基于擴散指數(shù)模型的長沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)研究

王文萱，龍 浪

（1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，工學(xué)院，湖南 長沙 410128，E-mail：171661535@qq.com；2. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 東方科技學(xué)院，湖南 長沙 410128，）

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基于擴散指數(shù)模型的長沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)研究

王文萱1，龍 浪2

（1. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)，工學(xué)院，湖南 長沙 410128，E-mail：171661535@qq.com；2. 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 東方科技學(xué)院，湖南 長沙 410128，）

摘 要：為實現(xiàn)長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，按照景氣循環(huán)原理，收集長沙市2002～2014年房地產(chǎn)市場各項指標數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)景氣循環(huán)評價指標體系?；跀U散指數(shù)模型，利用時間序列法測定各指標循環(huán)波動值，對長沙市房地產(chǎn)市場先行、同步、滯后景氣擴散指數(shù)進行綜合測度并繪制房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)走勢圖。根據(jù)同步擴散指數(shù)曲線與歷史數(shù)據(jù)分析長沙市2002～2014年房地產(chǎn)市場運行軌跡，運用先行擴散指數(shù)和滯后擴散指數(shù)曲線分別對長沙市房地產(chǎn)市場景氣情況進行預(yù)測和驗證。應(yīng)用該模型能夠有效判斷長沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)轉(zhuǎn)折點并進行短期未來發(fā)展趨勢預(yù)測，更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場景氣監(jiān)測，為政府、消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商三方投資決策提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；景氣循環(huán)；擴散指數(shù)

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由市場供給和需求矛盾產(chǎn)生的，其實質(zhì)是房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出在短期內(nèi)呈現(xiàn)非定期的波動，但其長期趨勢呈現(xiàn)周期性變動循環(huán)[1]。景氣循環(huán)過程一般可以分為擴張和衰退兩個階段，并可進一步細分為復(fù)蘇、擴張、收縮和衰退4個階段。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性和對金融業(yè)的依賴性，房地產(chǎn)景氣程度將對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生反作用，通過景氣循環(huán)分析判定房地產(chǎn)市場所處的景氣循環(huán)階段，運用景氣指數(shù)預(yù)測景氣循環(huán)波動的轉(zhuǎn)折點和未來發(fā)展趨勢，進行市場預(yù)警，一方面能夠為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供科學(xué)的理論依據(jù)，另一方面能夠為促進國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展提供決策參考。因此，對房地產(chǎn)市場定期進行景氣循環(huán)研究是十分必要的。

關(guān)于景氣循環(huán)研究開始于哈佛指數(shù)，20世紀50年代美國經(jīng)濟研究局將21項指標合成先行、同步、滯后三類指標，采用擴散指數(shù)進行景氣監(jiān)測[1]。在實際研究中國外學(xué)者通常使用空置率、價格波動、通貨膨脹波動、租金增長率和吸納率等作為房地產(chǎn)景氣循環(huán)的衡量指標。我國學(xué)者在20世紀90年代對房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)展開探索，在指標體系構(gòu)建方面，目前最有代表性的是國房景氣指數(shù)和中國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在實證研究中，由于各地區(qū)房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)不同，很多學(xué)者構(gòu)建不同的指標體系進行景氣循環(huán)分析。如譚剛[2]選擇了總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融及價格等6類16項指標，分析了1988～1998年深圳房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期波動特征。中國人民銀行武漢分行[3]從供給、需求、價格和增加值反映房地產(chǎn)景氣最重要的4個方面選擇了6項指標構(gòu)建指標體系反映1994～2004年湖北省房地產(chǎn)市場景氣發(fā)展。曾鋒等[4]在國房指數(shù)基礎(chǔ)上利用土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、新房交易、二手房交易、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場信心6個B層指標，下級指標C層18項指標建立A、B、C3個層次指標體系，進行2010年1月至2011年2月長沙房地產(chǎn)市場景氣實證分析。張紅等[5]根據(jù)中房預(yù)警系統(tǒng)景氣指標選擇其中12項指標，對北京2005～2014年房地產(chǎn)景氣循環(huán)進行研究。以上主要采用的是房地產(chǎn)直接性指標，也有一些學(xué)者認為房地產(chǎn)景氣循環(huán)與經(jīng)濟波動密切相關(guān)，在構(gòu)建指標體系中需考慮外部因素，從政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟活動、房地產(chǎn)市場供求3個方面，選取房地產(chǎn)直接指標和間接指標構(gòu)成指標體系進行景氣循環(huán)分析。

現(xiàn)有實證研究中主要采用國際通用的擴散指數(shù)和綜合指數(shù)兩種方法進行，但房地產(chǎn)指標體系不完善，針對各地區(qū)省會城市的研究較少，且研究周期較短或時間較遠，難以全面反映各地區(qū)房地產(chǎn)市場景氣發(fā)展特點和趨勢。隨著中部崛起戰(zhàn)略部署和兩型社會發(fā)展需要，選取中部地區(qū)湖南省會城市，全國房地產(chǎn)價格低洼地區(qū)長沙作為研究對象，構(gòu)建房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標體系，選取2002～2014年的房地產(chǎn)各項景氣指標基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用擴散指數(shù)模型對長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)進行綜合測度并繪制景氣循環(huán)走勢圖，進行景氣循環(huán)階段及發(fā)展趨勢研究具有現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

1 擴散指數(shù)測度方法

擴散指數(shù)實現(xiàn)景氣監(jiān)測方法正規(guī)化，是以當前經(jīng)濟狀態(tài)為參照，反映經(jīng)濟運動的變化規(guī)律。本文主要進行長沙房地產(chǎn)景氣狀態(tài)分析和波動轉(zhuǎn)折點預(yù)測，選用較為成熟的擴散指數(shù)模型進行研究。

1.1 擴散指數(shù)法定義

擴散指數(shù)法是根據(jù)一批指數(shù)指標的升降變化，計算出上升指標的擴散指數(shù)，以擴散指數(shù)為依據(jù)來判斷未來的經(jīng)濟景氣情況的預(yù)測方法[6]。該方法的優(yōu)點是通過一組經(jīng)濟指標進行綜合考察，避免僅利用個別指標作出判斷預(yù)測的弊端。計算擴散指數(shù)關(guān)鍵是建立一套全面、及時、準確反映監(jiān)測預(yù)警對象發(fā)展變化整體狀態(tài)的指標體系，其核心內(nèi)容是根據(jù)各類指標的特點和時滯性進行先行、同步、滯后三大類指標的劃分，計算各類指標的擴散指數(shù)。

1.2 擴散指數(shù)函數(shù)模型

擴散指數(shù)又稱擴張率，是在對各項指標循環(huán)波動進行測定的基礎(chǔ)上，在t時點上所得到的擴張變量和半擴展變量之和占該類總指標數(shù)的百分比。其中DI(t)表示t時刻的擴散指數(shù)，計算公式為：

（1）對初始數(shù)據(jù)進行處理，消除原始序列中季節(jié)變動、長期趨勢和不規(guī)則變動影響，得到循環(huán)波動值，然后計算各指標環(huán)比增長率。

（2）根據(jù)I(t)示性函數(shù)，將每個指標各年環(huán)比增長率與比較基期值相比，若t時點值大，則為擴張，此時I=1；若t時點值小，則為收縮，此時I=0；若兩者基本相等，則I=0.5。

式中，Xi(t)為第i個變量在t時刻的波動測定值；j為兩比較指標值的時間差。

（3）將每一個時間點t的分類指標示性函數(shù)值相加，計算得到t期擴展的指標數(shù)，以擴展指標數(shù)除以該類指標總數(shù)，即得t期的擴散指數(shù)DI(t)。

1.3 擴散指數(shù)分析

根據(jù)擴散指數(shù)能夠確定經(jīng)濟運行階段及走向。當0＜ DI(t)＜ 0.5：經(jīng)濟運行不景氣，但處于不景氣區(qū)間后期經(jīng)濟向擴張方向運動，進入復(fù)蘇階段；當0.5＜DI(t) ＜ 1：經(jīng)濟運行于景氣區(qū)間，大部分經(jīng)濟指標持續(xù)上升，處于擴展階段。隨著DI向1不斷逼近，經(jīng)濟越來越熱；當景氣達到波峰時，部分指標開始改變方向，下降指標將逐漸增多，經(jīng)濟狀況將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折；當1＞ DI(t) ＞ 0.5：經(jīng)濟系統(tǒng)仍處于景氣階段，但經(jīng)濟降溫使上升的指標轉(zhuǎn)為下降的指標時，表明進入擴張與收縮轉(zhuǎn)折階段；當0.5＞DI(t) ＞0：下降指標增多，經(jīng)濟運行全面收縮，進入蕭條階段，處于一個新的不景氣空間前期。根據(jù)房地產(chǎn)景氣循環(huán)各類指標的變動情況，可以計算出擴散指數(shù)時間序列，綜合反映各項指標經(jīng)濟活動相互影響下的整體波動狀況[7]。

2 長沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標體系構(gòu)建

2.1 指標的選取

在房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標選取過程中應(yīng)本著“重要性、全面性、可操作性”原則，涵蓋房地產(chǎn)總量、投資、生產(chǎn)、交易、金融、價格各環(huán)節(jié)[1]。由于采用的是擴散指數(shù)模型方法可以根據(jù)中房預(yù)警系統(tǒng)確定指標體系，但長沙房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)對其同步指標基本沒有進行統(tǒng)計，新開工面積在2004年才開始進行統(tǒng)計，土地出讓面積在2010年之后沒有進行統(tǒng)計。因此根據(jù)房地產(chǎn)景氣循環(huán)內(nèi)涵和原則，選擇房地產(chǎn)直接性指標，參考譚剛[2]景氣循環(huán)研究六類指標，進行長沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)指標確定。

（1）總量指標。房地產(chǎn)總量類選取反映房地產(chǎn)業(yè)綜合運行狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)增加值X1指標，該指標是分析房地產(chǎn)景氣循環(huán)最為重要的指標。

（2）投資類指標。選取反映房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的商品房開發(fā)投資額X2指標和反映房地產(chǎn)利潤率水平的房地產(chǎn)企業(yè)利潤X3，通過該類指標波動可以觀察到房地產(chǎn)景氣循環(huán)波動趨勢。

（3）生產(chǎn)類指標。選取分別反映房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的商品房施工與竣工以及土地出讓情況的商品房施工面積X4、商品房竣工面積X5、土地購置面積X6等3項指標。

（4）交易類指標。選取房地產(chǎn)消費過程中商品房銷售完成情況的商品房銷售面積X7、商品房銷售額X8、商品房待售面積X9等3項指標，其中根據(jù)長沙房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)商品房待售面積替換常采用的空置面積更準確，待售面積與景氣擴張成反比關(guān)系。

（5）金融類指標。選取通常采用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款X10和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金X11兩項指標。

（6）價格類指標。由于土地價格指數(shù)、房屋價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)數(shù)據(jù)序列的平滑性[8]較差，因此選取商品房銷售均價X12作為該類指標。

2.2 各項指標的劃分

擴散指數(shù)模型的關(guān)鍵是對一組景氣指數(shù)進行景氣循環(huán)綜合分析，由于景氣轉(zhuǎn)換點的時間性關(guān)系，指標的波動和房地產(chǎn)市場的波動不是同步的，可能存在時間順序上的差異，因此其核心是將指標劃分為先行指標、同步指標和滯后指標分別進行研究，并利用不同類指標時間的先后關(guān)系來對房地產(chǎn)景氣循環(huán)運行態(tài)勢展開綜合分析。在中房預(yù)警系統(tǒng)指標劃分的基礎(chǔ)上，采用時差相關(guān)分析法，選擇商品房銷售額為基準指標，利用相關(guān)系數(shù)最大值時，各指標與基準指標的時差值大小，將長沙景氣循環(huán)6類12項指標進行劃分。確定商品房開投資額X2、商品房施工面積X4、土地購置面積X6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款X10和自籌資金X11為先行指標；房地產(chǎn)業(yè)增加值X1、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額X3、商品房銷售面積X7、商品房銷售額X8和商品房銷售均價X12為同步指標；商品房竣工面積X5和待售面積X9為滯后指標。

3 數(shù)據(jù)處理

3.1 初始數(shù)據(jù)選取

2002年一批品牌房地產(chǎn)開發(fā)商進駐長沙，同時我國發(fā)布《關(guān)于整頓和規(guī)范市場秩序的通知》對1998年住房商品化以來房地產(chǎn)市場發(fā)展進行規(guī)范，長沙房地產(chǎn)市場迎來新的發(fā)展局面。2002～2014年作為研究期，采集6類12項指標年度數(shù)據(jù)作為初始數(shù)據(jù)進行長沙房地產(chǎn)景氣循環(huán)分析，見表1。

3.2 循環(huán)波動值的測定

各指標的時間序列中包含著4種波動要素：長期趨勢（T）、季節(jié)波動（S）、循環(huán)波動（C）和不規(guī)則波動（I）。根據(jù)擴散指數(shù)計算步驟，利用時間序列乘法模型消除季節(jié)變動、長期趨勢和不規(guī)則變動，測定各項指標循環(huán)波動值。乘法模型為：

因為采用的是年度數(shù)據(jù)，無需進行季節(jié)S值調(diào)整；借助于統(tǒng)計軟件，采用曲線擬合法對各個指標的長期趨勢進行擬合，選出最優(yōu)模型，利用擬和值將長期趨勢T從原時間序列Y中剔除，新的時間序列公式[9]為：

消除了趨勢因素的時間序列Y'中仍含有不規(guī)則變動、循環(huán)變動因素，對于不規(guī)則變動的調(diào)整采用三項移動平均法，按照公式（5）～式（7）過濾掉不規(guī)則變動I，計算得到循環(huán)波動測定值（C）序列，見表2。

表1 長沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)各項指標初始數(shù)據(jù)表

3.3 擴散指數(shù)計算

根據(jù)計算得到的長沙市房地產(chǎn)市場各指標循環(huán)波動測定值，計算出各項指標循環(huán)波動值的環(huán)比增長率，見表3。

表2 各項指標循環(huán)波動測定值

表3 各項指標循環(huán)波動值環(huán)比增長率

結(jié)合表3，根據(jù)式（2）分別計算長沙市房地產(chǎn)市場2002～2014年的各項指標的示性函數(shù)I[t]值（見表4）；根據(jù)得到的各分類指標I[t]值按照式（1）計算先行擴散指數(shù)、同步擴散指數(shù)與滯后擴散指數(shù)，結(jié)果如表4所示。

表4 長沙市房地產(chǎn)景氣先行、同步、滯后擴散指數(shù)

4 長沙市房地產(chǎn)景氣循環(huán)分析與預(yù)測

根據(jù)擴散指數(shù)各項數(shù)據(jù)（見表4），繪制出先行、同步和滯后指數(shù)的對比走勢圖，如圖1所示。

圖1 擴散指數(shù)對比走勢圖

4.1 同步指數(shù)分析

房地產(chǎn)同步指數(shù)表示房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)行狀態(tài)和發(fā)展水平，根據(jù)其運行軌跡確定房地產(chǎn)經(jīng)濟景氣狀態(tài)。圖1顯示，從2002～2014年，長沙市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了4個完整的景氣循環(huán)周期，每個周期都經(jīng)歷了不景氣-景氣-不景氣階段，持續(xù)3～4年左右的時間。從2003～2005年長沙房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整的景氣循環(huán)周期，但峰谷值落差較小，說明市場發(fā)展較為平穩(wěn)，震蕩程度較小。2006年大部分經(jīng)濟指標持續(xù)上升，經(jīng)濟運行于景氣區(qū)間處于擴展階段，并達到波峰值；從2007年開始，下降指標增多，進入擴展與收縮轉(zhuǎn)折階段；在2008年達到波谷值，經(jīng)濟運行全面收縮，進入蕭條階段。從2009年開始長沙房地產(chǎn)市場大部分經(jīng)濟指標持續(xù)上升達到波峰值，在2010年進入擴展與收縮轉(zhuǎn)折階段，在2011年達到波谷，再次進入蕭條階段。受金融危機影響，2008年前后兩個景氣循環(huán)周期峰谷差值較大，說明長沙房地產(chǎn)市場波動較大。最后的景氣階段從2012年開始到2013年末結(jié)束，2014年各項指標值下降，長沙房地產(chǎn)市場進入不景氣階段。

4.2 先行指數(shù)分析

先行指數(shù)可以預(yù)測可能出現(xiàn)的景氣轉(zhuǎn)折點，用于預(yù)測短期未來的經(jīng)濟總體的景氣狀況，有效解決同步指數(shù)不能對未來景氣狀況進行預(yù)測的問題。根據(jù)圖1進行先行指數(shù)與同步指數(shù)對比分析，兩類指數(shù)景氣變化趨勢基本一致，但先行指數(shù)總體上的變化領(lǐng)先同步指數(shù)1～2年的時間。在2012年先行指數(shù)出現(xiàn)不景氣現(xiàn)象，受此影響，在2013年同步指數(shù)也出現(xiàn)了下降，長沙房地產(chǎn)市場處于轉(zhuǎn)折階段，2014年出現(xiàn)了不景氣的現(xiàn)象。在2013～2014年，先行指數(shù)出現(xiàn)了上升趨勢，預(yù)示未來長沙房地產(chǎn)市場進入景氣階段，2015年長沙市房地產(chǎn)市場觸底反彈，各項指標趨向上升狀態(tài)，處于擴張階段；在2016年仍處于景氣階段，但部分指標開始改變方向，下降指標將逐漸增多，市場狀況將發(fā)生轉(zhuǎn)折，表明進入擴張與收縮轉(zhuǎn)折階段，總體震蕩程度將減小。

4.3 滯后指數(shù)分析

滯后擴散指數(shù)可以驗證景氣循環(huán)的完整性，同時可以檢驗先行和同步指數(shù)所判別的景氣狀態(tài)準確性。如圖1 所示，從2002～2014年，滯后指數(shù)的變動方向基本與同步指數(shù)相反，各項指標由于時滯性，滯后指數(shù)總體上的變化落后同步指數(shù)1～2年的時間。從2012年底開始，滯后指數(shù)出現(xiàn)了下降趨勢，這與2010 年的同步指數(shù)表示的市場景氣情況相吻合。根據(jù)滯后指數(shù)自身所呈現(xiàn)出的景氣循環(huán)規(guī)律，2014年達到了不景氣谷底，2015年長沙市的房地產(chǎn)市場仍處于不景氣階段且表現(xiàn)為景氣上升，進入復(fù)蘇階段。

4.4 綜合分析

綜合來看，在2002～2014年間，景氣循環(huán)的同步、先行和滯后擴散指數(shù)在變化趨勢基本一致且存在1～2年左右間隔時差。通過指數(shù)體系之間的相互作用關(guān)系，根據(jù)同步擴散指數(shù)分析目前長沙市房地產(chǎn)市場仍處于不景氣階段，通過先行擴散指數(shù)和同步擴散指數(shù)比較[12]預(yù)測未來長沙改變目前不景氣狀況，迎來新的景氣區(qū)間，利用滯后擴散指數(shù)驗證先行和同步指數(shù)所判別的長沙房地產(chǎn)景氣狀態(tài)與實際基本一致。

5 結(jié)語

通過長沙市房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)實證研究構(gòu)建了一套較完整的景氣循環(huán)指標體系，并驗證了先行、同步、滯后三類指標劃分的合理性。運用擴散指數(shù)模型對2002～2014年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析形成景氣循環(huán)趨勢圖，有效論證了長沙房地產(chǎn)市場景氣狀態(tài)和轉(zhuǎn)折點與實際基本相符。利用同步擴散指數(shù)分析，長沙房地產(chǎn)市場從2002～2014年經(jīng)歷了4個景氣循環(huán)周期，景氣周期時間較短，每個周期大致為3～4年，呈現(xiàn)景氣時段短，上升階段時間一般為l年，而衰退時段長，下降時段一般為2年的特點。利用先行擴散指數(shù)為長沙房地產(chǎn)未來市場發(fā)展有效預(yù)警[13]，預(yù)測長沙房地產(chǎn)市場將迎來景氣發(fā)展階段，但在2016年進入擴張與收縮轉(zhuǎn)折階段，房地產(chǎn)各項指標穩(wěn)中有升，但上升幅度將減小；利用滯后指標對前兩項指標發(fā)展趨勢進行確認，實現(xiàn)長沙房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)有效監(jiān)測。

目前長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不高，外部因素對房地產(chǎn)市場波動影響較大。因此，對政府部門而言，必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場動態(tài)，完善市場監(jiān)測預(yù)警體系，注重調(diào)控時點控制。在兩型社會背景下加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展，減少住宅用地供給，推行利率和稅收優(yōu)惠政策，擴大獎勵和補助范圍，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的同時推動綠色等創(chuàng)新房地產(chǎn)項目發(fā)展。對購房者和投資者而言，長沙市房價總體水平在全國范圍內(nèi)仍然較低，未來1～2年仍以剛性需求為主，具有一定的活力和投資價值，不會出現(xiàn)斷層式價格下降情況，但在該階段購房仍需謹慎，從地段、品質(zhì)及品牌效應(yīng)3個方面作為產(chǎn)品選擇的重要因素。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，未來2～3年重點是通過制定有效營銷策略對市場存量進行消化；同時對房地產(chǎn)增量開發(fā)需謹慎，更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平提升；適當調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，加大商業(yè)綜合及其他創(chuàng)新項目的開發(fā)力度。

參考文獻：

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王文萱（1979-），女，博士，講師，研究方向：工程管理和房地產(chǎn)研究；

龍 浪（1993-），男，本科生，研究方向：工程管理和房地產(chǎn)研究。

Real Estate Business Cycle in Changsha Based on Diffusion Index Model

WANG Wen-xuan1，LONG Lang2
（1. School of Engineering，Hunan Agriculture University，Changsha 410128，China；2. School of East Technology，Hunan Agriculture University，Changsha 410128，China，E-mail：171661535@qq.com）

Abstract：To achieve sustained and healthy development of the real estate industry in Changsha，in accordance with the principle of

business cycle，real estate market indicators in Changsha are collected from 2002 to 2014 and a real estate business cycle evaluation index system is established. Based on the diffusion index model，time series method is used to determine the cyclical fluctuation value of all index. The leading diffusion index, coincident diffusion index and lagging diffusion index were synthetically measured and the curve of the business cycle of estate market was drawn. According to the analysis of coincident diffusion index curve and historical data，real estate market running track of Changsha is drawn from 2002 to 2014. The real estate market in Changsha is predicted and verified respectively by the curve of the leading diffusion index and the lagging diffusion index. Application of the model can effectively determine the real estate business cycle turning point and forecast the future shot-term development trend in Changsha. The results can be helpful for decision-makings of government agency，consumers and real estate developers.

Keywords：real estate market；business cycle；diffusion index

作者簡介：

收稿日期：2015-12-07．

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1674-8859（2016）01-136-06

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.025