透視房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)特征與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

蔡世杰　林斌

摘要：本文以4家發(fā)展相對(duì)成熟的房地產(chǎn)上市公司為樣本，以房地產(chǎn)上市公司2008—2014年期間的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)特征進(jìn)行了歸納，對(duì)其經(jīng)營(yíng)與發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了分析評(píng)價(jià)，得出了房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模上依然保持持續(xù)高速發(fā)展、在盈利能力上有所減弱等結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)特征 經(jīng)營(yíng)狀況

房地產(chǎn)行業(yè)上下游涉及的具體產(chǎn)業(yè)眾多，其發(fā)展?fàn)顩r關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生的方方面面，對(duì)GDP的影響明顯。近十多年來(lái)，房地產(chǎn)不僅是普通民眾生活的基本物質(zhì)條件，更成為了投資者進(jìn)行資產(chǎn)投資的標(biāo)的，成為社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。充分了解我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者及相應(yīng)的政府主管部門而言，將有助于他們分別在經(jīng)營(yíng)上、投資上、消費(fèi)上及制度設(shè)計(jì)上做出更合理的決策與安排。相對(duì)而言，房地產(chǎn)上市公司管理規(guī)范、規(guī)模較大，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中具有龍頭示范作用。因此，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析，將有助于了解和發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及變化情況，進(jìn)而更好地把握未來(lái)發(fā)展變化，有助于滿足各方?jīng)Q策需要。根據(jù)“通達(dá)信”股票交易軟件中的行業(yè)分類，在我國(guó)滬深交易所中上市的房地產(chǎn)上市公司共計(jì)134家，而以2014年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)4家上市公司的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)占134家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司營(yíng)業(yè)收入的28%，是名符其實(shí)的龍頭企業(yè)，這4家公司的經(jīng)營(yíng)特征與財(cái)務(wù)變化情況足以說(shuō)明房地產(chǎn)上市公司的總體經(jīng)營(yíng)特征和經(jīng)營(yíng)變化情況。另外，開展房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析，也有助于相關(guān)者更好地認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的具體應(yīng)用，促進(jìn)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的專業(yè)推理能力的提升。本文將以上市公司公告的2008—2014年年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分別以這4家樣本公司各報(bào)表項(xiàng)目的合計(jì)數(shù)代表樣本總體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、以加權(quán)平均值代表相關(guān)財(cái)務(wù)比率指標(biāo)展開樣本公司經(jīng)營(yíng)特征及經(jīng)營(yíng)狀況分析。

一、基本財(cái)務(wù)特征分析

（一）財(cái)務(wù)杠桿高，長(zhǎng)期負(fù)債比重大。2014年末，樣本公司總體資產(chǎn)負(fù)債率為76%，而作為考察期內(nèi)最低水平的2008年末，資產(chǎn)負(fù)債率水平也達(dá)到67%，這與一般工商企業(yè)相比，明顯要高得多，基本上處于一般工商企業(yè)70%的資產(chǎn)負(fù)債率“警戒線”附近甚至明顯高出。

（二）賒銷少，預(yù)收多。樣本公司總體上應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的比重極低，基本在0.5%以下的水平；而預(yù)收賬款占比在近5年內(nèi)均在30%以上的水平。這種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)特征與房地產(chǎn)企業(yè)很少進(jìn)行產(chǎn)品賒銷而多采用預(yù)售方式的經(jīng)營(yíng)特征相一致。

（三）非流動(dòng)資產(chǎn)占用低，存貨占比大。一般工商企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蛏a(chǎn)能力更多地取決于擁有多少固定資產(chǎn)（廠房與設(shè)備），在技術(shù)領(lǐng)先方面則取決于擁有多少無(wú)形資產(chǎn)（專利技術(shù)及商標(biāo)等）。但房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)的占用比重極低，其非流動(dòng)資產(chǎn)（這里指固定資產(chǎn)、在建工程及無(wú)形資產(chǎn)三者余額合計(jì)）占總資產(chǎn)的比重還不足1%。相反，其存貨占比卻達(dá)到了總資產(chǎn)70%左右的水平。因此，存貨占用水平對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的影響最大。偏低的非流動(dòng)資產(chǎn)占用也決定了房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)偏低的固定經(jīng)營(yíng)成本水平，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)有著偏高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（或經(jīng)營(yíng)杠桿）水平。

（四）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容專一，主營(yíng)業(yè)務(wù)占絕對(duì)比重。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨及貨幣資金的合計(jì)占比基本在90%左右的水平，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)“不務(wù)正業(yè)”的投機(jī)行為很少。一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身對(duì)資金的需求大，難以抽出資金去經(jīng)營(yíng)其他資產(chǎn)；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)本身的投資報(bào)酬率已經(jīng)足夠高，無(wú)須再作其他資產(chǎn)投資。詳見(jiàn)下頁(yè)表1。

二、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及其變化情況分析

代表經(jīng)營(yíng)規(guī)模的總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)及存貨4個(gè)報(bào)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)基本實(shí)現(xiàn)同步快速增長(zhǎng)。首先，從總資產(chǎn)占用規(guī)模上看，4家樣本公司的總資產(chǎn)占用合計(jì)由2008年末的2 454億元增長(zhǎng)到2014年末的11 505億元，累計(jì)增長(zhǎng)了369%；其次，從產(chǎn)品銷售規(guī)模上看，4家樣本公司的營(yíng)業(yè)收入合計(jì)由2008年度的698億元增長(zhǎng)到2014年度的3 445億元，累計(jì)增長(zhǎng)了394%；再次，從盈利規(guī)模上看，4家樣本公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)合計(jì)由2008年度的99億元增長(zhǎng)到2014年度的440億元，累計(jì)增長(zhǎng)了340%；最后，從產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模上看，4家樣本公司各年期末存貨占有規(guī)模合計(jì)由2008年末的1 784億元增長(zhǎng)到2014年末的 7 632億元，累計(jì)增長(zhǎng)了328%。其中，營(yíng)業(yè)收入的年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了31%，遠(yuǎn)超GDP的增長(zhǎng)速度，十分驚人。2008年金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有如此迅猛的發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)是功不可沒(méi)的。詳見(jiàn)表2。

三、經(jīng)營(yíng)效率及其變化情況分析

首先，從代表股東投資回報(bào)水平的凈資產(chǎn)收益率來(lái)看，該指標(biāo)自2008年起一直處于上升態(tài)勢(shì)，到2012年達(dá)到峰值，此后兩年有所回落，但仍處于歷史高位。其次，從代表社會(huì)資源投入回報(bào)水平的總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)來(lái)看，該指標(biāo)自2010年起便開始穩(wěn)有中降。造成股東投資報(bào)酬率與社會(huì)資源報(bào)酬率變動(dòng)不同步的原因在于權(quán)益乘數(shù)的影響，權(quán)益乘數(shù)自2008年起逐年遞增并于2012年達(dá)到最高值的表現(xiàn)，加大了這段期間的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，有力地提升了股東的投資報(bào)酬率水平。再次，產(chǎn)品獲利能力也是先增后減，銷售凈利率與銷售毛利率分別于2010年和2011年達(dá)到最高值后步入下降趨勢(shì)。最后，從代表資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度指標(biāo)看，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)均在2011年進(jìn)入低谷后有所改善。詳見(jiàn)表3。

四、財(cái)務(wù)狀況及其變化情況分析

首先，資產(chǎn)負(fù)債率從2008年末的67%增長(zhǎng)到2011年末的76%，此后幾年該指標(biāo)的增速得到控制，保持高位平穩(wěn)的負(fù)債比率水平。說(shuō)明前期的規(guī)模擴(kuò)張中負(fù)債增速明顯高于自有資金的增速；而后期的負(fù)債資產(chǎn)來(lái)源與自有資金來(lái)源增速接近。其次，從負(fù)債資金來(lái)源構(gòu)成上看，帶息負(fù)債（包括短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債等項(xiàng)目）比重及借入的長(zhǎng)期資金（帶息負(fù)債中扣除短期借款后的部分）比重均有所下降，而經(jīng)營(yíng)性流動(dòng)負(fù)債（流動(dòng)負(fù)債中扣除短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之后的部分）比重明顯上升。不過(guò)，值得一提的是，經(jīng)營(yíng)性流動(dòng)負(fù)債中的主體是預(yù)收賬款，而非急需以貨幣資金償還的債務(wù)。最后，存貨占比從2008年起一直保持相對(duì)高位，并在最近幾年出現(xiàn)了明顯回落的態(tài)勢(shì)，這與存貨規(guī)模增速低于總資產(chǎn)規(guī)模增速的數(shù)據(jù)表現(xiàn)邏輯相一致。

五、現(xiàn)金流量狀況及其變化情況分析

首先，銷售所收的貨款絕大部分用于商品及勞務(wù)的采購(gòu)。以“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”（以下簡(jiǎn)稱“銷售收款”）為結(jié)構(gòu)百分比基數(shù)計(jì)算分析，“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”占比最大，最高值是2010年的96%，遠(yuǎn)高于同期營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重；最低值則是2014年的72%，也明顯高于同年度營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重，但差距較小。其次，支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金占銷售收款的比重在最近兩年顯著加大，說(shuō)明這方面的現(xiàn)金支付增速極快。再次，“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”占銷售收款的比重值在各年度間正負(fù)相間、累計(jì)為負(fù)，與較高的銷售凈利率及銷售毛利率正值水平不相匹配。最后，從資金籌集情況看，權(quán)益性外部融資比重總體處于較低水平，新增借款的比重則遠(yuǎn)高于當(dāng)年還款的比重，兩者的比重差基本上相當(dāng)于“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額”占銷售收款的比重，也說(shuō)明借款增長(zhǎng)速度顯著快于還款增長(zhǎng)速度。詳見(jiàn)上頁(yè)表4。

六、主要分析結(jié)論小結(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)自2008年金融危機(jī)以來(lái)，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模得到了持續(xù)迅猛的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)依舊保持著高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，無(wú)明顯減速跡象。

2.房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的相對(duì)盈利能力已經(jīng)有所減弱，但資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率在近幾年得到一定程度的改善，加上財(cái)務(wù)杠桿的提升，使得股東的投資回報(bào)率依然在高位徘徊。

3.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模上的高速增長(zhǎng)與產(chǎn)品獲利能力的相對(duì)下降形成一定的背離，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的賣方市場(chǎng)地位已有松動(dòng)跡象。

4.持續(xù)高速的增長(zhǎng)使得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的存量規(guī)模巨大，而剛性的消費(fèi)需求、改善性需求及投資性需求在得到一定滿足后到底還有多大的潛力是值得思考的問(wèn)題。

5.各年度借款的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于償還債務(wù)的增長(zhǎng)率，處于歷史高位的資產(chǎn)負(fù)債率水平也意味著房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)再過(guò)多依賴提升負(fù)債水平的方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。而從指標(biāo)變化情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資能力或需求已經(jīng)有所抑制。

6.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)及無(wú)形資產(chǎn)投入的要求不高，很容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫時(shí)大批潛在競(jìng)爭(zhēng)者涌入，比如在2010—2011年期間，我國(guó)上市公司中就有大量超募資金改變用途，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

7.房地產(chǎn)企業(yè)賒銷少、預(yù)收多，銷售收現(xiàn)能力強(qiáng)。同時(shí)，過(guò)度的規(guī)模擴(kuò)張又將銷售收到的現(xiàn)金中的絕大部分投入到規(guī)模擴(kuò)張中，以至于2008—2014年間的累計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~仍為負(fù)數(shù)，與每年的高額盈利水平不相匹配。如果要問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)這些年賺來(lái)的錢都去了哪里？最具代表性的答案就是進(jìn)了“存貨”里。

8.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的占比高，而這部分負(fù)債并不急需貨幣資金，而是以存貨交付的方式?jīng)_抵，因此可能會(huì)導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)相對(duì)偏高的假象。不過(guò)，預(yù)收賬款一方面是對(duì)未來(lái)盈利水平的一種保障，同時(shí)又會(huì)透支未來(lái)的銷售現(xiàn)金流入，在財(cái)務(wù)分析中應(yīng)該引起必要的關(guān)注。

9.在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)展開分析時(shí)，可先通過(guò)結(jié)構(gòu)百分比法確定重要的報(bào)表項(xiàng)目和次要的報(bào)表項(xiàng)目，以便于提升分析的效率；通過(guò)定基百分比法則可以找出變化異常的項(xiàng)目，從而提高分析的針對(duì)性。

參考文獻(xiàn)：

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[2]汪建紅.緊縮政策環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)析——基于滬深房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2013，（4）.

作者簡(jiǎn)介：

林斌，男，管理學(xué)碩士，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院會(huì)計(jì)系主任，教授；研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。

蔡世杰，女，江西農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)管學(xué)院在讀研究生；研究方向：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)。