我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險及其防范

□文/崔靜（西京學院會計學院　陜西·西安）

?

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險及其防范

□文/崔靜
（西京學院會計學院陜西·西安）

［提要］我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的因素是保持國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。本文著重分析房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營方面所遇到的風險，并提出一系列管理措施和建議。

關鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)；經(jīng)營風險；風險防范

收錄日期:2015年11月11日

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險分析

1、獲得土地資源階段面臨的風險。在取得土地的階段中會受到國家有關政策的影響所帶來的風險。在中國，政府是可以壟斷供應土地資源的，所以政府出臺的一些政策和供應給房地產(chǎn)開發(fā)商土地資源的多少都會在一定程度上影響土地的價格，這樣一來也就大大加大了企業(yè)能夠獲得土地資源的難度，導致企業(yè)沒有更多的土地資源，使得企業(yè)面臨了很多不確定風險。現(xiàn)在我們國家對土地的使用歸屬權大都采用的是招拍的制度，這樣也就意味著各方面條件越好的土地，招拍的競爭也就越大，越多的房地產(chǎn)開發(fā)商爭搶。而在招拍的過程中，因為競爭的激烈導致有些開發(fā)商拿不到土地，拿不到土地也就意味著工程無法實施，導致一開始的實施計劃落空，這樣無形中就給房地產(chǎn)開發(fā)項目的正常運行帶來很多不可預知的風險。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)中面臨的風險。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的最初階段，也就意味著會遇到一些風險，包括最先進行的土地的勘測測量等工作。在開發(fā)商拿到競標過來的土地的那一刻，就意味著要做一個詳細的規(guī)劃，確定開發(fā)這塊土地的最佳時機以及以什么方式來開發(fā)等等；再者也是最重要的一步就是開發(fā)這個項目大概需要的成本估算。這個階段的風險，首先要面臨的就是政府出臺的一系列的宏觀調控政策所帶來的風險；其次是土地的價值實用性所帶來的風險，就比如開發(fā)商經(jīng)過競標拿來的土地不適合用作原來所規(guī)劃好的商業(yè)性用途，就算開發(fā)完成也沒有太大的利潤價值可收，加上前期工程花了很高的工程費，就會給它帶來損失利潤的風險；再次就是建筑材料價格的不穩(wěn)定也會帶來風險；最后則是資金運轉流流斷帶來的風險。由因房地產(chǎn)企業(yè)在投入建設運行的資金都是靠預收房款和銀行貸款的支撐才能正常運行，所以如果遇到經(jīng)濟狀況不景氣的情況，或者是遇到了政府又出臺了新的宏觀調控導致政策上有變化、嚴格控制貸款，這些情況都會導致企業(yè)項目不能正常運行。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險的成因

1、先期調研不足與信息量缺乏。我國的房地產(chǎn)行業(yè)，起步較晚，經(jīng)驗不足。在進行房地產(chǎn)開發(fā)前，沒有充分意識到市場供求的風險。沒有進行詳細完整的市場調研，沒有拿出一套可行性研究計劃和報告。整體規(guī)劃沒有了解和研究，以至于政府調整規(guī)劃后，公司都不知道，來不及變更小區(qū)規(guī)劃。對于國家關于土地政策的調整也沒有及早了解到這方面的相關信息，沒有提前知曉土地政策要調整的信息，而土地使用權證時必須要通過招標、拍賣、掛牌的方式，需繳納土地出讓金，這樣就加大了公司的成本。

2、對相關政策反應不敏感。房地產(chǎn)開發(fā)與國家經(jīng)濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的掌握。尤其對信貸的宏觀調控以及新稅務政策的制定，都可能對房地產(chǎn)開發(fā)商帶來風險。經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)供不應求，房產(chǎn)價格不斷上升。而在經(jīng)濟衰退時，社會對房地產(chǎn)需求能力受到克制，產(chǎn)品開始呈現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)企業(yè)對于形勢的波動（如所得稅征繳政策、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調控政策）反應遲鈍，短時間內沒有做出調整，以至于陷入困境。

3、營銷計劃缺乏新意。由于營銷隊伍素質不高，缺乏對產(chǎn)品的深刻了解，難以認識到和挖掘出產(chǎn)品的特殊價值所在，這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創(chuàng)意，從而難以激活投資人的購買欲望。加上產(chǎn)品本身定位不當，沒有一個好的營銷策劃方案，在市場中就沒有競爭力。以上這些企業(yè)內在的和外在的原因，使公司遭受了多種經(jīng)營風險，項目品牌也遭遇了危機，我國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了經(jīng)營困境中。如何走出困境，是擺在我國房地產(chǎn)行業(yè)面前的一道難題。因此，必須制定出抵御經(jīng)營風險的有效對策。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營風險防范對策

1、注重環(huán)境的分析。不管是外部的影響還是內部的影響，經(jīng)濟上的影響還是政策上的影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響還是很大的，這一點房地產(chǎn)企業(yè)要意識到。因為住房一直是老百姓生活上必不可少的物質需要，而且住房問題不是短時間內就可以協(xié)調解決的，所以我國政府出臺的相關政策起到了非常大的作用。經(jīng)濟環(huán)境的重要性和政策環(huán)境的重要性都不相上下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上應該做到全方位的思考，結合各個不同的主體信息，才能做出綜合、合理、科學有效的決策。只有在深刻了解到國家在房地產(chǎn)這方面出臺的政策還有宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，才能做到“知己知彼百戰(zhàn)不殆”，還要有精準的判斷，做出最有利于自己發(fā)展且誤差最小、最為可靠的預測，然后再制定出最有利于自己發(fā)展的戰(zhàn)略。

2、做到不斷創(chuàng)新營銷手段。從房地產(chǎn)開發(fā)商一開始投入大量的人力、物力、財力，到房地產(chǎn)的開發(fā)，就是為了在開發(fā)完成之后通過利潤升值的方式賺回投資成本，而之后的宣傳銷售環(huán)節(jié)就顯得尤為重要。好的銷售宣傳手段不僅可以帶來影響力的增大，更重要的是可以帶來銷售業(yè)績的提升，從而達到開發(fā)商盈利的目的。所以，我們要學會不斷地推陳出新，不斷地開發(fā)新的營銷思路。當代購房者要求越來越高，對房子的選購也變得越來越挑剔，所以我們很多時候要全方位地做到高水準、高質量的服務。圍繞消費者，從消費者的角度出發(fā)推出一系列優(yōu)惠于消費者的優(yōu)質配套服務，這樣才能更好地迎合消費者的心理。

3、學會將風險轉移。房地產(chǎn)企業(yè)不管在做什么決策和決定之前一定要給自己多一份保障，正所謂給自己多留條后路。這時候簽訂合同這種方式就顯得尤為的重要。就比如從房地產(chǎn)商最開始投身于項目的開發(fā)就需要很雄厚的資金，這時候就牽扯到了開發(fā)商和銀行間要簽訂合同。到步入了項目的開發(fā)建設過程，就需要和施工單位簽訂合同；到開發(fā)項目的中期，涉及到需要購買原材料，就需要和供應商簽訂合同；到最后工程的完結以及產(chǎn)品的出售或者出租也就涉及到和房產(chǎn)中介簽訂合同。這一系列的簽訂合同并不是無用功，而是對之后出現(xiàn)不可預知的風險降低的一份保證。房地產(chǎn)開發(fā)商只有更加明確自己在今后經(jīng)營管理過程中所面臨的風險，在擬定合同的時候，才能夠更加明白確定自己的責任，避免承擔不必要的風險。企業(yè)也可以考慮購買保險，因為購買保險所得到的保障遠遠優(yōu)于在不知情的情況下發(fā)生的風險所造成的損失，這也是一種很好的轉移風險的手段。

4、加強公司與公司間的合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。現(xiàn)代企業(yè)要想在激烈的市場競爭中做永久的常勝將軍，就必須要刻苦鉆研自己的發(fā)展戰(zhàn)略，努力提高自身的核心競爭能力，盡量做到揚長避短，采取不同的方法來彌補自己的短處。在經(jīng)營管理中注重加強與其他公司的合作，這樣就可以做到優(yōu)勢互補，才能更好地將自己的長處發(fā)揮出來彌補自己的短處，達到互利共贏的目的。

主要參考文獻:

［1］趙寶雄.房地產(chǎn)經(jīng)營的風險管理策略［J］.中國新技術新產(chǎn)品，2012.11.

［2］常媛，周俊峰.中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范研究［J］.財會通訊，2011.17.

中圖分類號:F275

文獻標識碼:A