員專門負(fù)責(zé),小區(qū)業(yè)主不需要自己承擔(dān)管理費(fèi)用。從這種模式下轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的業(yè)主對(duì)于有償物業(yè)管理方式一時(shí)間不容易接受,即便是入住之后也是各種麻煩不斷。對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)模式抱有過(guò)分要求也是常見(jiàn)的事情,認(rèn)為只要我花了錢,我就什么都可以不管,對(duì)于提出的要求是否合理也不做過(guò)多考慮。再有就是總想花小錢就能把事情辦好,或者不花錢就能占到便宜,拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象,以及在老城區(qū)改造過(guò)程中的某些“釘子戶”的反映就表現(xiàn)的很明顯。

    三、物業(yè)管理企業(yè)本身存在的隱憂

    (一) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問(wèn)題

    優(yōu)秀的物管人才短缺是最根本的問(wèn)題之一,據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員絕大多數(shù)是城市下崗工人,退伍人員和其他一些社會(huì)無(wú)業(yè)人員構(gòu)成。資質(zhì)較好的物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)后即可上崗,一些資質(zhì)差一些的物業(yè)公司連基本培訓(xùn)都很難做到,只能是在做中學(xué)的方式上崗,缺乏基本的技能和崗位意識(shí)。當(dāng)前從事物業(yè)管理的人員不少,但是具備經(jīng)營(yíng)理念、懂技術(shù)、具備物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)的專業(yè)人才非常缺乏。

    (二)物業(yè)管理公司服務(wù)種類單一,服務(wù)質(zhì)量較低

    目前除了一些一線大城市,大多數(shù)城市的物業(yè)管理水平仍舊亟待提高。很多小區(qū)的物業(yè)管理僅僅是在保潔、門衛(wèi)、基本維修這三大塊領(lǐng)域,沒(méi)有更細(xì)致、更深入的服務(wù)項(xiàng)目。即便是這些最基本的服務(wù),一些物業(yè)公司也很難服務(wù)到位,尤其是在一些老小區(qū),對(duì)部分私搭亂建,亂占公共用地等現(xiàn)象的管理難見(jiàn)成效。導(dǎo)致的后果就是業(yè)主拒交管理費(fèi),管理公司得不到報(bào)酬,服務(wù)管理更加混亂,最終越管越亂。

    四、發(fā)展趨勢(shì)

    (一)任何事物能得到良性發(fā)展均需要規(guī)范化的管理方式,住宅小區(qū)的管理發(fā)展也不例外。要做到規(guī)范化管理,物業(yè)管理企業(yè)就必須要能完善內(nèi)部管理制度,制度化運(yùn)作模式,服務(wù)流程制度化、科學(xué)合理化,形成完整流程。小區(qū)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須明確化,可量化的標(biāo)準(zhǔn)才有可評(píng)比性,只有優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能被接受,也才能得以繼續(xù)發(fā)展。

    (二)行業(yè)化發(fā)展方向,任何一項(xiàng)管理活動(dòng)都是需要成本開(kāi)支的,同樣的服務(wù)水準(zhǔn),同樣的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)前有達(dá)到一定規(guī)模后,運(yùn)行成本會(huì)顯著降低。

    (三)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈,服務(wù)會(huì)更加到位。當(dāng)進(jìn)入某一行業(yè)的企業(yè)數(shù)量超過(guò)一定數(shù)后,必然引起競(jìng)爭(zhēng),只有那些資質(zhì)好、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中得以存活。這既是相關(guān)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果,也是業(yè)主在進(jìn)行選擇時(shí)的必然選擇。

    (四)隨著法制宣傳的不斷推進(jìn)和業(yè)主們維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng),與物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)必將進(jìn)一步得到推廣和貫徹實(shí)施,對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,也將更加到位。

    (五)物業(yè)管理方式信息化、智能化和快捷化?,F(xiàn)代生活高強(qiáng)度、快節(jié)奏的特點(diǎn)決定了物業(yè)管理必將進(jìn)入到信息化時(shí)代,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)的及時(shí)性。(作者單位:西南科技大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 陳海英.物業(yè)管理概論[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2010

    [2] 張曉輝.我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題與對(duì)策研究[D].青島:山東科技大學(xué),2009

    [3] 馮興國(guó),黃正東.論 21 世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)[J].黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),201 0,8(2):32- 34

    [4] 李永忠.當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題探討[J]. 經(jīng)濟(jì)師,2008(8):263[5]田小紅.我國(guó)物業(yè)管理存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì)[J].經(jīng)濟(jì)師,2009(8):281 - 282

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